銀行錢荒房價會大跌？購買二手房多長“心眼”

編者按：近年來，二手房交易領(lǐng)域?qū)钴S市場、促進(jìn)繁榮、滿足人民群眾多樣化需求方面做出積極貢獻(xiàn)。然而，在高交易量的背后，因房產(chǎn)中介違法、違規(guī)經(jīng)營以及購房者對相關(guān)程序的不了解而導(dǎo)致的糾紛，正呈現(xiàn)出高發(fā)、復(fù)雜、矛盾多元的態(tài)勢。對此，為了讓百姓充分了解房產(chǎn)交易中不規(guī)范經(jīng)營行為的危害，市房管部門發(fā)布了相關(guān)案例，提醒購房者在交易中多加注意，以免造成個人損失。

案例一

切忌只簽合同不過戶

市民某女士在市區(qū)看中一套二手房，價格34萬元，面積合理，裝修也不錯，該女士很滿意，便告訴中介想買下這套房子。中介卻告訴該女士，這套房子是房主2007年才購買的，按相關(guān)規(guī)定，購房未滿5年需征收5.5%的營業(yè)稅。見該女士打起了退堂鼓，中介便出了一個主意，讓王小姐和賣方先簽房屋買賣合同，約定房屋價格。說明房屋歸王小姐所有，該女士把購房款交一部分給賣方，滿5年后再去辦理過戶手續(xù)，這樣就可以“合理避稅”。誰知一年后由于房地產(chǎn)市場的繁榮，房子價格普遍上漲，賣方提出毀約，愿意賠償相應(yīng)的損失，在此情況下，只有自認(rèn)倒霉。

【專家評論】：這種方式的市場潛在風(fēng)險很大。房屋系不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式為登記，也就是說，不動產(chǎn)買賣，僅有當(dāng)事人雙方達(dá)成的協(xié)議，尚不能發(fā)生法律效力，只有在相關(guān)房屋登記管理部門辦理登記過戶手續(xù)后，不動產(chǎn)買賣合同才發(fā)生法律效力。以先簽合同后過戶的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，在合同期間，當(dāng)房價波動較大時，房主可隨時毀約，寧可賠償違約金也不賣，買方則只能重新選擇房源，這對買方來說是一個時間和金錢上的損失。

案例二

勿以“假離婚”購二套房

市民譚先生已有一套70多平方米的三室兩廳，今年，他又看中了一套商品房，決定購買，但是，由于譚先生已是第二套房，需要交納60%的首付款，而銀行貸款方面也有種種限制。因此，譚先生聽從了朋友的建議，以假離婚的方式規(guī)避購買二手房的種種限制，即先與妻子辦理離婚手續(xù)，將以前的房產(chǎn)過戶到妻子名下，再以譚先生個人的名義購買第二套房，之后再復(fù)婚。誰知離婚以后，譚先生因與妻子在生活中的矛盾日益加重，在辦理完第二套房子的購買手續(xù)后，譚先生以各種理由不與妻子辦理復(fù)婚手續(xù)。

【專家評論】：因為是假離婚，雙方在辦理離婚手續(xù)對財產(chǎn)的分割不會作過多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益，因此通過這種方式來避稅風(fēng)險不小。

案例三

“只辦公證不過戶”使不得

今年，準(zhǔn)備結(jié)婚的劉先生看中了一套房子，房主剛剛買來不到兩年就準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手。為了規(guī)避高額稅費(fèi)，房主告訴他一個省錢的辦法，先交一部分錢，滿5年后再辦理過戶手續(xù)。并可以就此簽個協(xié)議辦理公證，以免發(fā)生價格上的變動。但是，私下交易完成之后，此房主即刻到房管局偷偷辦理了掛失房本的手續(xù)，半年之后，新房本下來了，原來的房本與公證書同時失效。劉先生是房財兩空，有理說不清。

