全國總價“地王”壽終正寢 央企被曝沒錢后續(xù)開發(fā)

　　曾遭國土部調(diào)查的南京下關(guān)濱江2號地塊被終止出讓程序

　　“地王”向來命運(yùn)多舛。7月5日18時左右，南京市國土資源局正式公告：經(jīng)市政府批準(zhǔn)，下關(guān)濱江江邊路以西2號地塊（NO.2012G50）因故終止出讓程序。

　　這幅土地是2012年的全國總價地王，去年11月30日被南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（下稱“南京臨江投”）以56.2億元拿下。作為土地競買和開發(fā)主體，南京臨江投實(shí)為大型國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中冶置業(yè)控股、南京國資參股的合資公司。

　　事實(shí)上，早在2010年9月，南京臨江投就已拍得下關(guān)濱江1號和3號地塊，成交價分別是121.41億元和78.93億元。在去年拿下2號地塊后，三幅土地連成整體，總面積達(dá)到236萬平方米，總價256.54億元，一舉超過2009年拍出255億元的廣州亞運(yùn)城，成為實(shí)質(zhì)上總價最高的全國地王。

　　這三塊地構(gòu)成南京市下關(guān)區(qū)濱江區(qū)域的主體，是南京市政府近年開發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。中冶置業(yè)母公司中國中冶（601618.SH）2012年財報顯示，該項(xiàng)目總投資將達(dá)到690億元。截至報告期末，公司已支付2號地塊的競買保證金人民幣11.3億元，尚未簽訂土地出讓合同。也就是說，56.2億元的總地價，到去年年底總共支付了11.3億元。有消息人士表示，這幅土地被收回，很大一部分原因是中冶的財務(wù)狀況不佳，后續(xù)開發(fā)較為吃力。

　　被強(qiáng)制收回

　　去年11月底才剛剛拿地，今年7月初就被強(qiáng)制收回，中冶下關(guān)濱江2號地塊，這個轟動一時的地塊半年多時間就被匆忙拉下馬。

　　2012年11月30日，南京公開拍賣下關(guān)濱江2號地塊，總建筑面積超72萬平方米、起拍價高達(dá)56.2億元。這塊土地被南京臨江投以底價拿下，因?yàn)榭們r較高，該地塊也成為2012年全國總價地王。

　中冶置業(yè)占南京臨江投80%的股份，成為“新地王”的實(shí)際買家。

　　南京市國土局當(dāng)時稱，下關(guān)濱江2號地塊東至城河北路，南至城河路，西至規(guī)劃濱江路，北至方家營路，總出讓面積為36.4萬平方米，規(guī)劃性質(zhì)為商住混合用地，地塊綜合容積率1.99。據(jù)業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時的估算，這幅地塊未來的建筑體量將達(dá)到72.4萬平方米。

　　官方消息稱，由于整個濱江地區(qū)拆遷改造任務(wù)重、資金需求量大，為加快下關(guān)濱江棚戶區(qū)改造工作進(jìn)程，在下關(guān)濱江2號地塊內(nèi)棚戶區(qū)居民和工企搬遷基本完成，且與原鐵道部就鐵路西站貨場搬遷和土地處置達(dá)成一致的基礎(chǔ)上，南京市國土局于2012年10月27日發(fā)布2號地塊掛牌出讓公告，并于當(dāng)年11月30日掛牌成交，由南京臨江投競得。

　　對于收回該地塊的原因，南京市國土局的解釋是，該地塊成交后開發(fā)建設(shè)條件發(fā)生了變化，主要為：其一，由于西站貨場異地復(fù)建工作十分復(fù)雜，一定程度上影響了按原約定期限向受讓單位交付土地；其二，南京市政府對下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行了局部優(yōu)化，其中涉及到2號地塊原出讓時約定的規(guī)劃建設(shè)條件也相應(yīng)發(fā)生了變化。

　　曾被國土部調(diào)查

　　2010年9月，南京臨江投拍得下關(guān)濱江1號和3號地塊，成交價分別是121.41億元和78.93億元。拍下2號地塊后三幅土地連成整體，總面積達(dá)到236萬平方米，耗資256.54億元，構(gòu)成南京市下關(guān)區(qū)濱江區(qū)域的主體。

