以經(jīng)濟增長消化高房價 "透支未來"產(chǎn)生的泡沫

經(jīng)歷嚴冬的中國房地產(chǎn)市場，在春季呈現(xiàn)復蘇的氣息。一季度，全國商品房銷售額同比增長23.1%，北京、上海、深圳等主要城市一季度商品住宅的月均成交量已超過2007年高峰時的水平。

　　不過從目前的宏觀經(jīng)濟和國民收入狀況看，樓市“陽春”尚不足以支撐房價整體上揚，而高房價留存的泡沫，很可能將通過擴張型宏觀調控政策所帶來的經(jīng)濟增長加以化解。

　　作為拉動內需的“大權重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)維穩(wěn)對實現(xiàn)“保增長”意義重大。因此，從去年的中央經(jīng)濟工作會議到今年兩會上的政府工作報告，均明確支持居民購買自住性和改善性住房，滿足多層次住房需求。適度貨幣擴張刺激合理的住房需求已是中央對房地產(chǎn)調控的政策取向。

　　根據(jù)對購房成本的研究，房貸利率下降1%，相當于房價下降6%。從2008年9月開始，央行連續(xù)五次降息，貸款基準利率累計下調2.16個百分點，目前的貸款基準利率為5.31%，與2002年2月的歷史最低水平持平。而對于首次購房需求和改善性住房需求，商業(yè)銀行還可給予七折優(yōu)惠。單是利率因素，就使居民購房成本比降息下降超過15%。

　　寬松的貨幣政策不僅可以提高居民的住房購買力，而且可在一定程度上起到支撐房地產(chǎn)價格的作用。3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比下降1.3%，但環(huán)比上漲0.2%。

　　在目前的貨幣環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也有所緩和。1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長9.2%，其中來自銀行的貸款明顯上升。前三個月房地產(chǎn)企業(yè)來自銀行貸款的資金同比增長8%，占整體資金來源的25.3%，較去年1-9月份深度調整期的19.8%上升5.5個百分點。而來自個人按揭貸款的資金同比增長13.2%，熱銷的形勢也在為開發(fā)商的資金鏈“解壓”。

　　但是，僅憑一季度的市場變化還不能得出房地產(chǎn)業(yè)已重新步入上升通道的結論。信貸規(guī)模急速擴張對資產(chǎn)價格反彈的刺激不可忽視。3月份國房景氣指數(shù)再創(chuàng)新低，1-3月房屋新開工面積和土地購置面積雙雙大幅下滑，說明部分城市房地產(chǎn)“量價齊升”依然是“階段性回暖”；斷言調整見底為時尚早。

　　房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀經(jīng)濟周期高度正相關，房地產(chǎn)市場不可能逆周期而動。中國一季度的GDP增長率并不十分樂觀，在此背景下，房價如果貿然彈升，很可能使房地產(chǎn)市場再度陷入觀望僵局，不利于高存量的消化，更不利于行業(yè)探底回升。

　　事實證明，房價合理回歸是住房消費復蘇的基石。市場化程度高的華南地區(qū)商品房成交量率先回暖，長江三角洲和華北地區(qū)反彈較晚，幅度也相對較弱。這表明，區(qū)域回暖的進度和程度與價格回落的幅度有著明顯的“正相關”關系。而一季度成交量大幅攀升，也主要是價格彈性高的剛性需求集中釋放的表現(xiàn)。

　　在目前的經(jīng)濟形勢下，商品房價格下行趨勢并不會立即扭轉。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也印證了這一點。3月份，雖然部分城市的房價已經(jīng)企穩(wěn)，但全國70個大中城市中，房屋銷售價格指數(shù)同比下降的城市達40個，環(huán)比下降的城市也達到22個。

　　其實，作為消費品和投資品，房產(chǎn)價格有漲有跌不足為奇。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，價格過快下跌會導致諸多經(jīng)濟和社會問題。美國次貸危機引發(fā)的全球金融海嘯便是房價泡沫破滅的前車之鑒。

　　從中長期經(jīng)濟運行的角度看，要真正啟動住房消費并帶動房地產(chǎn)市場步入上升通道，關鍵是通過GDP和國民收入的增加以及城市發(fā)展推動區(qū)域價值提升，來逐漸消化高房價“透支未來”產(chǎn)生的泡沫。而從近期政策的角度看，則是通過透明化的貨幣擴張在一定程度上釋放房地產(chǎn)泡沫。如果房價的漲幅低于貨幣擴張帶來的經(jīng)濟增速，那么，房價回落、泡沫釋放的壓力會減小，房地產(chǎn)調整周期也將縮短。