【專家評論】：由于房屋的權(quán)屬問題僅僅是公證，賣家可以憑產(chǎn)權(quán)證悄悄進(jìn)行抵押。如果賣方掛失房本，最多半年，又可以出新房本了，對買方?jīng)]有保證。公證時不能公證到買方本人名下，以后不能出買方本人名的新房本。買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購房合同屬于次要證據(jù)。此間房產(chǎn)證仍屬賣方，買主可能吃大虧。

案例四

不能只聽信中介的口頭承諾

通過房產(chǎn)中介，張先生看中了一套三居室，成交價為80萬元，中介公司表示，這套房最低可以貸到50萬元。張先生很快簽訂了購房協(xié)議，并向中介公司支付了30萬元首付款。但是在申請銀行貸款時遇到了麻煩，按照張先生的還款能力和這套房子的價值，銀行只批貸25萬元，還有25萬元的缺口。張先生急了，希望退房并要回先前支付的中介費(fèi)和首付款。中介說，協(xié)議上并沒有保證你能貸到款，中介費(fèi)和首付款不能退，缺口25萬元只能由張先生自己想辦法。

【專家評論】：中介公司為促成交易，會作出一些口頭承諾，如保證購房者能夠獲得一定數(shù)額的貸款等，而中介作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，往往都會得到購房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書面的形式固定，也沒有任何責(zé)任可言，一旦承諾無法實現(xiàn)，承擔(dān)責(zé)任的還是購房方。因此，在簽約前，一定要對房產(chǎn)情況及自身經(jīng)濟(jì)實力和貸款能力有個清醒的認(rèn)識，不能聽信中介的口頭承諾，以免引起不必要的麻煩。

案例五：分清“居間”與“委托”

郝女士生意繁忙，為圖省心，她找了一家中介公司代辦買房事宜。2009年11月，經(jīng)中介公司介紹，她買下了北京東城區(qū)的一處二手房。入住后，郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費(fèi)沒有結(jié)清。郝女士認(rèn)為中介公司在房屋交易過程中審查失職，故起訴至法院，要求中介公司為其支付拖欠的供暖費(fèi)。中介公司辯稱，雙方不存在居間合同關(guān)系，郝女士簽的是《單獨委托過戶協(xié)議》，僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶之外的事情，中介公司概不負(fù)責(zé)。

【專家評論】：消費(fèi)者買賣二手房時，常說要找中介公司“代理”一下，卻不知口語的“代理”一詞在中介行業(yè)中對應(yīng)著兩種不同的法律關(guān)系———居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系。一些中介公司恰是利用了消費(fèi)者的這種無知，蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系，從而規(guī)避責(zé)任，牟取不當(dāng)利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。

案例六：防止中介的“口說無憑”

張小姐想要購買一套二手房自住。該房屋價格略高，令她猶豫不決。中介公司的業(yè)務(wù)員李明(化名)向她游說：“我們公司在銀行有關(guān)系，貸款的利率也可以打七折！但是，為了不暴露銀行的關(guān)系，這個承諾不能寫在居間合同上。”李明還口頭承諾，如果房屋沒有成功過戶，中介公司免收中介費(fèi)。張小姐盤算：利率打折后自己就能夠買得起這套房子；即使房子沒買成，也不用給中介公司錢，不妨先簽合同試試。在中介公司的安排下，張小姐與房主簽訂了《房屋買賣合同》，并與中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》及《傭金確認(rèn)書》。但直到約定的交付房款之日，中介公司也沒有把承諾的低息貸款辦理下來，張小姐只得與房主解約。

【專家評論】：在這則案例中，中介公司為了賺取張小姐的居間費(fèi)用而打出“組合拳”。根據(jù)《合同法》第十條，口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時性的特點，在發(fā)生糾紛時難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子，一旦發(fā)生訴訟，中介公司就矢口否認(rèn)。雖然法律認(rèn)可口頭約定的效力，但如果買房人不能證明中介公司作出過口頭承諾，就要面臨敗訴的風(fēng)險。

