深圳房荒：疑為又一個謊言

你永遠(yuǎn)不知道下一刻會發(fā)生什么。在房地產(chǎn)行業(yè)中，這種不確定性給市場的各方參與者帶來種種不安。例如深圳，剛對第一季度逐漸轉(zhuǎn)好的樓市進(jìn)行總結(jié)，問題就接踵而至——一場關(guān)于“房荒”的爭議，讓尚未恢復(fù)元氣的市場重新蒙上隱憂。

　　存量驟跌之虞

　　“房荒”的擔(dān)憂，起因于數(shù)據(jù)的急劇變化。深圳市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，一手存量房源在1月份有6萬多套，但3個月后，該數(shù)字變化為不足5萬套。僅僅3月一個月，該市一手房成交8509套，日均成交274.48套。

　　一邊是持續(xù)擴(kuò)大的成交量，另一邊則是新貨上市遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，此消彼長，深圳可供統(tǒng)計的存量房源正在引起未來一段時間“斷貨”的擔(dān)憂。

　　“我們現(xiàn)在擔(dān)心的，不是存貨了，是以后沒什么貨可賣。”深圳某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人日前對CBN記者表達(dá)了自己的擔(dān)憂。該公司在年初啟動“去存貨”計劃，一季度下來，市場消化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其預(yù)期。

　　無獨有偶，中信證券一位分析師在日前發(fā)布的一份研究報告中提及，以3月份的銷售速度算，深圳的存貨全部消化只需200天。中信證券根據(jù)深圳市國土房管部門披露的數(shù)據(jù)所繪制的表格顯示，截至3月31日，深圳可供出售的一手房源大約為500萬平方米，與2008年年中的存量接近。而截至去年12月31日，該數(shù)字是接近700萬平方米，比目前高出近200萬平方米。

　　供應(yīng)青黃不接

　　房源上的擔(dān)憂，來自于另一個重要因素——土地供應(yīng)。深圳市國土房管局官網(wǎng)日前披露的《2009年度土地利用計劃》顯示，今年深圳計劃供應(yīng)土地2850萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)用地350萬平方米，商品住房用地80萬平方米，保障性住房用地30萬平方米，商服用地50萬平方米等。

　　與2008年的數(shù)字比較，今年計劃出讓的商品房用地及保障房用地均減少近40%。去年，深圳計劃出讓商品住房用地130萬平方米，保障性住房50萬平方米。

　　值得關(guān)注的是，土地供應(yīng)對樓市供應(yīng)的影響，不僅在于政府計劃供應(yīng)多少，而是最終實際成交了多少。統(tǒng)計顯示，2008年，深圳共分14次出讓16宗商品住房用地，包括深圳航空取得的2宗只許出售給航空人員的居住配套用地和南山月亮灣1宗含有居住、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的綜合性用地。

　　這16宗用地共約120萬平方米，接近原計劃130萬平方米的新增供地規(guī)模。由于樓市的劇烈調(diào)整，該16宗商品住房用地實際只成功出讓了9宗，實際完成出讓的用地面積大約只有67萬平方米，流標(biāo)超過四成，與原計劃130萬平方米的計劃相比，實際出讓只完成了一半。

　　另一個造成短期供應(yīng)接續(xù)不足的原因，是去年下半年開始，多數(shù)開發(fā)商調(diào)整并放緩了施工節(jié)奏。

　　以萬科為例，去年就將新開工面積下調(diào)了大約20%。萬科總裁郁亮在今年年初出席某個場合時表示，雖然目前局部有所回暖,但經(jīng)濟(jì)政策還不明朗，經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)變化，市場調(diào)整還沒有結(jié)束。他同時透露，萬科公司2009年新開工面積計劃約403萬平方米，比2008年實際完成數(shù)下調(diào)約23%。

　　3月行情難延續(xù)

　　鑒于上述種種因素，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，土地成交不足的風(fēng)險將從明年開始反映到樓市供應(yīng)上。“據(jù)我們觀察，幾家大發(fā)展商到明年就會出現(xiàn)供應(yīng)量跟不上的情況。”上述開發(fā)商對“斷貨”的趨勢堅信不疑，“政府不推地，我們就沒有解決的辦法。”

　　由于深圳土地市場較早步入正規(guī)化軌道，政府的土地供應(yīng)對樓市而言格外敏感，開發(fā)商在供地計劃外可操作的空間十分有限。深圳一家本土開發(fā)商的副總經(jīng)理稱：“有的城市可能有大量土地在上世紀(jì)90年代批出，握在開發(fā)商手中，但是深圳基本不存在這種狀況，開發(fā)商手里還是有不少地，但是規(guī)模不會太龐大。”

　　他透露，其所在公司的土地儲備，可開發(fā)至2010年，短期不存在供應(yīng)跟不上的擔(dān)憂。因此，公司對后續(xù)的市場供應(yīng)沒有那么悲觀，“接下來政府還會供地，我想不會出現(xiàn)‘斷貨’的情況，市場自身有調(diào)節(jié)的空間，解決的辦法總是能出現(xiàn)的。”

　　本月底，已經(jīng)停止住宅用地供應(yīng)近5個月的深圳，將迎來今年的首宗住宅地塊出讓，今年的土地市場前景如何，目前尚不得而知。

　　也有業(yè)內(nèi)人士稱，去年深圳市場情況不好，政府減少供地在情理之中。即使現(xiàn)在深圳每年的新增商品房用地供應(yīng)量在減少，但是政府目前正積極主導(dǎo)的舊城區(qū)改造，將給房地產(chǎn)的發(fā)展提供新的空間。

　　事實上，月底即將出讓的兩宗大面積居住地塊，正是舊改項目。出讓公告顯示，即將出讓的兩宗土地總面積接近8萬平方米，總建筑面積有望超過30萬平方米，4月20日起接受開發(fā)商的競投報名。

　　可以預(yù)見的是，隨著多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)在第一季度的銷售中積累了相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金，深圳本年度首次居住地塊的拍賣極有可能成為深圳土地市場的風(fēng)向標(biāo)。而深圳樓市未來的供需是否會失去平衡，某種程度上，也將取決于這次土地出讓中開發(fā)商的踴躍程度。

　　事實上，市場上對于“房荒”的擔(dān)憂，均源于對3月份爆發(fā)性增長的成交量。根據(jù)深圳市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月份深圳新房成交面積近78萬平方米，二手房成交面積將近100萬平方米，刷新2007年高峰期的最高紀(jì)錄。如果以上述數(shù)據(jù)計算，深圳一、二手房全年的成交面積將超過1700萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過深圳市過去幾年1400萬~1500萬平方米的年平均成交水平。

　　但是，3月份的巔峰狀態(tài)到底能持續(xù)多久，目前尚無定論。以這一單月“最高”的成交紀(jì)錄作為深圳出現(xiàn)“房荒”的依據(jù)，顯然對市場并沒有足夠的說服力。