聚焦“錢荒”下房企眾生相

    編者按：“錢荒”背景下，房地產市場基本面出現(xiàn)了變化，企業(yè)開始關注自身的財務結構和資金安全問題。鑒于此，有的房企開始趁融資窗口期擴大海外融資規(guī)模，優(yōu)化財務結構；有的房企開始加快產品周轉速度，甚至加快地王項目的入市步伐；有的房企開始調整入市產品類型，加大商業(yè)項目入市比例以求快速回籠資金，靈活把握現(xiàn)金流……

　　57億元南京地王苦熬近三年未入市，雅居樂欲售2.5萬元∕平方米高價或承壓

　　記者在項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，約5棟28層左右的高樓“孤單”地矗立在綠草叢生的大片空地上；該項目公司人士稱，樓盤將作為現(xiàn)房銷售，開盤時間還未定

　　荒野中的地王項目欲售價2.5萬元∕平方米！記者在項目現(xiàn)場旁邊的“雅居樂濱江花園項目部”相關人士處獲悉，雅居樂濱江花園項目開盤時間還沒有定，預計將在今年9月份或者年底入市。此外，由于項目是以現(xiàn)房形式銷售，具體售價也還未確定，但預計均價要超過2.5萬元∕平方米。

　　值得一提的是，雅居樂濱江花園項目即是2010年雅居樂地產以57億元代價搶得的南京地王。而本報記者也在項目現(xiàn)場看到，該項目與長江相鄰，位于江北浦口區(qū)的緯七路過江隧道旁邊，周邊將有2014年通車的地鐵通過，但上述開發(fā)商預想的銷售定價還是超出了南京房地產市場對該項目的預期。

　　“就算濱江花園項目既是現(xiàn)房也是精裝修樓盤，但每平方米賣2.5萬元也著實有點貴了”。一位熟悉南京樓市的知情人士向記者表示，畢竟目前項目周圍還是大片空曠之地，配套設施并不成熟完備，東方萬匯城大型商業(yè)綜合體還在建設過程中，預計若以上述高價入市可能有一定銷售壓力。

　　更為值得注意的是，距雅居樂地產競得這宗曾轟動一時的地王地塊已接近三年的時間了，但其入市時間卻一拖再拖。直至項目旁邊的過江隧道去年開通，地鐵將于明年通車之際，該項目才不再“扭捏”地意圖借助這些利好謀劃入市。

　　曠野中的“孤單”地王

　　6月27日，在陰沉的天氣中，記者乘車趕往雅居樂濱江花園項目現(xiàn)場，令記者詫異的是，這個久負盛名的地王卻幾乎是“孤單”地坐落在荒草叢生的曠野中，周圍皆是大片空曠的荒草地，遠遠望去，似乎有正在建設的高樓，但卻并不十分清晰。

　　“這個地方以前就是村子，你站的地方周圍原來都是田地，后來才規(guī)劃為浦口新城的。”身為南京人的出租車司機向記者介紹道，“咱們剛通過的過江隧道也是去年才通車的，這地方不見高樓大廈很正常”。

　　當記者帶著些許詫異試圖步行進入項目工地時發(fā)現(xiàn)，“百萬平方米濱江豪宅社區(qū)”字樣的巨幅廣告牌就立在路邊，整個項目目前只有約5棟高樓，每棟28層左右，目前已經全部封頂，且下面幾層外立面都已經做好。同時，記者也看到，工地上并不見圍擋，個別施工設備停在路邊，一些建筑工人正在施工。

　　不過，記者多方詢問和反復尋找下卻不見“售樓處”的身影。直到記者按照工地工人的指引找到了“雅居樂濱江花園項目部”時才獲悉，“現(xiàn)在還沒有售樓處，項目還沒有開盤呢，當然也沒有樣板間可看”。一位雅居樂濱江花園項目公司的相關人士向本報記者如是表示。

　　拿地近三年未入市

　　事實上，盡管該項目目前雖然正“孤單”地矗立在荒草叢生的大片空曠之地上，但其位置確實是處在南京未來的浦口新城核心區(qū)。

　　也許正是這一規(guī)劃吸引了當時包括萬科、保利、招商、棲霞建設、世紀金源等多家知名開發(fā)商前來搶地。

　　2010年10月，南京浦口區(qū)的G40地塊出讓，該地塊總占地面積11.36萬平方米，容積率2.5，起拍價為3.3億元。在經過350輪競價后，該地塊最終被雅居樂以21.05億元奪得，溢價率高達538%，樓面地價7411元/平方米，成為江北新地王。

　　然而，這塊地的地王紀錄保持的時間卻極為短暫。

　　隨后，在G41地塊拍賣中，雅居樂在經過100多輪競拍后，以36.2億元的總價、572%的溢價率獲得該地塊使用權，平均樓面地價為7813元/平方米，刷新了G40剛剛創(chuàng)造的地王紀錄，也趕上了附近新盤的開盤銷售價格。

