評(píng)論：高房?jī)r(jià)是因?yàn)橥恋爻鲎尳疬^(guò)高嗎？

易憲容 （中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任）：在兩會(huì)上全國(guó)工商聯(lián)提出議案，認(rèn)為地方政府收取的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)過(guò)高，從而導(dǎo)致了過(guò)高的房?jī)r(jià)。因此，政府不調(diào)整房地產(chǎn)過(guò)高的土地出讓金及相應(yīng)稅費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格要跌下來(lái)是不可能的。易憲容日前撰文對(duì)此議案提出批評(píng)。

　　文章說(shuō)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，房?jī)r(jià)并不是由土地的價(jià)格決定，而土地的價(jià)格則是由房?jī)r(jià)來(lái)決定的。因?yàn)椋恋亟灰资袌?chǎng)化之后，在土地拍賣(mài)過(guò)程中，土地的價(jià)格到底是多少，就在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)所拍賣(mài)的土地建筑住房?jī)r(jià)格的預(yù)期。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期到該土地建筑住房有市場(chǎng)，就會(huì)根據(jù)這種預(yù)期對(duì)拍賣(mài)土地出價(jià)。如果土地出價(jià)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)土地開(kāi)發(fā)后住房收益的預(yù)期，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不會(huì)出價(jià)拍下該土地的。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑住房?jī)r(jià)格的預(yù)期只能建立在購(gòu)買(mǎi)土地當(dāng)時(shí)的分析上，一旦市場(chǎng)變化，市場(chǎng)實(shí)際的情況可能與預(yù)期價(jià)格相差很遠(yuǎn)，從而顯示出土地成本過(guò)高的壓力或風(fēng)險(xiǎn)。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。而不能因?yàn)槭袌?chǎng)的變化所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)是土地交易價(jià)格過(guò)高。

　　文章指出，最近一些行業(yè)組織總是在通過(guò)各種方式把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益制度化，希望用這種方式來(lái)托住過(guò)高房?jī)r(jià)以維持房地產(chǎn)暴利，但是全世界經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)重大的周期性調(diào)整了，全世界各地的房?jī)r(jià)都全面下跌了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也在進(jìn)行周期性調(diào)整，那么中國(guó)房地產(chǎn)豈能置身這種周期性調(diào)整之外？