因此，消費(fèi)者不要輕信中介公司的口頭承諾，務(wù)必令中介公司留下書面文字作為證據(jù)。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實在筆頭，那么這項“承諾”就不可輕信。

案例七：小心中介玩虛假信息

王先生的孩子即將上小學(xué)，想買一套“學(xué)區(qū)房”。中介公司為他介紹了一處房屋，離某重點小學(xué)只有一路之隔。中介人員向王先生口頭保證，這套房子屬于該學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍之內(nèi)，于是王先生簽訂了《居間服務(wù)合同》、《房屋買賣合同》并向房主交納了定金5萬元。后王先生從該房屋所在小區(qū)的居委會得知，這套房子距某小學(xué)雖近，但行政區(qū)劃不同，住在這兒根本就上不了該學(xué)校?？紤]到解約要損失定金5萬元，王先生還是咬牙買下了這處房屋，但拒絕向中介公司支付居間服務(wù)費(fèi)。

【專家評論】：消費(fèi)者面對中介公司提供的各種信息，應(yīng)如何辨析真?zhèn)?？一是不輕信中介人員的口頭保證；二是主動調(diào)查、了解情況，例如向鄰居、居委會詢問房屋的歷史情況、周邊環(huán)境，向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)(如房管部門)核實房屋權(quán)屬狀態(tài)；三是有條件的購房者可委托律師或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)予以核查?！?/p>

案例八：“這套房子今天不下定就被別人買了”
　　
　　

情景再現(xiàn)：通常很多去中介公司的看房的人可能只是有個初步意向，不一定一定要買房，但是到了中介公司后，中介公司的工作人員看有意向有可能會制造房屋非常搶手的假象，使購房人頭腦發(fā)熱而輕易下定。
　　
　　

潛在風(fēng)險：沒有考慮清楚，房屋狀況沒有了解清楚的情況下輕易下定，容易事后反悔，而又簽訂了協(xié)議，要么忍氣吞聲購買，要么損失定金。
　　
　　

處理方法：客觀冷靜的分析，全面的了解房屋狀況貼別是要詳細(xì)征詢家人意見之后下定，這樣雖然有可能會被別人捷足先登，但是總比事后后悔強(qiáng)的多。

案例九：“合同不用看，簽字就可以，這都是我們規(guī)定的版本，合同內(nèi)容不能修改”
　　
　　

情景再現(xiàn)：買賣雙方?jīng)Q定簽訂居間協(xié)議或者買賣合同時，居間協(xié)議往往字體較小，文字較多，很多用語也都是專業(yè)術(shù)語，不一定能看得懂，而買賣合同的內(nèi)容也很多，經(jīng)過了很長時間的談判，買賣雙方想當(dāng)然的認(rèn)為都是按照雙方的意思寫的，也已經(jīng)無力再翻看合同，甚至部分買賣雙方想看，中介公司也會說，合同不用看，都是一樣的，簽字就可以了，甚至直接中介公司工作人員直接翻到簽字頁讓你簽字，簽字了之后合同什么內(nèi)容都不知道。
　　
　　

潛在風(fēng)險：這其中的風(fēng)險不言而喻，簽字了合同就生效就要承擔(dān)法律責(zé)任，不能說簽字后說我沒看就簽字了，所以可以不承擔(dān)責(zé)任，這是說不過去的，況且很多糾紛就是因為沒看清合同引起的，所以呢簽字之前必須看清合同內(nèi)容做到心里有數(shù)。
　　
　　

解決方案：簽字前對于合同內(nèi)容必須仔細(xì)的看，對于不理解的地方要讓中介公司工作人員解釋，依然不清楚的最好詢問一下律師，如果認(rèn)為哪個條款對自己不利，可以要求修改，記住，沒有不可以修改的合同。這樣才有把握，不能稀里糊涂簽了字，將來追悔不及。

案例十：“這只是意向金，買不成還是可以退的”
　　
　　

