銀行“錢(qián)袋”緊令樓市面臨挑戰(zhàn) 房?jī)r(jià)或迎拐點(diǎn)

　　銀行“錢(qián)袋”緊 樓市面臨挑戰(zhàn)

　　業(yè)界分析，銀行流動(dòng)性緊縮持續(xù)至明年，房企資金壓力將加大，房?jī)r(jià)或迎拐點(diǎn)

　　銀行間流動(dòng)性緊縮，對(duì)股市造成重大打擊，地產(chǎn)股價(jià)大跌，而看空樓市的爭(zhēng)論也是沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

　　“錢(qián)荒”的出現(xiàn)，首先波及個(gè)人房貸市場(chǎng)，銀行貸款額度有限，首套房利率優(yōu)惠減少，變相降低買(mǎi)房人購(gòu)房能力，增加購(gòu)房成本。而“錢(qián)荒”也預(yù)示著貨幣流動(dòng)性從寬松走向偏緊，這對(duì)于資金來(lái)源的1/3依靠銀行貸款的房地產(chǎn)行業(yè)面臨考驗(yàn)，如果錢(qián)荒持續(xù)發(fā)展，高房?jī)r(jià)還能支撐多久？中小房企是否會(huì)提前倒下？而在銀行收緊“錢(qián)袋子”，融資難的背景下，房企拿地也將趨于謹(jǐn)慎，那么地方政府高度依賴的土地財(cái)政又將何去何從？對(duì)于“錢(qián)荒”的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，或在接下來(lái)的幾個(gè)月揭曉答案。

　　- 現(xiàn)象

　　銀行流動(dòng)性緊縮房貸申請(qǐng)難度加大

　　隨著銀行爆發(fā)“錢(qián)荒”，也波及個(gè)貸市場(chǎng)。據(jù)記者了解，目前北京各銀行首套房8.5折優(yōu)惠難覓，以基準(zhǔn)利率為主。而由于貸款額度有限，雖然各大銀行仍在接單，但批貸時(shí)間明顯變長(zhǎng)。而為了盡快拿到房款，要求全款的二手房房主也逐漸增多。

　　首套房折扣變少，下半年或停貸

　　據(jù)記者從鏈家、我愛(ài)我家、鑫尊等二手房中介公司了解到，目前各銀行的貸款額度都越來(lái)越緊張。雖然個(gè)貸是風(fēng)險(xiǎn)小且穩(wěn)定的業(yè)務(wù)，但銀行更愿意將額度投放到利潤(rùn)更高的消費(fèi)類貸款上，因此各銀行收緊首套房貸利率，8.5折優(yōu)惠基本難覓。

　　招商銀行一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，從今年3月起，招行就將首套房貸利率上調(diào)到9.5折。“銀行的信貸規(guī)模有限，所以折扣就小。而像2009年各銀行信貸額度充裕，房貸利率折扣曾低至7折。不過(guò)這樣的好日子一去不復(fù)返了。今年下半年可能會(huì)沒(méi)有額度，所以要申請(qǐng)個(gè)貸還是趁早申請(qǐng)。”

　　批貸時(shí)間放緩，房主傾向全款買(mǎi)家

　　鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)區(qū)一家門(mén)店經(jīng)理向記者表示，現(xiàn)在銀行首套房主流利率已回升至基準(zhǔn)，而且貸款周期拉長(zhǎng)，以前從申請(qǐng)貸款到房貸僅需20多天，而現(xiàn)在銀行只接單，至于什么時(shí)候放貸卻沒(méi)有明確的時(shí)間表。

　　同時(shí)，“國(guó)管公積金”(即中央國(guó)家機(jī)關(guān)相關(guān)職工的公積金主管單位)已從6月中旬暫停房貸申請(qǐng)，將于7月5日恢復(fù)業(yè)務(wù)。雖然官方解釋此舉是因?yàn)?ldquo;系統(tǒng)升級(jí)”，否認(rèn)與錢(qián)荒有關(guān)，但北京市市管公積金近期也在收緊政策。

　　鑫尊地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)閆斌杰表示，近期市管公積金要求申請(qǐng)人的公積金繳納狀態(tài)從貸款之日起往前推一年必須是連續(xù)繳存，否則即使往年繳納多年，也無(wú)法審核通過(guò)。而公積金申請(qǐng)到批貸時(shí)間可能就要在1個(gè)月以上了。

　　銀行“錢(qián)荒”也波及賣房業(yè)主心理，有些二手房房主要求買(mǎi)家付全款的數(shù)量正在增加。

　　麥田房產(chǎn)朝陽(yáng)北路一家門(mén)店經(jīng)理告訴記者，不少房主賣房等著用錢(qián)，目前不滿五年及非唯一住房的房源成交很困難，再加上銀行信貸額度緊，成交了也得做好兩個(gè)月放貸的準(zhǔn)備，因此不少房主更期待全款的買(mǎi)家，這也無(wú)疑增加了交易的難度和時(shí)間。