　　2009年初，由南京大學(xué)建筑規(guī)劃設(shè)計研究院編制的《下關(guān)濱江地區(qū)規(guī)劃設(shè)計》開始在規(guī)劃網(wǎng)和南京城建展覽館中公示，這個區(qū)域要被打造成“南京外灘”。這個近代南京最早開埠的地區(qū)，曾因航運(yùn)業(yè)的興旺而成為南京最發(fā)達(dá)的商業(yè)區(qū)域之一，后來則隨著航運(yùn)業(yè)的衰落而回歸沉寂。

　　早在拍下1號地塊之前的2009年4月，中國中冶和南京市國資集團(tuán)、下關(guān)區(qū)政府簽訂框架協(xié)議，合作開發(fā)這一區(qū)域，可見這一全國地王早已內(nèi)定。中國中冶官方網(wǎng)站上發(fā)布的消息顯示，2012年11月26日，由中冶置業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)的南京下關(guān)濱江項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)推進(jìn)大會在南京國際博覽中心金陵會議中心召開。這個被稱為南京下關(guān)濱江項(xiàng)目老城改造工程動工以來最大規(guī)模的會議上，通報了不少下關(guān)區(qū)濱江項(xiàng)目的情況。

　　該消息顯示，截止到去年年底，下關(guān)區(qū)濱江改造居民整體搬遷率接近90%。下階段濱江商務(wù)區(qū)板塊由“拆”轉(zhuǎn)為“拆建并舉”，“南京外灘”將全面進(jìn)入建設(shè)階段，南京市政府相關(guān)代表也在會上表示2013年將會全力配合中冶置業(yè)集團(tuán)進(jìn)行下關(guān)濱江項(xiàng)目的建設(shè)。

　　不過，去年12月，國土部對典型案例采取公開調(diào)查的方式，督促各有關(guān)城市嚴(yán)格依據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)和出讓合同約定，進(jìn)行調(diào)查處理。當(dāng)時選擇公開調(diào)查的地塊就是江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號地塊。

　　“本公司董事會和管理層高度重視，全力配合國土資源部對下關(guān)濱江2號地塊的公開調(diào)查，目前正在等待國土部的核查意見，并與南京市有關(guān)部門正在洽商有關(guān)項(xiàng)目下一步的方案。”這或許是中國中冶2012年財報中最能透露濱江2號地塊進(jìn)展的內(nèi)容，沒有想到的是，下一步的進(jìn)展如此令人震驚。

　　中冶財務(wù)危機(jī)？

　　下關(guān)濱江2號地塊位于南京市老城區(qū)原下關(guān)區(qū)（現(xiàn)屬鼓樓區(qū)）沿江地區(qū)，是當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造的重要地塊，2010年啟動改造搬遷工作，改造范圍內(nèi)用地總面積約900畝，其中約90%用地為南京西站貨場等鐵路設(shè)施，其余為棚戶區(qū)居民和低端污染工企單位。

　　有消息人士表示，這幅土地之所以被收回，有很大一部分原因是中冶的財務(wù)狀況不佳，后續(xù)開發(fā)較為吃力。中國中冶2012年財報顯示，報告期內(nèi)，公司已支付2號地塊的競買保證金人民幣11.3億元，距地塊總價56.2億元有不小距離。

　　事實(shí)上，中冶置業(yè)在2011年年底已將1號地塊中一部分以項(xiàng)目公司名義轉(zhuǎn)讓給下關(guān)區(qū)下屬國資公司，騰挪出部分資金，這一舉動至少緩解了部分資金的壓力。

　　摩根士丹利在2010年9月中冶拿下1、3號地塊后曾發(fā)布報告稱，兩幅成交地價為每平方米4878元，遠(yuǎn)低于周圍地區(qū)平均地價6000元/平方米，估計該項(xiàng)目可于2013年至2015年分別為中國中冶帶來28億元、33億元及20億元的利潤。

　　遠(yuǎn)水解不了近渴，中國中冶2012年財報顯示，受計提大額減值準(zhǔn)備影響，公司2012年業(yè)績大幅下降，虧損約69億元。