情景再現(xiàn)：購房一方有意向購房，但是既怕房子沒了，又怕自己一個人做的決定太倉促，因此猶豫是不是該下定，這時中介公司的工作人員說，你先下定，這只是意向金，將來不想買了還是可以退的。
　　
　　

潛在風(fēng)險：如果您仔細(xì)看幾乎所有的居間合同上都會約定在產(chǎn)權(quán)人簽字后意向金轉(zhuǎn)為定金，那么轉(zhuǎn)為定金后如果購房人不同意購買，定金就會被沒收掉。
　　
　　

解決方法：沒有最終決定之前，不可輕易下定。

案例十一：“肯定符合購房條件，我們可以幫你包裝取得購房資格”
　　
　　

情景再現(xiàn)：購房者想購房，但是礙于自己沒有購房資格，中介公司有可能會說，我們有資源，可以通過包裝的方式讓你具有購房資格，不過你要支付一筆包裝費(fèi)，所以你放心的簽合同，包裝的工作我們肯定搞的定。
　　
　　

潛在風(fēng)險：如果搞不定呢？如果經(jīng)過了包裝依然沒有購房資格，那么即損失了定金又損失了包裝費(fèi)，到時候該怎么辦？
　　
　　

解決方法：直接與出售人簽訂的協(xié)議中注明，如果經(jīng)過中介公司的包裝依然無法取得購房資格的，那么交付的定金全額返還。

案例十二：“你的房子我一定在多長時間內(nèi)幫你賣掉”
　　
　　

情景再現(xiàn)：很多購房人是以房換房，買和賣同時進(jìn)行，買房子的前從賣房子那邊直接取得，這樣的交易時連環(huán)交易，本身風(fēng)險較大，購房人本身可能也有一定的意識，但是中介公司可能會說，你放心，你的房子我們肯定在一個月內(nèi)出售掉，不會影響你現(xiàn)在的交易。
　　
　　

潛在風(fēng)險：如果中介公司這樣說，那么萬一到時候賣不掉怎么辦？那么直接導(dǎo)致買房的合同無法履行或者急于履行而不得不要低價出售原有房屋，這對于購房人來講都是損失。
　　
　　

解決辦法：要么在購房合同中明確如果前一房屋不能在上述事件內(nèi)出售掉，那么雙方合意解除買賣合同，或者也可以約定一個較為輕微的違約金，這樣起碼風(fēng)險可控。

案例十三：“做低房價一定可以成功的”
　　
　　

情景再現(xiàn)：買賣雙方都希望交納的稅費(fèi)越少越好，那么中介公司可能推薦雙方合意做低房價，并稱以前類似情況做低房價到某個階段一定能夠獲得通過。
　　
　　

潛在風(fēng)險：如果做低房價無法通過，那么直接帶來的后果是要重新簽訂買賣合同，并且付款方式和需要交納的稅費(fèi)都要增加，這就意味著要變更原來的買賣合同，如果雙方對于變更無法達(dá)成一致或者增加的稅費(fèi)約定不明會造成風(fēng)險。
　　
　　

解決辦法：首先要充分預(yù)料到有做低房價不會被通過的客觀情況，然后在補(bǔ)充協(xié)議中約定清楚，如果不能通過，那么雙方應(yīng)該按照何種原則履行，這樣可以做到有備無患。

案例十四：“交易稅費(fèi)不會超過多少錢”
　　
　　

情景再現(xiàn)：在簽訂買賣合同或者居間協(xié)議中，一般上家要求到手價，那么稅費(fèi)由下家承擔(dān)而下家又怕稅費(fèi)很高，所以要中介公司估算清楚，稅費(fèi)是多少，此時中介公司就會就所有應(yīng)該繳納的稅費(fèi)列出明細(xì)，哪些可以減免等等做一下說明，應(yīng)該說大部分中介是較為清楚的，但是也并非如此，有些剛?cè)胄械男≈薪榱私獠磺宄那闆r下輕易許諾稅費(fèi)不超過多少錢，買賣雙方信以為真。
　　
　　

