房地產(chǎn)回暖調(diào)查：迎來(lái)春天的是低價(jià)房不是高價(jià)盤(pán)

作為二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”,成都樓市在2008年遭遇了比任何一個(gè)城市都更為沉重的“雙重打擊”:國(guó)際金融危機(jī)和“5·12”大地震。

　　然而,就是在這樣的“雙重打擊”之下,今年以來(lái),成都房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在全國(guó)率先逆勢(shì)回暖,而且速度驚人。繼2月份交易量大幅增長(zhǎng)之后,3月份的成都樓市在一片疑云中繼續(xù)走紅。領(lǐng)跑二線城市與西部地區(qū)的成都樓市,是否將由此迎來(lái)“滿城春色”呢?

　　“這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性回暖”

　　據(jù)成都市房管局統(tǒng)計(jì),今年1至3月,成都市累計(jì)成交商品房600萬(wàn)平方米,為歷年同期最高,比去年一季度增長(zhǎng)78%,比2007年一季度增長(zhǎng)24%。

　　在一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)中,3月份的成交量尤為搶眼。成都市3月份中心城區(qū)成交商品住宅15249套,成為歷史上首個(gè)突破15000套的月份,超過(guò)了成都被確定為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之時(shí)創(chuàng)下的高峰。

　　在一系列數(shù)據(jù)面前,成都房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量上升已成不爭(zhēng)的事實(shí)。但是,與逐漸火熱的成交量相比,成都的房?jī)r(jià)變化卻并不明顯。

　　成都市房管局產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與住宅發(fā)展處處長(zhǎng)楊運(yùn)坤告訴記者,經(jīng)過(guò)連續(xù)上漲后,成都中心城區(qū)房?jī)r(jià)在2008年1月達(dá)到最高點(diǎn),均價(jià)約6000元。但是,隨后即出現(xiàn)了連續(xù)13個(gè)月的波段下跌,今年1月達(dá)到最低點(diǎn),均價(jià)5000元多一點(diǎn)。經(jīng)過(guò)一季度的“小陽(yáng)春”之后,目前中心城區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)仍維持在5100多元。

　　與此同時(shí),成都房市的“小陽(yáng)春”還表現(xiàn)出另一個(gè)鮮明特點(diǎn):中小戶(hù)型為主,低價(jià)樓盤(pán)“唱主角”。據(jù)統(tǒng)計(jì),在2、3月份的成交量中,多是以60至90平方米為主的小戶(hù)型。其中,部分星期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,戶(hù)均成交面積約為85平方米,遠(yuǎn)低于前幾年房市高峰期時(shí)戶(hù)均面積98平方米的水平。

　　四川大學(xué)房地產(chǎn)研究專(zhuān)家李蔚認(rèn)為,當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三個(gè)板塊:一是高價(jià)盤(pán),或叫挺價(jià)房;二是適價(jià)盤(pán),或叫性?xún)r(jià)比相當(dāng)房;三是低價(jià)盤(pán),即價(jià)位在三千元左右的小戶(hù)型。

　　“大家要搞清楚,現(xiàn)在交易活躍的不是高價(jià)盤(pán),也不是適價(jià)盤(pán),而是低價(jià)盤(pán)。”李蔚說(shuō)“換句話說(shuō),這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性回暖。”

　　三股“春風(fēng)”吹熱樓市

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析和專(zhuān)家解讀中可以看出,創(chuàng)造成都房市“小陽(yáng)春”的三股最為暖人的“春風(fēng)”,就是宏觀調(diào)控后剛性需求初步釋放、連續(xù)的扶持政策刺激和人們對(duì)市場(chǎng)價(jià)格回歸相對(duì)合理水平的認(rèn)可。

　　一些房地產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為,成都樓市回暖首先是一種剛性需求釋放下的正?，F(xiàn)象。他們認(rèn)為,自2007年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期之后,市場(chǎng)觀望氛圍較濃,許多購(gòu)房者持幣待購(gòu)。到現(xiàn)在為止,等待時(shí)間已近兩年,部分剛性需求進(jìn)入了釋放期,交易量自然要上升。

　　同時(shí),自2008年以來(lái)迅速增加的城市拆遷戶(hù),也為這種剛性需求增加了力量。據(jù)了解,2008年成都市舊城改造面積高達(dá)180多萬(wàn)平方米,2009年又將增加至250萬(wàn)平方米。這些以貨幣安置為主的拆遷戶(hù),成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的重要力量。

