房地產(chǎn)泡沫爆破只是時(shí)間問(wèn)題 損失將無(wú)可估量

　　前天，朋友親口跟我說(shuō)，1982年在北京北四環(huán)外，單位分了一套1房1廳的小房子，建筑面積50平米，實(shí)用面積35平方米。該房子雖然破舊，但市場(chǎng)價(jià)格卻超出300萬(wàn)元。

　　機(jī)構(gòu)論后市：透視大盤(pán)不漲三基因

　　三星蘋(píng)果入選500強(qiáng)：股價(jià)跌排名反升 中國(guó)石油九連陽(yáng) 三維度詳解連漲玄機(jī) 預(yù)喜股激發(fā)中報(bào)熱 家電紡織半數(shù)增收 三大因素制約 罕見(jiàn)地量蘊(yùn)藏變盤(pán)時(shí)窗 上市券商成績(jī)交齊 四券商凈賺逾10億 建國(guó)底驚現(xiàn)暴力哥 國(guó)家隊(duì)的嫌疑最大 我禁不住要拿北京房?jī)r(jià)，與倫敦房?jī)r(jià)做一個(gè)比較。剛好，這兩天，朋友在倫敦北部第四區(qū)買(mǎi)了一套剛建好的新房子，離地鐵站，走路2分鐘。搭上地鐵，20分鐘就可以直達(dá)倫敦市中心。

　　北區(qū)是倫敦比較好的地段，加上靠地鐵站和大學(xué)，應(yīng)該是很貴的房子。但是，比起北京的房子，倫敦這樣的房子不知道便宜到哪去了。

　　倫敦的房子是新蓋的，實(shí)用面積70平方米，按國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，那就是100平米。兩房一廳，兩個(gè)洗澡間，兩個(gè)廁所，全套的精裝修，高級(jí)的廚房設(shè)備，高級(jí)地毯和墻磚，125年的契約，連裝修在內(nèi)，實(shí)際賣(mài)價(jià)28.2萬(wàn)英鎊，按照當(dāng)前的匯率，折成人民幣266萬(wàn)。

　　對(duì)比北京和倫敦的這兩套房子，倫敦房子是北京的兩倍大，產(chǎn)權(quán)期是北京的兩倍還多，裝修不僅免費(fèi)，而且比北京的裝修要好很多，交通方便，沒(méi)有太多污染，還有停車(chē)位和大片的公共綠地。然而，如果按每平米價(jià)格計(jì)算，北京的價(jià)格是倫敦價(jià)格的2.2倍。如果考慮到產(chǎn)權(quán)，質(zhì)量和環(huán)境差別，北京的單位面積價(jià)格是倫敦的4.5倍以上。

　　倫敦，是所有英國(guó)人‘談虎色變’的地方。房?jī)r(jià)是全國(guó)平均房?jī)r(jià)的2倍左右。例如，在倫敦用28萬(wàn)英鎊買(mǎi)的那套房子，在諾丁漢用14萬(wàn)英鎊就足夠了。

　　北京和國(guó)內(nèi)其它城市的房子不僅質(zhì)量差，產(chǎn)權(quán)期短，而且價(jià)格卻比英國(guó)同等的城市高數(shù)倍，這怎樣解釋呢？

　　更難理解的是，國(guó)內(nèi)的人均收入，比英國(guó)的人均收入還有5到6倍的差距，而國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)卻比英國(guó)高這么多，這又將如何解釋呢？

　　回答這些問(wèn)題，其實(shí)挺不容易。造成中國(guó)目前房?jī)r(jià)奇高的局面是多方面的，而每一個(gè)方面都很難說(shuō)是決定因素，還是次要因素。

　　在以前的博客中，我說(shuō)了很多。今天，我再次講述國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)的諸多因素。

　　首先是房地產(chǎn)泡沫

　　中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在是不容置疑的。不管是用房?jī)r(jià)收入比，還是用房租與房?jī)r(jià)的比例計(jì)算，中國(guó)的房?jī)r(jià)都是太過(guò)分了。

　　上面的朋友跟我說(shuō)，他在北京的那套房子為啥那么貴，主要是出租的收入很高，每月的租金可以高達(dá)4千元。如果房?jī)r(jià)是300萬(wàn)，每年租金4.8萬(wàn)，扣掉中介和其它費(fèi)用，純收入就算4萬(wàn)元好了，年回報(bào)率只有1.3％。