潛在風(fēng)險：如果中介公司解釋的稅費(fèi)不夠準(zhǔn)確，如果減少了當(dāng)然皆大歡喜，如果增加了，那么誰也不愿意承擔(dān)，特別是做地方房價不被通過后，增加的稅費(fèi)有可能會達(dá)到10萬甚至幾十萬，都不愿意承擔(dān)勢必會發(fā)生糾紛的。
　　
　　

解決方法：解決問題的方法是明確作出約定，注明本合同簽訂的前提是稅費(fèi)為鬃?錢，如果超過的那么按照什么約定來承擔(dān)，約定清楚了，可以約定各自承擔(dān)各自的，可以約定下家承擔(dān)，也可以約定中介公司承擔(dān)，但是不管誰承擔(dān)，約定清楚了，一旦發(fā)生就有據(jù)可依了。

案例十五：“貸款肯定可以辦的出來”
　　
　　

情景再現(xiàn)：購房人絕大部分情況下是要通過貸款購房的，購房人有時也擔(dān)心但是是不是能夠順利獲批，如果不能獲批怕承擔(dān)違約責(zé)任，而此時中介公司往往稱自己與銀行有什么樣的關(guān)系或者有多年的經(jīng)驗或者剛剛辦理過貸款，保證可以獲批貸款。
　　
　　

潛在風(fēng)險：貸款就涉及到一些不確定性因素，比如銀行的貸款政策、購房人的信用和工資收入、國家的調(diào)控等因素，不排除貸款不能獲批或者獲批額度不足的情況，這種情況下按照法律規(guī)定購房人要用現(xiàn)金補(bǔ)足的，如果不能補(bǔ)足就要承擔(dān)違約責(zé)任。
　　
　　

解決方法：在合同中明確約定貸款不能獲批或者獲批不足一定額度的情況下可以解除合同或者約定即便要承擔(dān)違約金，也承擔(dān)一個較為輕微的違約責(zé)任，使風(fēng)險可控。
　　
　　

總而言之，房屋買賣對于一個家庭而言屬于重大交易行為，一定要慎重，相關(guān)情況要考慮清楚，不能別人說什么就是什么，要有自己的判斷和堅持。

案例十六：二手房貸款未還清 買賣交易要慎重
　　
　　

針對貸款未還清的二手房，如果是通過中介進(jìn)行交易，重點就在于如何簽好三方協(xié)議。在三方協(xié)議中，務(wù)必要對房屋交易的付款方式、交付期限和違約責(zé)任的條款進(jìn)行明確規(guī)定，約束三方行為，避免發(fā)生不必要的糾紛。
　　
　　

對于貸款未還清的二手房，若賣方要求買方先還完貸款再過戶，首先就要約定好付款方式，買方替賣方還貸款的金額是如何操作等都要慎重決定，而還貸和過戶的時間期限也要作出明確的條款約定。
　　
　　

針對此類情況，簽訂三方協(xié)議的重中之重是要明確相應(yīng)的違約責(zé)任，如果買方替賣方還清貸款后，房屋沒有按合同約定的時間過戶，此時賣方應(yīng)承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任，中介又該承擔(dān)何種連帶責(zé)任，這些條款尤其要明確。
　　
　　

案例回放：
　　
　　

張先生通過河?xùn)|區(qū)某中介看中了一套79萬兩室一廳的房子。房東趙某表示，該房還有22萬元的貸款沒有還清，所以要求張先生先幫自己還清貸款，之后再過戶。
　　
　　

張先生對此也存有疑慮，在咨詢了本律師之后，本律師建議其要在三方協(xié)議中對此作出約定或簽訂補(bǔ)充協(xié)議。首先，幫房東還款的22萬元作為首付款，另外去銀行還貸的時候要三方一同前往，在幫房東還貸之后，房東要開收據(jù)，并由中介作見證。
　　
　　

