土地市場瘋狂吸金房價難穩(wěn) 地方政府再成幕后推手

　　樓市回暖，土地先行。在房地產市場銷售火熱的帶動下，房企拿地熱情也如天氣一般逐漸升溫，大多數(shù)房企持續(xù)積極拿地，多地不斷出現(xiàn)“地王”蹤跡。在銀行流動性收緊的市場預期下，開發(fā)商緣何不缺錢？面對不斷加推的土地市場，誰來摁住地價穩(wěn)住房價？

　　土地市場持續(xù)升溫

　　6月份以來，“地王”這個詞幾乎讓不少人產生了“審美疲勞”。龍頭房企、上市房企甚至中小房企如饑似渴的拿地熱情，讓許多城市的地價紀錄被頻頻刷新。

　　就在6月27日，上海、重慶、南京、武漢等城市均出現(xiàn)高總價地塊。備受關注的上海徐涇一地塊被上海綠地聯(lián)合福建泰坤公司以47.21億元競得，刷新上海今年以來總價“地王”紀錄。同日，萬科和保利聯(lián)合體以53.72億元競得重慶江北區(qū)一塊“地王”。南京也推出8幅地塊，其中最大一宗地由中糧地產以23.4億元競得。

　　在一線城市土地市場急劇升溫的同時，購地熱也逐漸向二、三線城市蔓延。6月28日，武漢4塊優(yōu)質地塊拍出25億元。其中，一塊地起拍價3.74億元，引來6位買家競相舉牌，經過129次競價，被長江置地以5.12億元收入囊中，成為該片區(qū)新“地王”。

　　不僅如此，6月，武漢將迎來土地供應高峰，計劃舉行5次土地拍賣會，出讓59宗土地。而開發(fā)商出手也非常闊綽，爭著搶拍。6月18日，武漢一宗商住地塊，兩買家競價近5個小時，加價163輪。6月27日，武漢一宗地塊出現(xiàn)246輪競價，且在一分鐘內加價800萬元。

　　中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的5月份地價報告認為，5月以來多個城市土地市場出現(xiàn)拿地熱潮，競爭激烈。一線城市的優(yōu)質地塊供不應求，競價輪次多達上百，高溢價地塊多次出現(xiàn)。房企對后市的信心從土地市場的火爆中不難窺見，未來土地市場繼續(xù)火熱的動力增強。

　　誰是“地王”背后推手？

　　在高溢價、新“地王”頻出的土地市場上，除了房企內在的強大需求外，地方政府也是其背后推手。

　　近日，審計署公布的數(shù)據顯示，截至2012年底，在抽樣審計的36個地方政府本級中，4個省、17個省會城市土地出讓收入占償還債務的54.64%，比2010年增長1183.97億元。

　　在此背景下，北上廣等重點城市上半年土地收入同比大漲。中原地產數(shù)據顯示，今年上半年，北京共出讓經營性用地86宗，土地出讓金收入達630億元，同比增長3.5倍，接近去年全年的總和，預計今年全年土地出讓金有望超過1000億元。

　　目前，土地市場高出讓率的勢頭并沒有減弱。據北京市土地整理儲備中心信息，正在掛牌的經營性用地達到15宗，其中多個地塊被市場看好。與此同時，土地平均溢價率已經上漲到50%以上，高于2012年的29.8%和2011年的40.4%。

　　中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政認為，下半年，我國許多重點城市有熱門地塊出讓，整體市場可能出現(xiàn)超高溢價，但熱度會有所降低。

　　同時，新“國五條”等調控政策已過去半年，其影響正在逐步減弱，土地市場正逐漸恢復。中南財經政法大學房地產研究所所長張東說，在當前的政策環(huán)境下，土地市場的回升態(tài)勢還在延續(xù)，且范圍有擴大之勢，同時地價將面臨較大的上漲壓力，并助長未來房價上漲預期。

　　如何摁住“地王”保住房價？

　　未來土地市場有繼續(xù)升溫的可能，房企拿地競爭將更加激烈，土地價格也隨之水漲船高，可能導致房價有所上漲。專家建議，應保證市場的有效供應，加快普通住宅用地供應，優(yōu)化“限房價競地價地塊”的出讓，從供需平衡角度給房價“打預防針”。

　　張東說，樓市調控不能僅限于房價，要全方位，既要改變市場預期，又要規(guī)范土地交易。他建議，將土地出讓金收入、土地成交均價以及高價地納入控制目標，設置“紅線”，以遏制地方政府過量賣地、“捂地囤地”，破除地價和房價的上漲動力。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，目前國內的流動性總體較充裕。即使下半年市場流動性稍微收緊，仍然不會出現(xiàn)大范圍的降價潮；但不排除中小型房企因資金困難而被迫以價換量的降價。

　　北京中原地產研究總監(jiān)張大偉認為，近期金融市場的“錢荒”雖還未明顯影響房地產，但對房地產市場的心理影響不容小視。一旦資金收緊，房地產業(yè)的擴張趨勢肯定會被抑制。

　　張東提醒，國內外資金流動性將進一步收緊，房地產市場將面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)。如果沒有充裕的資金儲備或融資渠道，過大比例的高價拿地儲地，很可能陷入“錢荒”困境。