上海銀監(jiān)局：二套房貸政策不得變相松動(dòng)

在3月初浙江銀監(jiān)局發(fā)文要求當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行不得放松或變相放松二套房房貸后，其他各地銀監(jiān)局亦出了類似文件。

　　上海銀監(jiān)局近日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求在滬中外資商業(yè)銀行落實(shí)國(guó)家信貸政策，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高，具體提高幅度按各總行相關(guān)原則自主確定。

　　不過(guò)，與浙江銀監(jiān)局文件不同的是，上海銀監(jiān)局表示，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

　　嚴(yán)禁變相放寬貸款條件

　　上海銀監(jiān)局表示，為進(jìn)一步規(guī)范本市銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，上海銀監(jiān)局重申了有關(guān)規(guī)定：各商業(yè)銀行在制定個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)政策和辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行此前國(guó)務(wù)院、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等公布的有關(guān)首付款比例和利率的相關(guān)規(guī)定。

　　除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高，具體提高幅度按各總行相關(guān)原則自主確定，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

　　“這個(gè)文件綜合了各個(gè)文件的精神。”一位國(guó)有銀行人士分析，對(duì)二套房政策的嚴(yán)格規(guī)定包括了銀發(fā)2007359號(hào)文和銀發(fā)2007452號(hào)文，當(dāng)時(shí)對(duì)二套房貸款首付比例和利率做了嚴(yán)格規(guī)定，不過(guò)2008年12月，國(guó)務(wù)院131號(hào)文中列明“對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定”，上海銀監(jiān)局此次在堅(jiān)持貸款首付比例的底限上，同時(shí)又綜合了國(guó)務(wù)院131號(hào)文的精神，“利率讓我們按照風(fēng)險(xiǎn)來(lái)制定，還是比較合理的”。

　　同時(shí)，上海銀監(jiān)局還嚴(yán)禁變相放寬貸款條件，要求加強(qiáng)貸款審查制度執(zhí)行力度，嚴(yán)控住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是嚴(yán)禁以對(duì)VIP客戶實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策為名放寬貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍；二是嚴(yán)禁以另行發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款，或銀行通過(guò)與中介機(jī)構(gòu)合作向客戶進(jìn)行費(fèi)用返還、墊付首付款等方式降低條件，變相突破監(jiān)管政策；三是嚴(yán)格審查客戶首付款的充足性和真實(shí)性，不得允許首付比例不足的客戶以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付首付款。

　　這幾點(diǎn)正是銀行得以打擦邊球的做法。

　　據(jù)銀行人士透露，為了給客戶發(fā)放更多貸款，同時(shí)規(guī)避首付不能低于4成的政策，一些銀行確實(shí)會(huì)給客戶發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款，比如給多套房的客戶發(fā)放五成按揭貸款，同時(shí)再貸兩到三成個(gè)人消費(fèi)貸款，而個(gè)人消費(fèi)貸款的利率則一般是基準(zhǔn)利率下浮10%，比起上浮10%已有所下降，更重要的是突破了首付比例。

　　甚至，市場(chǎng)上也出現(xiàn)過(guò)“零首付”的現(xiàn)象，比如客戶以評(píng)估200萬(wàn)的房子辦理個(gè)人房屋抵押貸款100萬(wàn)，用作購(gòu)買第二套房的費(fèi)用，那么買第二套房其實(shí)也就是零首付了。

　　“在貸款用途上它是按揭貸款，但在擔(dān)保方式上它又是房屋抵押貸款，所以有爭(zhēng)議，但確實(shí)有銀行愿意做。”上述國(guó)有銀行人士說(shuō)。

　　規(guī)范中介合作

　　除了上述內(nèi)容，上海銀監(jiān)局還要求各行進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中與中介機(jī)構(gòu)合作行為的管理，統(tǒng)一規(guī)范合作模式。

　　“目前為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銀行的二手房房貸都非常依賴中介來(lái)介紹客戶，給中介的費(fèi)用在去年也開(kāi)始漲到了1%。”一家銀行負(fù)責(zé)房貸的人士表示。

　　上海銀監(jiān)局表示，商業(yè)銀行分行對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)行集中管理，加強(qiáng)對(duì)支行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、一線營(yíng)銷人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，強(qiáng)化合規(guī)意識(shí)，規(guī)范操作流程。完善中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)估和準(zhǔn)入制度，對(duì)有違規(guī)宣傳、提供虛假申請(qǐng)材料的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)建立黑名單并有嚴(yán)格的退出機(jī)制，防范中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)禁通過(guò)惡意抬高中介機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)方式爭(zhēng)奪他行客戶。

　　上海銀監(jiān)局還要求各商業(yè)銀行應(yīng)選取信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評(píng)估公司，并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格建立嚴(yán)格的審核制度，防止外部人員通過(guò)虛增評(píng)估價(jià)格達(dá)成“零首付”或“低首付”貸款。

　　為進(jìn)一步落實(shí)貸款“三查”制度，提高基層行的內(nèi)控執(zhí)行力，上海銀監(jiān)局提出，要加強(qiáng)貸前調(diào)查，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人“面談”“面簽”制度，認(rèn)真核查借款人信息，掌握借款人貸款真實(shí)意愿、償付能力等。

　　其次還要加強(qiáng)貸時(shí)審查，嚴(yán)格審核借款人提交的文件資料、相關(guān)要件及客戶經(jīng)理貸前調(diào)查報(bào)告等，認(rèn)真把好貸時(shí)審批關(guān)。此外還要加強(qiáng)貸后管理工作，加大對(duì)貸后資金流向的監(jiān)控力度，定期回訪借款人，嚴(yán)防假按揭違規(guī)行為，持續(xù)監(jiān)控貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海銀監(jiān)局將加大對(duì)各商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的檢查力度，嚴(yán)肅處理相關(guān)違規(guī)行為，以維護(hù)銀行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。

　　實(shí)際上，上海銀監(jiān)局的行動(dòng)并非個(gè)案。3月初浙江銀監(jiān)局明確表示，對(duì)已利用銀行貸款購(gòu)買首套住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套且不屬于改善型住房，以及多套住房的，堅(jiān)持“貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高”的貸款條件。