10年內(nèi)中國房地產(chǎn)泡沫破滅概率不大

　　近10年間，中國的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，中國房地產(chǎn)投資總量從2003年的10154億元，逐年增加，到2012年達到71804億元，增加了6倍多；全國平均住宅房價從2003年的2197元/平方米，增長到2012年的5430元/平方米，翻了近1.5倍。而部分一線城市更是翻了4—5倍，如2004-2012年，房價年均增長福州19.3%、寧波18.1%、廈門17.3%等。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局今年6月發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新建商品住宅中，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，持平的城市有2個，上漲的城市有65個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅最高為2.9%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。

　　房價居高不下，已嚴重阻礙了民眾對居住的消費和需求。今年2月，國務院確定了5項調(diào)控房地產(chǎn)的基本政策，又稱國五條。國五條究竟對房價的調(diào)控有沒有發(fā)揮到作用，而中國未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策該如何調(diào)整？

　　記者就此采訪了中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞和住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原副主任王玨林兩位專家。

　　房價泡沫破滅在一、二十年內(nèi)概率不大

　　從2004年起我國房地產(chǎn)調(diào)控力度總體上呈不斷加大趨勢，房地產(chǎn)泡沫論、房地產(chǎn)崩盤之聲亦不絕于耳。但房地產(chǎn)投資仍在持續(xù)快速增長（由2005年的1.59萬億元增加到2012年7萬億元，年均增長率達24％），商品房的平均價格和交易量總體上亦呈大幅度上揚趨勢。

　　對此，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞認為，從短期看，我國房地產(chǎn)市場相對于歷史上最嚴厲的調(diào)控，政策效果似乎初步顯現(xiàn)，大起大落的概率較小。

　　牛鳳瑞說，從長期看，我國房地產(chǎn)市場交易價格將在漲漲落落中呈總體的上升趨勢，其間個別時段、局部區(qū)域因供求關系加劇，房價會有較大升幅，但在一個較長周期內(nèi)（如3-5年），只要房價上漲幅度低于居民收入增長水平，各方面的利益關系就比較容易得到協(xié)調(diào)。我國房地產(chǎn)交易量上揚的拐點到來將是工業(yè)化完成、城市化高潮之后的事，商品房價格的漲落和市場交易量高峰與低谷的交替出現(xiàn)則是市場的常態(tài)。

　　“我對房地產(chǎn)市場未來趨勢總的判斷是：中國房價上漲比房地產(chǎn)無大事，房價過度上漲造成所謂泡沫破滅在一、二十年內(nèi)概率不大，百姓大可不必自憂自擾。過度炒作房地產(chǎn)的負面現(xiàn)象，只能激化社會矛盾，而不利于相關利益關系的協(xié)調(diào)。人為拔高住房民生的社會性和政治性權重，無助于統(tǒng)籌兼顧和和諧社會的構建。對房地產(chǎn)市場活動進行過度的行政干預，不僅是有限行政資源的無效配置和行政效率的下降，而且會掩蓋公共領域行政管理的缺位和市場配置資源領域政府管制的越位，進而成為深化體制改革的負能量。堅持正確的調(diào)控方向，我國房地產(chǎn)業(yè)將是一片光明。

　　房價上漲幅度下降，房價仍普遍上漲

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原副主任王玨林表示，“雖然從最近公布的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在70個城市里面有69個城市房價在上漲，只有1個下降。但是從整個銷售量來講，1-4月份的漲幅，可以說到四月份的同比增長，增長將近59%多。到五月份，全國上漲銷售量的增長是35.6%，是一個下降的趨勢。但是房價又是一個普遍上漲的趨勢。應該說，國五條發(fā)揮目前是發(fā)揮穩(wěn)定市場、穩(wěn)定預期的作用。”

　　具體到措施，市場的調(diào)控措施，不僅僅是國五條，2008年在全球金融危機的影響下，國務院出臺擴大內(nèi)需十項措施增加千億元投資，即后來統(tǒng)稱的“國十條”。 2010年4月17日 國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”。

　　2011年1月26日， 國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　“調(diào)控對市場上最大的作用是什么呢？一個是“三限”，我們知道的限價、限購、限貸，還有就是消費增加，提高消費者的首付和利稅、利率，這應該發(fā)揮市場平衡的作用很大。”王玨林說。

　　“從目前來看，十年來，盡管中國政府一直希望把我們的房價穩(wěn)定住，或者是回歸理性，或者是把我們過快的房價上漲幅度把它降下來。上漲幅度的下降，不等于房價絕對值的下降，這是兩個概念。但是，我們看到房價還是在漲，說明在市場供求關系上，它往往起到一個基礎性的、決定性的作用。政府的調(diào)控政策，與社會客觀發(fā)展規(guī)律相一致的時候，政策可以起到四兩撥千斤，達到預期的目的。否則，支付極高的社會成本，也未能達到預期的目的。”牛鳳瑞說。。