其次，在幫房東還完貸款之后的3個工作日之內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)，過戶之后的兩證由房東保管，待張先生付清房屋剩余款項時再將兩證交予張先生。再次，若房東在張先生為其還完貸款之后不進(jìn)行過戶則構(gòu)成違約，張先生有權(quán)依法追回22萬元并要求房東支付房屋總價3%的違約金，同時追究中介連帶責(zé)任，要求中介支付房屋總價3%的違約金。若房東在辦理完過戶手續(xù)之后張先生不支付剩余房款也構(gòu)成違約，房東趙先生有權(quán)依法追回剩余房款并要求張先生支付房屋總價3%的違約金，同時追究中介連帶責(zé)任，要求中介支付房屋總價3%的違約金。
　　
　　

通過這樣的一些相關(guān)條款的約束，還貸和過戶的事情得到了圓滿解決，既規(guī)避了風(fēng)險，又達(dá)到了令雙方滿意的結(jié)果。

提醒：謹(jǐn)慎二手房交易“到手價” 約定一定要慎重

很多二手房交易中對于房屋總價會使用“到手價”這個概念。“到手價”是與“交易價”相對應(yīng)。“交易價”是房屋交易的總價，交易中產(chǎn)生的各種稅費(fèi)均按照法律規(guī)定各自承擔(dān)；“到手價”是產(chǎn)權(quán)人交易房屋后凈到手的價格，在交易過程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)均由購買方承擔(dān)，兩者之間存在較大差距。“到手價”對于購買方來說存在較大風(fēng)險，所謂風(fēng)險就是對于交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)的不確定性，具體而言可能存在下列幾種情況。
　　
　　

1、做低房價未能獲準(zhǔn)通過，導(dǎo)致稅費(fèi)增加。
　　
　　

做低房價涉及規(guī)避稅費(fèi)，因此并不可取。但在實際操作中非常多，導(dǎo)致糾紛也很多。做低房價固然規(guī)避了稅費(fèi)，但是房產(chǎn)交易中心會對價格進(jìn)行審核，價格明顯過低的，將不能通過審查，這樣直接的影響就是稅費(fèi)將會大幅增加。例如做低房價后將非普通住房變成普通住房后，營業(yè)稅超過五年不征稅。如果無法通過，依然按照非普通住房，將按照差價的5.55%征稅。由于雙方可能沒有預(yù)計到此類情況的發(fā)生，所以對于這筆稅費(fèi)會產(chǎn)生較大分歧。
　　
　　

2、因不清楚房屋來源而導(dǎo)致稅費(fèi)增加。
　　
　　

房屋來源對于稅費(fèi)征收是有影響的，如果房屋是通過轉(zhuǎn)讓獲得，那么房屋的個人所得稅是按照1%(普通住房)或者2%(非普通住房)征收，但是如果該房屋是產(chǎn)權(quán)人通過繼承或者受贈取得的，那么按照某些區(qū)縣的規(guī)定要按照總價的20%征收個人所得稅，這個稅費(fèi)也是非常高的。
　　
　　

3、稅費(fèi)計算不準(zhǔn)確。
　　
　　

在房屋交易過程中使用“到手價”約定應(yīng)該要慎重，如果必須要使用的話，雙方可以通過補(bǔ)充約定的方式予以明確，以規(guī)避上述風(fēng)險?？梢宰鋈缦录s定：1、“購房人承擔(dān)稅費(fèi)限于多少元，超過上述稅費(fèi)的按照法律規(guī)定承擔(dān)，或者由雙方平均分擔(dān)”；2、“如合同約定的房價不能通過，從而需要增加稅費(fèi)的，增加的稅費(fèi)按照法律規(guī)定承擔(dān)，或者雙方平均分擔(dān)”等。
　　
　　

總之，只要買賣雙方在合同中對于可能出現(xiàn)的稅費(fèi)分析充分，預(yù)計并進(jìn)行相應(yīng)的約定，就會避免糾紛的發(fā)生，從而避免遭受財產(chǎn)損失。