　　月租4千，對(duì)那位朋友來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是非常好的回報(bào)了。一個(gè)小房子，就像一只會(huì)下‘金雞蛋’的母雞，那是因?yàn)樗?dāng)時(shí)沒(méi)有花一分錢(qián)，就得到了那套房子。但是，如果現(xiàn)在有人拿300萬(wàn)買(mǎi)了他的房子，然后租出去，1.3％的回報(bào)率，比銀行的利率低不只一半，那是一種很不明智的投資方式。

　　然而，如此低的回報(bào)率，為什么人們還拼命買(mǎi)房子呢？那是因?yàn)?，大家還在盼望著房?jī)r(jià)像以前那樣繼續(xù)暴漲。同時(shí)，當(dāng)今有錢(qián)人除了買(mǎi)房子，無(wú)法找到更能發(fā)財(cái)致富的投資渠道。

　　上面講到的倫敦房子，月租金1400英鎊，每年1.68萬(wàn)英鎊。扣除中界和其它費(fèi)用，年收入可達(dá)1.4萬(wàn)英鎊，回報(bào)率5％。英國(guó)目前的銀行利息接近零，買(mǎi)房子有5％的回報(bào)率，那是很不錯(cuò)的投資。這樣的回報(bào)率，是北京那套房子回報(bào)率的近4倍，通過(guò)房租差別，我們也可以間接的證明倫敦的房子比北京的房子便宜3倍以上。

　　其次是地區(qū)發(fā)展不平衡

　　中國(guó)人口眾多，地區(qū)發(fā)展高度不平衡，導(dǎo)致大家只要有機(jī)會(huì)，就往北京，上海，廣州和深圳等一線城市涌入。許多外地人，家不在北京，卻想辦法到北京買(mǎi)房子。

全國(guó)最好的資源都集中在北京，還有少數(shù)其它的特大城市。一線城市的就業(yè)，孩子上學(xué)，醫(yī)療，升官，發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，比其它城市和地方，高出無(wú)數(shù)倍。

　　中國(guó)政府的許多游戲規(guī)則，不是創(chuàng)造公平與平衡發(fā)展，而是不斷引導(dǎo)不公平的競(jìng)爭(zhēng)。例如，北京考生上清華北大的概率，是外省考生的41倍。這就難怪，一方面北京的高官們，要想方設(shè)法保證他們的絕對(duì)壟斷優(yōu)勢(shì)地位，還有孩子一代的絕對(duì)壟斷地位，一方面，老百姓，尤其是各省的有錢(qián)有勢(shì)的人，成天就削尖腦袋往北京擠。

這樣的惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致地域經(jīng)濟(jì)不平衡發(fā)展不說(shuō)，導(dǎo)致極大的資源浪費(fèi)不說(shuō)，現(xiàn)在又鬧出了房?jī)r(jià)居高不下的尷尬局面。

　　第三是收入兩極分化和合法化的腐敗

　　收入兩極分化，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的罪惡根源。有錢(qián)的人，高房?jī)r(jià)不怕，他們連現(xiàn)金都拿得起，還害怕房?jī)r(jià)高嗎？中國(guó)社會(huì)最大的不公平，在于有錢(qián)有勢(shì)的人，不斷的得到政府的關(guān)照，而沒(méi)錢(qián)沒(méi)勢(shì)的人，成天就是被人欺負(fù)。

　　例如，許多有多套房子的人，大多數(shù)房子都不是通過(guò)出市場(chǎng)的流行高價(jià)格買(mǎi)來(lái)的，而是通過(guò)多次的集資建房，用超低價(jià)買(mǎi)來(lái)的。就拿國(guó)內(nèi)的大學(xué)為例，學(xué)校向政府要了廉價(jià)土地，從銀行要了低息貸款，再通過(guò)招標(biāo)的形式，把房子造好，用低于市場(chǎng)一倍以上的價(jià)格賣(mài)給職工。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)可以得到很大的房子不說(shuō)，還可以變相的得到第二套，第三套，等等。大學(xué)如此，地方政府，中央政府部門(mén)，更為過(guò)分。這些都是合法的，公開(kāi)的腐敗行為。而這種行為越多，越普遍，那些沒(méi)法子得到集資建房的廣大市民所要付出的代價(jià)就越高。

