萬達(dá)綠地上市逼宮萬科 千億集團(tuán)年底有望擴(kuò)至5家

　　繼去年下半年以來升溫，今年上半年樓市依舊熱力不減。大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)有較大幅度增長(zhǎng)，拿地?zé)崆楦邼q。日前，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布52家品牌房地產(chǎn)企業(yè)年中銷售業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，50%的房企在上半年銷售額突破百億元，萬科銷售額達(dá)到830億元，成為年度半程銷售冠軍，而綠地、保利、中海則緊隨其后，銷售額都突破600億元大關(guān)。

　　分析顯示，品牌房企在上半年大多采取了提價(jià)策略，行業(yè)龍頭市場(chǎng)份額進(jìn)一步提升。雖然下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策或保持平穩(wěn)，但貨幣政策有趨緊的跡象，房企融資成本一旦持續(xù)上升，不排除降低利潤(rùn)率加快出貨的可能，可能在一定程度上緩解房?jī)r(jià)上行的壓力。

　　第一梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)白熱化

　　“千億”房企將擴(kuò)軍

　　數(shù)據(jù)顯示，銷售業(yè)績(jī)行業(yè)領(lǐng)先的52家品牌房企中有26家在上半年銷售額突破百億元，其中萬科、綠地、保利、中海、恒大五家企業(yè)位列榜單前五位，銷售額都突破600億元大關(guān)，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額843億元，與第二位的綠地集團(tuán)業(yè)績(jī)相差177億元，龍頭地位日趨穩(wěn)固。

　　業(yè)內(nèi)指出，萬科憑借其在全國(guó)范圍內(nèi)的廣泛布局，及其長(zhǎng)期所堅(jiān)持的剛需產(chǎn)品定位持續(xù)獲得市場(chǎng)關(guān)注，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額843億元，銷售面積726萬平方米，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位持續(xù)穩(wěn)固。

　　綠地集團(tuán)則以653億元緊隨其后。與去年底最后階段才搭上千億集團(tuán)末班車不同，今年上半年，綠地集團(tuán)銷售額達(dá)653億元，同比增長(zhǎng)45%。業(yè)內(nèi)分析，其多元化的產(chǎn)品線、合理的城市布局以及借力資本市場(chǎng)的行動(dòng)都將繼續(xù)助推企業(yè)的規(guī)模和地位更快地提升。

　　上半年排名第三的保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)，通過均衡布局全國(guó)各大區(qū)域，重點(diǎn)深耕核心城市，并憑借其完善的產(chǎn)品線和靈活的銷售策略在2013年上半年共實(shí)現(xiàn)銷售金額648億元，銷售面積581萬平方米。

　　重點(diǎn)布局區(qū)域核心城市的中海地產(chǎn)(中海九號(hào)公館 中海尚湖世家) ，受益于一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年的放量成交，銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，以643億元的銷售業(yè)績(jī)緊隨其后。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果政策不出重大調(diào)整，上半年銷售業(yè)績(jī)超過600億元的幾家房企年底銷售額超千億已經(jīng)問題不大。

　　近年來一直以萬科為趕超目標(biāo)的恒大地產(chǎn)，在銷售面積榜單上實(shí)現(xiàn)了趕超，以729萬平方米的成交面積重奪銷售面積桂冠。其上半年482億元的銷售額則排在第五位。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，按照房企一貫的銷售策略，勢(shì)必在下半年加大推盤量，恒大沖擊千億規(guī)模不是“不能完成的任務(wù)”。

　　此外，萬達(dá)、綠地兩家大型房企借殼上市成功后，隱形地產(chǎn)航母將浮出水面，屆時(shí)，房企“千億俱樂部”將再度擴(kuò)軍。

　　標(biāo)桿房企地位穩(wěn)固

　　部分房企“彎道超車”