　　屆時，雅居樂地產以總價57.25億元收攬了兩塊地王，也達成了其被業(yè)內一致認為“冒險”的交易。此后，坊間甚至一度傳出雅居樂無法承擔地價太貴的代價而意欲退地的消息，不過，雅居樂隨后予以了否認。

　　一年半之后，該項目正式動工時，市場曾一度傳出開發(fā)商打算將其在2012年入市的消息，但此后項目進展卻很緩慢，甚至開發(fā)商并沒有選擇預售期房。

　　直至2013年6月末，雅居樂拿地近三年時間，在一期工程全部封頂且每棟樓下面幾層外立面已經做好的情況下，該地王項目依舊安然“度日”，甚至還沒有售樓中心，開發(fā)商似乎并不著急去爭搶市場份額或者回籠資金。

　　改規(guī)劃增加銷售回款？

　　“拿地后一年半的時間都是在做規(guī)劃，直至2012年初才正式動工。”上述知情人士向本報記者透露。

　　實際上，從規(guī)劃批前公示上看，雅居樂有意將G40、G41打包規(guī)劃開發(fā)，也就是雅居樂濱江花園項目，規(guī)劃總用地面積為38.98萬平方米，規(guī)劃建設有高層住宅、商業(yè)中心、學校及停車庫等各類配套設施。

　　不過，2011年樓市陷入冰點之后，這地塊因提高容積率，拉低樓面地價而引發(fā)爭議。據(jù)悉，從2010年9月29日南京國土局發(fā)布的當年第15號公告來看，雅居樂地王的容積率均為R≤2.5。

　　2011年12月31日，南京規(guī)劃局公布《雅居樂濱江花園項目規(guī)劃方案批前公示》則顯示，該地塊容積率由原規(guī)劃的≤2.5改為≤2.7；建筑密度≤20%則改為≤30%，總建筑面積約114.97萬平方米。

　　當時，雅居樂相關人士回應稱，上述兩塊地出讓合同注明，在充分做好土地復合利用、人車分流的前提下，出讓用地的容積率可獎勵到2.7。公司稱，這是拍地之前即存在的條文，雅居樂并未擅自更改規(guī)劃。

　　然而，有業(yè)內人士曾計算，如果不計項目建筑密度的加大，只從容積率一項由2.5增加至2.7來算，雅居樂這兩塊地的總建筑面積將比拿地時多出近6萬平方米。如果按照拿地時外界預期的20000元/平方米的售價，這可能為該樓盤增加近12億元的銷售回款。

　　值得注意的是，雅居樂對該項目的期望售價并不止20000元/平方米。

　　“預計今年9月份或者年底將會入市”，雅居樂濱江花園項目部相關人士向記者坦言，雖然沒有定銷售價格，但考慮到項目是以現(xiàn)房形式銷售且包括精裝修成本，預計開盤價格在2.5萬元∕平方米以上。

　　每平方米利潤或超1萬元

　　事實上，有知情人士向本報記者表示，濱江花園項目一期的銷售情況對整個項目來說非常關鍵。當然，這對雅居樂在南京房地產市場的布局也很重要，其百萬平方米豪宅若以20000元∕平方米銷售均價售出，整個項目就將產生200億元的銷售額。

　　該人士同時強調，整個項目還將受到推盤節(jié)奏、市場預期等各種因素影響，并不見得能夠實現(xiàn)上述推算。

　　不過，該人士為記者算了這樣一筆賬，整個項目以7800元∕平方米樓面地價計算，加上建安成本等費用，最終該項目毛坯房的成本價應該在10000元∕平方米以下。若以一般豪宅精裝標準5000元∕平方米計算，該項目若以精裝修房的形式出售，成本價約為15000元∕平方米。

　　同時，上述業(yè)內人士還表示，精裝修標準雖高，但實際成本可能在3000元∕平方米左右，如此來看，濱江花園地王項目一期若以均價2.5萬元∕平方米出售，其銷售利潤將超過1萬元∕平方米。

　　值得一提的是，有知情人士向記者表示質疑，“買這個盤，還不如買河西的新盤，售價差不多，但其周邊有成熟的社區(qū)，同時也是未來的商業(yè)中心”。

　　事實上，記者曾實地調查過南京河西的招商·雍華府項目，同樣是中高端樓盤，該項目剛剛開盤，銷售均價約為2.6萬元∕平方米，不過周邊卻有著成熟的社區(qū)，交通也比較方便。此外，除了來自同類產品的市場份額的競爭，也有當?shù)厝耸勘硎緭鷳n，雅居樂濱江花園的位置靠近老山制藥廠，是否會有污染問題。

　　“這個項目若以上述均價出售，或將承受一定銷售壓力。”上述業(yè)內人士表示，尤其雅居樂上半年銷售業(yè)績僅完成其年度目標的38%，如果該項目在年底前入市，其高價端著賣的態(tài)度將不利于企業(yè)快速回籠現(xiàn)金，完成年度銷售任務。