　　為什么呢？因?yàn)橥恋厥怯邢薜?，大型?guó)有企事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)把大塊大塊的土地圈走，還通過(guò)公開(kāi)‘偷稅漏稅’的辦法，建設(shè)大批低價(jià)格的房子給領(lǐng)導(dǎo)和職工，剩下來(lái)的土地價(jià)格就會(huì)被人為的提高。各地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，大多數(shù)是通過(guò)征用各種與土地和房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)籌措得來(lái)的。但是，其中有一部分土地通過(guò)特權(quán)而躲過(guò)了苛捐雜稅，其它土地的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)就會(huì)被變本加厲的提高。許多‘公知’指責(zé)政府的稅收是房?jī)r(jià)高的重要原因，我想給你們說(shuō)的是，那是對(duì)那些沒(méi)有政府背景的房子而言的，前面講的集資房不僅沒(méi)有受高稅收的影響，更是造成其它房子被收高稅的推手。

　　最后是文化因素

　　中國(guó)文化的習(xí)慣，都把積累，尤其是房地產(chǎn)的積累，作為財(cái)富的重要因素。大多數(shù)中國(guó)人不僅勤勞，而且節(jié)儉，他們不浪費(fèi)錢(qián)，不舍得像西方人一樣度假和旅游（這種情況對(duì)有錢(qián)，受過(guò)教育的人群，已經(jīng)有了很大的變化），他們不僅自己買(mǎi)房子，為孩子買(mǎi)房子，還為孫子和孫女買(mǎi)房子。這種中國(guó)特有的傳統(tǒng)文化，本來(lái)是好的，但是，當(dāng)大家都一心一意的往房地產(chǎn)業(yè)砸錢(qián)的時(shí)候，泡沫就形成了。

房地產(chǎn)泡沫形成，大家都認(rèn)為會(huì)爆破，我也認(rèn)為會(huì)爆破。而然，為什么我們叫囂了這么多年，房地產(chǎn)泡沫，不僅沒(méi)有爆破，而且，房?jī)r(jià)還越來(lái)越高呢？

　　第一個(gè)原因是房地產(chǎn)泡沫形成的巨大粘性。

　　一旦泡沫形成，人們總是認(rèn)為房?jī)r(jià)只漲不跌，不理性的期望，形成一種看似‘理性’的房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)景，而實(shí)際上卻隱藏著巨大的危機(jī)。

　　第二個(gè)原因是政府干預(yù)錯(cuò)位。

　　限購(gòu)，理論上是限制房子價(jià)格上漲，實(shí)際上是推升泡沫的繼續(xù)增大，拖延泡沫破裂的時(shí)間。老百姓看到政府限購(gòu)，就認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，否則，為什么要限購(gòu)？

　　如果政策的目的是為了降低房?jī)r(jià)，那么，就應(yīng)該限制市場(chǎng)不公平的競(jìng)爭(zhēng)，提供更多的土地，蓋更多價(jià)廉物美的房子，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低剛性需求稅負(fù)，提高空置房子的機(jī)會(huì)成本，控制房子面積的大小，等等。

　　由于政府并沒(méi)有把降低房?jī)r(jià)，提高有效供應(yīng)和社會(huì)公平，作為政策的導(dǎo)向，才導(dǎo)致了市場(chǎng)更多的不理性，甚至是投機(jī)的行為。

　　結(jié)束語(yǔ)

　　政府不要以為能夠超越市場(chǎng)，以為限購(gòu)就可以防止房地產(chǎn)泡沫。是泡沫，遲早都要破。房地產(chǎn)泡沫，早破好過(guò)晚破。等待泡沫過(guò)度膨脹，加上經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型遇到困難，再來(lái)爆破，對(duì)國(guó)家和人民將造成無(wú)可估量的損失。

　　房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，短期內(nèi)大家高興，行為更加盲目，今后所要承受的打擊，就會(huì)更大，更痛苦。房地產(chǎn)泡沫的爆破只是時(shí)間問(wèn)題，不是會(huì)不會(huì)爆破的問(wèn)題。

　　姚樹(shù)潔 ，諾丁漢大學(xué)當(dāng)代中國(guó)學(xué)學(xué)院院長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，著名華裔經(jīng)濟(jì)學(xué)家， 西安交通大學(xué)特聘講座教授，全英中國(guó)專(zhuān)業(yè)團(tuán)體聯(lián)和會(huì)副主席，聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署和世界銀行經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)。