土地財政依賴推高"地王" 地方政府賣地收入創(chuàng)新高

　　日前，偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達(dá)1.13萬億元，同比大幅增長60%。其中北上廣三地上半年經(jīng)營性土地出讓金已超1739億元,接近去年全年的1934.92億元。

　　在各地高賣地收入的背后，是地王的集中涌現(xiàn)。

　　6月27日，上海徐涇一地塊被上海綠地聯(lián)合福建泰坤公司以47.21億元競得，刷新上海今年以來總價“地王”紀(jì)錄。同一天，萬科和保利聯(lián)合體以53.72億元競得重慶江北區(qū)一塊“地王”。

　　與此同時，7月3日,京滬兩地又各出“地王”。北京夏家胡同地塊經(jīng)過62輪激烈競拍,由懋源置業(yè)摘得，總價17.7億元，剔除保障房折合樓板價約每平方米4.1萬元,溢價率約35%。浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)一商住地塊經(jīng)過323次加價,被萬科以總價48.7億元競得，樓板價每平方米21415元，溢價率達(dá)到88.6%。值得注意的是，一直聲稱不拿“地王”的萬科自6月以來已連續(xù)兩次競得“地王”

　　“房價上漲，地價必然有升值的空間。地方政府也因為地方債的問題，需要錢來支撐財政支出。雙方推動下，‘地王’頻出就不奇怪了。”尹伯成說。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受記者采訪時指出，從國內(nèi)房價趨勢來看，開發(fā)商們對未來樓市有很高的預(yù)期。加上國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo)因素，樓市供不應(yīng)求的狀態(tài)將會持續(xù)。

　　地王也多舛

　　雖然開發(fā)商拿地?zé)崆橐琅f，不過，透過熱情，我們也發(fā)現(xiàn)，許多地王的日子并不好過。

　　曾經(jīng)的服裝龍頭品牌雅戈爾，在2010年12月出手包攬杭州申花區(qū)域的兩幅地塊，總價24.21億元，刷新杭州當(dāng)時土地出讓的單價紀(jì)錄。隨后，令雅戈爾尷尬的情況出現(xiàn)了，在隨后嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控中，申花板塊的多個樓盤紛紛跳水，有多個項目已經(jīng)突破1.6萬元/平方米的價格底線。兩年后，土地價格甚至低于雅戈爾當(dāng)初拿地的價格。

　　2013年6月下旬，雅戈爾宣布解除與杭州市國土資源局的土地合同，忍痛退還手中的兩塊地。

　　同樣的故事也發(fā)生央企身上。

　　2012年，占南京臨江投80%的股份中冶置業(yè)，成為當(dāng)年“新地王”后，卻于2013年7月5日，由南京市國土資源局正式公告，將其土地強(qiáng)制收回。有消息人士表示，這幅土地之所以被收回，有很大一部分原因是中冶的財務(wù)狀況不佳，后續(xù)開發(fā)較為吃力。中國中冶2012年財報顯示，報告期內(nèi)，公司已支付2號地塊的競買保證金人民幣11.3億元，距地塊總價56.2億元有不小距離。

　　看來，地王也并不好當(dāng)。

　　如何按住“地王”

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對記者指出，“地王”頻現(xiàn)，是雙方面因素作用的結(jié)果，一方面地方土地財政依然明顯，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困難，地方政府有推高土地出讓金的動力；另一方面，一線城市土地供不應(yīng)求在短期內(nèi)不會改變，標(biāo)桿房企“天價”拿地，有資金的保障，也看好未來的增值潛力。

　　多位專家認(rèn)為，不斷升溫的土地市場背后，固然有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于布局未來市場的現(xiàn)實需要，但是對“土地財政”的路徑依賴，是許多地方政府“樂觀地王出現(xiàn)”，甚至“推波助瀾”的根本原因。

　　根據(jù)近日審計署公布的數(shù)據(jù)，截至2012年底，在抽樣審計的36個地方政府本級中，4個省、17個省會城市土地出讓收入占償還債務(wù)的54.64%，比2010年增長1183.97億元。

　　“地王的頻繁出現(xiàn)，無疑擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序，也嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)謹(jǐn)性。”一位房地產(chǎn)專業(yè)人士對記者指出，他認(rèn)為，“按下地王”很重要，更重要的是強(qiáng)制當(dāng)?shù)卣當(dāng)[脫“土地財政”。

　　尹伯成指出，“目前看來，土地財政似乎沒有出現(xiàn)什么問題，但是長此以往，地方政府不進(jìn)行財政收入方面的改革，對于房地產(chǎn)市場甚至金融市場，都具有嚴(yán)重的危害性。”

　　殷旭飛認(rèn)為，房企高價拿地，弊端很多，推高建房成本，導(dǎo)致房價的居高不下，民眾購房壓力必然上升。若投機(jī)過盛，則導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫的加劇。“個人認(rèn)為，住房聯(lián)網(wǎng)信息的構(gòu)建對整合房產(chǎn)信息，提供房地產(chǎn)市場供給，打擊過度投機(jī)行為會有良好的作用，但是遇到的阻力較大。若能有限構(gòu)建，加之對投機(jī)行為征收高額房產(chǎn)稅的政策，增加市場供給，對地王才有一定的震懾力。”