　　其次,各級(jí)政府部門(mén)的扶持政策起到了適時(shí)的引導(dǎo)和刺激作用。成都市房管局局長(zhǎng)何立祥說(shuō),汶川大地震之后,成都市迅速出臺(tái)了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見(jiàn)》,通過(guò)鼓勵(lì)社會(huì)力量參與災(zāi)后重建、加大金融支持服務(wù)力度、依法落實(shí)各項(xiàng)扶持政策、降低公積金貸款首付比例等措施,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。2008年底遭遇金融危機(jī)之后,成都市又迅速出臺(tái)了《成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》,通過(guò)加大舊城改造、降低交易費(fèi)用、加強(qiáng)配套建設(shè)等措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖。這些地方扶持政策與中央各種鼓勵(lì)政策相結(jié)合,極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。而一些更加細(xì)化的刺激政策,也從不同側(cè)面為成都房市回暖添柴加火。

　　此外,李蔚認(rèn)為,成都房地產(chǎn)價(jià)格已基本回歸到消費(fèi)者認(rèn)可的接受價(jià)位,也是推動(dòng)“小陽(yáng)春”現(xiàn)象的重要原因。以一座宜居城市的考量,現(xiàn)在成都中心城區(qū)5100多元的均價(jià)已被許多人在心理上認(rèn)可,尤其是一些三四千元的樓盤(pán),更讓部分購(gòu)房者有了“抄底”的想法。而開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手法的多樣化與適當(dāng)降價(jià),也有力地助推了這一心理影響。

　　開(kāi)發(fā)商仍顯迷茫和不安

　　盡管購(gòu)房者增多,交易量有所上升,但對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì),許多開(kāi)發(fā)商卻并不樂(lè)觀。一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,剛性需求得到一定釋放后,市場(chǎng)又會(huì)趨于平淡。

　　在位于成都南郊華陽(yáng)鎮(zhèn)的一處大型樓盤(pán),銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人郭輝文告訴記者,華陽(yáng)的住房?jī)r(jià)格最高的時(shí)候曾達(dá)到每平方米6000元以上,后來(lái)跌了近一半,現(xiàn)在也沒(méi)漲回來(lái)多少,價(jià)格還是每平方米3000多元。最近兩個(gè)月,在銷(xiāo)售量回升的情況下,價(jià)格反而有所下降,“市場(chǎng)以后怎么走,大家心里沒(méi)底。”

　　成都市某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人范永華告訴記者,就房?jī)r(jià)來(lái)看,目前漲的、跌的都有,情況非常復(fù)雜。他分析說(shuō)“有些樓盤(pán)價(jià)格略有上漲,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商想給購(gòu)房者造成一種印象:房?jī)r(jià)馬上要回升了,趕緊買(mǎi);有些樓盤(pán)價(jià)格不升反跌,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商急于出手,想盡快收回投資。”

　　對(duì)此,有關(guān)專(zhuān)家分析說(shuō),開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前回暖態(tài)勢(shì)的不樂(lè)觀,實(shí)際上與普通消費(fèi)者有一個(gè)概念錯(cuò)位問(wèn)題。從實(shí)質(zhì)上來(lái)講,開(kāi)發(fā)商心中的回暖是指利潤(rùn)空間,也就是房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題;而現(xiàn)在所說(shuō)的回暖,是指市場(chǎng)活躍程度,并不是指開(kāi)發(fā)商或投資者所期待的利潤(rùn)空間。

　　回暖釋放多重積極信號(hào)

　　與春天一樣暖人的成都樓市,在金融危機(jī)寒意仍濃之時(shí)引起廣泛關(guān)注。雖然目前對(duì)其未來(lái)走向仍眾說(shuō)紛紜,但這一現(xiàn)象透露出來(lái)的多重積極信號(hào),至少為人們提供了些許重要參考。

　　在一季度銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)中,雖然購(gòu)房者仍以成都本地人為主,但外地購(gòu)房者比例明顯上升。今年1至3月,外地居民共購(gòu)走中心城區(qū)商品住房11653套,創(chuàng)歷史同期最高紀(jì)錄。與此同時(shí),曾經(jīng)因地震而一度滯銷(xiāo)的高層樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷回升,甚至有加大趨勢(shì)。

　　何立祥認(rèn)為,這些現(xiàn)象說(shuō)明,成都房地產(chǎn)市場(chǎng)正在擺脫地震陰影,逐漸走上正常軌道。外地購(gòu)房者增加,說(shuō)明成都城市形象得到了有效恢復(fù),重新贏得了人們對(duì)成都安全、宜居的認(rèn)同和信心。而這些才是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展最有力、最持久的支撐。

　　與成都類(lèi)似,今年一季度,全國(guó)一些城市或多或少地出現(xiàn)了交易量上升的回暖趨勢(shì),這也引發(fā)了新一輪房?jī)r(jià)走勢(shì)分析討論熱潮。借著回暖的熱度,3月26日,中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇在成都舉辦。在這次論壇上,建設(shè)部政策研究中心主任陳淮說(shuō)了這樣一句觀點(diǎn)鮮明、耐人尋味的話:“樓市是否能回暖?沒(méi)問(wèn)題。房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲?不一定。”