土地成交量上半年大增6成 資金收緊或致市場降溫

　　“錢荒”來襲，會否成為土地市場的分水嶺？

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1～6月份全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達11305億元，與去年同期相比大幅增長60%；其中，4～6月份全國土地交易共計7564宗，土地出讓金5366億元，與去年同期相比增長39%。

　　“下半年土地市場難以繼續(xù)大幅升溫，整體市場形勢將出現(xiàn)變化，”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，相比6月前，資金面出現(xiàn)變化，“錢荒”雖還未直接影響實體行業(yè)，但對房地產(chǎn)市場的心理影響不容小視。“一旦資金收緊，房地產(chǎn)的漲幅肯定被抑制”。

　　首宗地塊成交降溫

　　6月27日， 福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京華瀾恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以14.3億元的價格，競得石景山銀河商務(wù)區(qū)C2商業(yè)金融用地，成交樓面價13573元/平方米。而該宗地塊的成交，也是“錢荒”來襲之后，北京土地市場首宗出讓的經(jīng)營類地塊。

　　值得注意的是，就在今年4月9日，石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能(北京)國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.65億元競得，樓面價為2.13萬元/平方米，溢價率高達174%。

　　6月27日，上海綠地聯(lián)合福建泰坤貿(mào)易有限公司耗資47億元，摘得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊，刷新上海(樓盤)總價地王，該地塊樓板價8539元/平方米，溢價率6.74%。

　　6月27日當(dāng)日，北京市共計出讓了4宗經(jīng)營性地塊，除過泰禾競得的石景山地塊之外，綠地集團北京京永置業(yè)有限公司以4.24億元競得北京市房山區(qū)長陽地塊；北京綠地京城置業(yè)有限公司和北京綠地京華置業(yè)有限公司聯(lián)合體以4.965億元、保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.8億元競得北京市通州區(qū)運河核心區(qū)地兩宗地塊。

　　但相比之下，大部分地塊的溢價率相比之前都有所降低。

　　“從6月成交的4塊經(jīng)營性地塊看，溢價率及成交量都未繼續(xù)5月份的熱度。這種接近零溢價的土地出讓結(jié)果在5月份是不可能出現(xiàn)的。”張大偉表示，預(yù)計在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前土地市場瘋狂出價現(xiàn)象。

　　但其補充道，因為6月份這幾塊土地位置及屬性并不是熱門地塊，7月依然有多宗熱門地塊出讓，“整體市場還有可能出現(xiàn)超高溢價，但熱度肯定會比之前有所降低。”

　　土地市場或迎拐點

　　一季度，房企業(yè)績一片飄紅，房企的資金狀況處于最近幾年最寬裕的時機，也使得各大房企在全國拿地的積極性明顯上漲。

　　據(jù)統(tǒng)計，2013年1～6月，萬科、保利、龍湖、恒大等全國標(biāo)桿企業(yè)共計獲取108宗土地，出讓金747億元，與去年同期相比增加135%，其中萬科、龍湖、保利三企業(yè)拿地金額同比翻番；在北京，2013年1～6月首開、萬科、綠地、首創(chuàng)、中海等企業(yè)均有不同程度斬獲。

　　區(qū)域角度而言，由于一線城市樓市供需矛盾突出，加上年初政府推地積極性較高，上半年土地交易地塊514宗，土地出讓金高達1829億元，比去年同期上漲315%，同比翻兩番。

　　一線城市中，2013上半年北京土地市場表現(xiàn)尤其搶眼，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1～6月北京土地交易100宗，土地出讓金664億元，與去年同期相比上漲357%。

　　土地交易量上漲的同時，土地交易價格溢價水平也居于高位。2013年1～6月成交的15493宗土地中，平均溢價率為14.8%，去年上半年土地交易平均溢價率僅為5.1%。

　　但記者通過北京市土地整理儲備中心信息了解到，7月份入市的熱門地塊較多，不僅有夏家胡同地塊、孫河地塊，也有臺湖等郊區(qū)熱點區(qū)域。“整體北京市場目前來看，商品房住宅地塊的高價難以避免，整體土地市場應(yīng)該加快限房價競地價地塊的出讓。”張大偉表示，整體市場還有可能出現(xiàn)超高溢價，但熱度肯定會比之前有所降低。

　　對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心杜俊丹告訴記者，流動資金緊張終將影響房企拿地?zé)崆椋?ldquo;拿地溢價率有望降低。”

　　“其次，提高房企融資成本，市場無風(fēng)險利率提高，作為房企融資工具的銀行貸款、債券、股票和信托等各項金融產(chǎn)品的必要回報率將會隨之提高，比如，京城多家大行的房貸按揭利率都取消了優(yōu)惠，按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，深圳一家銀行甚至將消費貸款利率也上浮了30%，”杜俊丹表示，銀行內(nèi)部的審核將會更加嚴(yán)格，對貸款用途上的附加條件也增多，出款周期拉長、額度更小，并且只有資信較高的房企才會獲得資金，小型、資信狀況不佳的房企面臨風(fēng)險加大。