商寅泉：房地產(chǎn)泡沫爆破需有兩個前提條件

　　中國房地產(chǎn)泡沫說已經(jīng)存在了很長一段時間，近日這種說法又多了起來，原因是銀行缺錢導致股市暴跌，有人據(jù)此推導出樓市也將進入下行軌道，更有一篇文章說：地產(chǎn)泡沫爆破只是時間問題。

　　房地產(chǎn)有沒有泡沫？從理論上說，有。這個理論就是來自那個國際上流行的房價收入比，以及房租與房價收益率的計算。以這兩個標準判斷，中國房地產(chǎn)泡沫大得驚人一捅就破。但是，從實際中說，房地產(chǎn)又沒有泡沫，房價從2003年漲到2013年，可GDP總量漲了多少，人均收入漲了多少，物價漲了多少，人民幣的含金量變化了多少？如果把綜合因素都考慮進去，可以說，泡沫可以忽略不計。事實是，那些害怕泡沫屢次錯過買房機會的人，都被“泡沫說”害得到處買后悔藥而不得，而那些把“泡沫說”當扯淡的人，則因大膽出手買房而受益。理論指導實際，但在樓市中，理論蒙蔽實際，誰信理論誰后悔。

　　最近幾天，泡沫理論又開始流行，有人還用英國的房價說事，說北京的房子又破又貴，一套四環(huán)邊建筑面積50平方米的破樓房就賣300萬元，而英國比這好得多的使用面積70多平方米的也到不了這價，北京的房子質(zhì)量差環(huán)境不好，產(chǎn)權期短，可價格卻比英國同等城市房子高數(shù)倍，覺得無法解釋，因此得出的結論就是，中國房地產(chǎn)泡沫可怕，爆破只是時間問題。

　　本文不想討論中國房地產(chǎn)是否有泡沫的問題，只想討論泡沫爆破的條件。就是，假設地產(chǎn)有泡沫，而這泡沫又面臨可怕的爆破危險，會在一種什么情況下爆破？想來想去，有兩個條件是必須的：

　　其一，中國經(jīng)濟不再快速增長，或者進入停滯，甚至走向衰退。但這似乎不大可能。中國從溫飽小康到全面小康，從發(fā)展中國家到中等發(fā)達國家再到發(fā)達國家，現(xiàn)在只是才剛剛起步，目前處于經(jīng)濟轉型期。用發(fā)達國家如英國的房價和中國比，首先在發(fā)展段段上就沒有可比性，這就像一個發(fā)育中的青少年和一個中年人相比一樣，對營養(yǎng)物質(zhì)的需求有很大區(qū)別。英國已經(jīng)完成了城市化進程，中國的城市化進程剛剛起步，對住房的需求顯然從心理層面就不一樣。中國剛剛富裕起來的城市居民，在溫飽不愁了以后，第一位的就是改善住房。所以，當中國經(jīng)濟如朝陽般燦爛的這個歷史階段，房地產(chǎn)行情用英國的標準來判斷，未免南轅北轍。

　　其二，城鎮(zhèn)化進程中止。這個更不可能。改革開放解放生產(chǎn)力，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化迫使農(nóng)村人口流入城市，現(xiàn)在又面臨政府主導的城鎮(zhèn)化進程，作為衣食住行的主要需求之一，中國需要解決住房的問題是排在所有民生需求前列的。而發(fā)達國家早已完成城市化，住房需求已遠遠不及更有質(zhì)量的精神文化需求。這一點，也沒有可比性。

　　中國房地產(chǎn)有沒有泡沫，筆者不發(fā)表觀點，但中國房價走勢呈或快或慢或緩或急的上漲，則是一個確定的結論。盡管未來兩三年可能會有反復，但總體趨勢在未來10年仍不會改變，因為中國經(jīng)濟發(fā)展的總體趨勢不會改變，城鎮(zhèn)化進程不會改變。脫離多重復合的因素，簡單依據(jù)地產(chǎn)單價漲幅斷言泡沫爆破，已經(jīng)被證明是不可信的。