　　分析顯示，調(diào)控持續(xù)深入令市場(chǎng)發(fā)生深刻變化，龍頭企業(yè)市場(chǎng)份額進(jìn)一步提升，房企競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。2013年1-5月，萬科、保利、中海三家房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額分別為2.71%、1.98%，2%，較2012年末分別提升了0.52、0.41、0.61個(gè)百分點(diǎn)，龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。

　　值得注意的是，在萬科、保利、中海、綠地四家企業(yè)上演第一梯隊(duì)激烈角逐的同時(shí)，銷售額在300億元以上企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益強(qiáng)化。

　　2013年上半年，銷售額在300億元以上的企業(yè)由去年同期的6家擴(kuò)大至現(xiàn)在的9家。其中，融創(chuàng)124.4%的增長(zhǎng)速度、碧桂園97%的增長(zhǎng)幅度令人咋舌，也成為各大房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度之首。業(yè)內(nèi)分析，受益于大環(huán)境的同時(shí)，也得益于其“全民營(yíng)銷”等營(yíng)銷模式上的突破。

　　此外，華潤(rùn)、世茂則以50%左右的增長(zhǎng)速度順利躋身前十。專家分析，調(diào)控背景下，華潤(rùn)置地(橡樹灣 潤(rùn)景公館) 加快布局全國(guó)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中小戶型剛需產(chǎn)品推盤力度，持續(xù)實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)，2013年上半年，企業(yè)共實(shí)現(xiàn)銷售金額348億元，較去年同期增長(zhǎng)49.36%，可以說實(shí)現(xiàn)了“彎道超車”的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，佳兆業(yè)與融創(chuàng)等企業(yè)銷售額同比增長(zhǎng)50%以上，這些企業(yè)下半年的銷售表現(xiàn)也十分值得期待。

　　上半年“提價(jià)”奏效

　　下半年“走量”關(guān)鍵

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房企業(yè)績(jī)提升與各大公司銷售策略調(diào)整直接相關(guān)。從十大品牌房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和銷售均價(jià)來看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖、企業(yè)去庫存壓力的不斷減小，品牌房企在主攻剛需市場(chǎng)的同時(shí)，開始加推高端項(xiàng)目，中高端項(xiàng)目的熱銷有效促進(jìn)了其在上半年的銷售表現(xiàn)。此外，品牌房企還在上半年采取了“提價(jià)策略”，與上年同期的“以價(jià)換量”形成鮮明對(duì)比；1-5月，十大代表企業(yè)中僅保利、中海兩家企業(yè)的銷售均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)，其余8家企業(yè)的均價(jià)漲幅均在5%以上，其中萬科、龍湖、世茂三家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價(jià)亦較上年同期增長(zhǎng)了10%以上。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，不太可能出臺(tái)新政打壓。房企完成全年目標(biāo)難度不大，尤其是部分企業(yè)的可售貨量充足，下半年超額完成全年目標(biāo)將是大概率事件。雖然主要城市的房?jī)r(jià)仍然漲勢(shì)難改，但決策層調(diào)控加碼的可能性較小。

　　也有專家指出，近期貨幣流動(dòng)性趨緊，已經(jīng)給各方發(fā)出了警示。未來房企融資問題依舊需要面對(duì)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，地產(chǎn)商下半年角色可能轉(zhuǎn)弱。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)大都高負(fù)債運(yùn)作，長(zhǎng)期依賴融資，在這波“錢荒”中，一旦錢緊，眾多依靠國(guó)內(nèi)銀行貸款以及信托、理財(cái)產(chǎn)品等表外資金的房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)融資必將緊張。下半年隨著資金鏈緊張，有可能會(huì)加速銷售，快速回籠資金。

　　隨著下半年貨幣政策寬松幅度有限、美國(guó)等海外量化寬松政策的逐步退出，一些品牌房企的融資成本勢(shì)必出現(xiàn)上升。加上一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力持續(xù)，以及房企拿地?zé)崆橄鄬?duì)高漲，不排除地方政府會(huì)出臺(tái)針對(duì)性政策來緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。專家建議房企應(yīng)采取審慎、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。