一季度商品住宅月均成交量超07年高峰時(shí)水平

經(jīng)歷嚴(yán)冬的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在春季呈現(xiàn)復(fù)蘇的氣息。一季度，全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)23.1%，北京、上海、深圳等主要城市一季度商品住宅的月均成交量已超過2007年高峰時(shí)的水平。

　　不過從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)和國(guó)民收入狀況看，樓市“陽(yáng)春”尚不足以支撐房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)，而高房?jī)r(jià)留存的泡沫，很可能將通過擴(kuò)張型宏觀調(diào)控政策所帶來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加以化解。

　　作為拉動(dòng)內(nèi)需的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)維穩(wěn)對(duì)實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”意義重大。因此，從去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到今年兩會(huì)上的政府工作報(bào)告，均明確支持居民購(gòu)買自住性和改善性住房，滿足多層次住房需求。適度貨幣擴(kuò)張刺激合理的住房需求已是中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向。

　　根據(jù)對(duì)購(gòu)房成本的研究，房貸利率下降1%，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降6%。從2008年9月開始，央行連續(xù)五次降息，貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào)2.16個(gè)百分點(diǎn)，目前的貸款基準(zhǔn)利率為5.31%，與2002年2月的歷史最低水平持平。而對(duì)于首次購(gòu)房需求和改善性住房需求，商業(yè)銀行還可給予七折優(yōu)惠。單是利率因素，就使居民購(gòu)房成本比降息下降超過15%。

　　寬松的貨幣政策不僅可以提高居民的住房購(gòu)買力，而且可在一定程度上起到支撐房地產(chǎn)價(jià)格的作用。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比下降1.3%，但環(huán)比上漲0.2%。

　　在目前的貨幣環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也有所緩和。1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長(zhǎng)9.2%，其中來自銀行的貸款明顯上升。前三個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)來自銀行貸款的資金同比增長(zhǎng)8%，占整體資金來源的25.3%，較去年1-9月份深度調(diào)整期的19.8%上升5.5個(gè)百分點(diǎn)。而來自個(gè)人按揭貸款的資金同比增長(zhǎng)13.2%，熱銷的形勢(shì)也在為開發(fā)商的資金鏈“解壓”。

　　但是，僅憑一季度的市場(chǎng)變化還不能得出房地產(chǎn)業(yè)已重新步入上升通道的結(jié)論。信貸規(guī)模急速擴(kuò)張對(duì)資產(chǎn)價(jià)格反彈的刺激不可忽視。3月份國(guó)房景氣指數(shù)再創(chuàng)新低，1-3月房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積雙雙大幅下滑，說明部分城市房地產(chǎn)“量?jī)r(jià)齊升”依然是“階段性回暖”；斷言調(diào)整見底為時(shí)尚早。

　　房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀經(jīng)濟(jì)周期高度正相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能逆周期而動(dòng)。中國(guó)一季度的GDP增長(zhǎng)率并不十分樂觀，在此背景下，房?jī)r(jià)如果貿(mào)然彈升，很可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入觀望僵局，不利于高存量的消化，更不利于行業(yè)探底回升。

　　事實(shí)證明，房?jī)r(jià)合理回歸是住房消費(fèi)復(fù)蘇的基石。市場(chǎng)化程度高的華南地區(qū)商品房成交量率先回暖，長(zhǎng)江三角洲和華北地區(qū)反彈較晚，幅度也相對(duì)較弱。這表明，區(qū)域回暖的進(jìn)度和程度與價(jià)格回落的幅度有著明顯的“正相關(guān)”關(guān)系。而一季度成交量大幅攀升，也主要是價(jià)格彈性高的剛性需求集中釋放的表現(xiàn)。

　　在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，商品房?jī)r(jià)格下行趨勢(shì)并不會(huì)立即扭轉(zhuǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。3月份，雖然部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)企穩(wěn)，但全國(guó)70個(gè)大中城市中，房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比下降的城市達(dá)40個(gè)，環(huán)比下降的城市也達(dá)到22個(gè)。

　　其實(shí)，作為消費(fèi)品和投資品，房產(chǎn)價(jià)格有漲有跌不足為奇。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，價(jià)格過快下跌會(huì)導(dǎo)致諸多經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融海嘯便是房?jī)r(jià)泡沫破滅的前車之鑒。

　　從中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度看，要真正啟動(dòng)住房消費(fèi)并帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入上升通道，關(guān)鍵是通過GDP和國(guó)民收入的增加以及城市發(fā)展推動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升，來逐漸消化高房?jī)r(jià)“透支未來”產(chǎn)生的泡沫。而從近期政策的角度看，則是通過透明化的貨幣擴(kuò)張?jiān)谝欢ǔ潭壬厢尫欧康禺a(chǎn)泡沫。如果房?jī)r(jià)的漲幅低于貨幣擴(kuò)張帶來的經(jīng)濟(jì)增速，那么，房?jī)r(jià)回落、泡沫釋放的壓力會(huì)減小，房地產(chǎn)調(diào)整周期也將縮短。