　　- 猜想

　　1 “錢(qián)袋”持續(xù)緊 房?jī)r(jià)最快明年出現(xiàn)變化

　　作為資金密集型行業(yè)，房企近期已經(jīng)感受到銀行“錢(qián)荒”背后的些許壓力。

　　“今年5月份以前，開(kāi)發(fā)貸的利率還很低，7%-8%就可以貸出來(lái)。最近已有所上調(diào)。”某港股上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，綜合之前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，房企對(duì)于銀行開(kāi)發(fā)貸利率的抗壓水平，平均能達(dá)到10%—12%，超過(guò)12%就要視具體項(xiàng)目而定。“但不管利率是多少，如果銀行都沒(méi)錢(qián)可以放出來(lái)，樓市肯定將會(huì)面臨震動(dòng)。”而對(duì)于在這種貨幣政策之下房企能扛多久，他給出了一個(gè)時(shí)間：兩年。

　　“錢(qián)荒對(duì)房企一定有影響，如果長(zhǎng)期持續(xù)到今年底或明年初，一定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)昨日在出席中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)論壇上稱，不少房企的資產(chǎn)負(fù)債率都在76%—80%之間，銀行錢(qián)緊后，倒霉的會(huì)是高負(fù)債、民營(yíng)的中小企業(yè)；但房?jī)r(jià)波動(dòng)后，由此帶來(lái)投資增速下滑，樓市供求關(guān)系在2014年仍將繼續(xù)惡化。

　　同時(shí)，連日來(lái)，股市全盤(pán)暴跌中，地產(chǎn)股更是首當(dāng)其沖。多位業(yè)內(nèi)人士表示，股市的反饋代表了對(duì)基本層面的預(yù)期。“如果說(shuō)貨幣緊縮持續(xù)，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)很可能會(huì)在9、10月份或者在年底出現(xiàn)。樓市不再像之前一樣只要有房放出都好賣。”某投資管理公司CEO分析，理論上來(lái)說(shuō)，隨著貨幣的緊縮和利率的上升，資產(chǎn)價(jià)格是往下走的。就像2008年樓市整體下行，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有限購(gòu)，主要還是受到貨幣政策的影響。“今年下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然不樂(lè)觀，從最近的一些項(xiàng)目就能看出來(lái)，調(diào)價(jià)之后的去化率明顯降低。”

　　但是，目前北京在售的多個(gè)項(xiàng)目尚未感受到此番經(jīng)濟(jì)杠桿變動(dòng)所帶來(lái)的影響。通州核心區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，每個(gè)月的銷售額能保持在1個(gè)億左右。預(yù)計(jì)在今年年內(nèi)，貨幣政策對(duì)這個(gè)項(xiàng)目影響不會(huì)特別大。“但如果明年此時(shí)貨幣政策仍然不放松，項(xiàng)目就將面臨考驗(yàn)。”

　　而針對(duì)銀行錢(qián)荒對(duì)購(gòu)房需求的影響方面，國(guó)內(nèi)知名購(gòu)房專家馮國(guó)亮指出，首套利率沒(méi)有優(yōu)惠，或者銀行收緊放款，從某種意義上來(lái)看就是削弱了老百姓的購(gòu)買(mǎi)力。因此，購(gòu)房人對(duì)于樓市看淡的預(yù)期將會(huì)最先到來(lái)。

　　2 下半年仍收緊 地方政府會(huì)有賣地沖動(dòng)

　　本輪銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性緊縮，市場(chǎng)傳言是監(jiān)管層提醒銀行注意地方政府、房企的相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“地方政府會(huì)倒在房企前”——自2008年底樓市低谷時(shí)，這一判斷就成為不少開(kāi)發(fā)商的“護(hù)身符”，但事實(shí)是否真的如此？

　　安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文近日撰文指出，“錢(qián)荒”如持續(xù)會(huì)加速實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，隨即企業(yè)和地方政府的償付能力會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，其中地方政府的問(wèn)題可能會(huì)嚴(yán)重得多。

　　“地方政府的負(fù)債情況并不透明，很難了解真實(shí)情況。”中房協(xié)一位不愿具名的專家表示，目前土地財(cái)政還是各地方政府的主要收入來(lái)源，而從去年下半年以來(lái)，房企整體銷售情況良好，大房企、國(guó)企預(yù)計(jì)都不會(huì)有資金緊繃的情況，短期內(nèi)拿地激進(jìn)、負(fù)債較高的中小房企或有資金壓力。但“錢(qián)荒”會(huì)否持續(xù)下去，目前也沒(méi)有定論。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果央行下半年收緊流動(dòng)性，地方政府必然有沖動(dòng)增加賣地收入“救急”，但開(kāi)發(fā)商也會(huì)受資金制約。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，下半年房企將放緩拿地。

　　“今年二三線城市土地市場(chǎng)都不景氣，地方政府的負(fù)債情況不樂(lè)觀。”進(jìn)駐河北某市的大型民營(yíng)房企相關(guān)人士透露，當(dāng)?shù)卣谕剖弁恋貢r(shí)曾承諾將修建地塊通往城區(qū)的大橋，但由于政府沒(méi)錢(qián)，工程一拖再拖。

　　上述房企人士介紹，地方政府支出大而收入來(lái)源單一，房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)是“大頭”；但今年賣地還是一線城市好賣，迫使三四線地方政府“半賣半送”，但開(kāi)發(fā)商在三四線城市很難賺錢(qián)，買(mǎi)地很謹(jǐn)慎。

　　“今年樓市的特點(diǎn)是向大城市集中，一線城市土地出讓增長(zhǎng)90%，二線、三線城市土地賣不出去。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)昨日在出席中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)論壇上對(duì)記者表示，現(xiàn)在是地方政府大力推銷土地，但房企拿地偏謹(jǐn)慎。