送"金三"迎"銀四" 樓市"暖"勢(shì)已定?

樓市的“陽(yáng)春三月”已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，在實(shí)施保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、刺激投資的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策影響下，受金融危機(jī)拖累的購(gòu)買欲望得到釋放，樓市成交量大幅增長(zhǎng)，并使得業(yè)內(nèi)判斷旺季已提前到來，形成“金三銀四”的局面。目前地方政府也繼續(xù)在需求方面用力，不等“五一”假日到來，已經(jīng)紛紛辦起房展會(huì)，似乎在為創(chuàng)造“紅五月”進(jìn)行“熱身”。樓市從暖春是否能跨入炎夏，的確令市場(chǎng)注目。

　　回暖勢(shì)頭有所減緩

　　進(jìn)入4月，樓市回暖趨勢(shì)有所減緩。如來自克而瑞(中國(guó))研究中心的報(bào)告顯示，3月30日至4月5日期間，受清明節(jié)假期影響，主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)除北京環(huán)比漲幅較大外，其他城市的商品住宅成交量較前一周均出現(xiàn)下降或持平。其中，廣州、成都兩地成交量環(huán)比降幅較大，分別為29.84%和18.61。“不過與今年以來的周平均值相比，4月初各典型城市的樓市成交仍處于高位，市場(chǎng)回暖的整體趨勢(shì)沒有改變。”克而瑞首席研究員陳嘯天表示。

　　4月第二周也呈現(xiàn)小幅波動(dòng)。北京在第一周成交猛增之后，上周期房住宅成交套數(shù)略增3.78%，成交面積2.11%。上海上周商品住宅成交量則增長(zhǎng)3.1%；商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲了2.03%。中房指數(shù)的分析師還表示，近期樓盤價(jià)格漲跌表現(xiàn)分化，前期對(duì)價(jià)格持觀望態(tài)度的樓盤降價(jià)以求擴(kuò)大成交量，也有一些降價(jià)樓盤正在試探性恢復(fù)性上調(diào)。

　　21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)副總裁兼上海區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平認(rèn)為，目前的這波交易放量與06、07年的投資客推高房?jī)r(jià)、自住需求追漲入市的“泡沫行情”不同，是自住需求的正常釋放，投資客占比低，所以“含金量”較高。“目前二手房市場(chǎng)上有效可售房源減少、議價(jià)空間變小、購(gòu)買力已得到集中釋放等諸多因素，都可能促使4、5月份的交易速度放緩，但價(jià)格應(yīng)會(huì)保持平穩(wěn)。”

　　房展會(huì)上供需兩旺

　　各地房展會(huì)也一派熱鬧景象。在剛落下帷幕的北京春季房展上，5天共有約15.5萬人次參加展會(huì)，展會(huì)意向成交商品房套數(shù)3483套，意向成交面積達(dá)373584.2平方米，意向成交金額317713.8萬元；而為期3天的上海一二手房展示交易會(huì)也剛結(jié)束，展會(huì)觀展人數(shù)約7萬人次，有1600多套住房達(dá)成購(gòu)買意向，下單套數(shù)達(dá)日均66套。此前落下帷幕的蘇州房交會(huì)和本周即將拉開帷幕的南京春季房展會(huì)，都屬于未辦就已反響熱烈。

　　易居臣信市場(chǎng)研究中心分析師楊晨青表示，在去年末以來不斷出臺(tái)的鼓勵(lì)性政策的引導(dǎo)下，剛性需求得到集中釋放。2009年第一季度樓市成交量出現(xiàn)明顯回升的同時(shí)，房?jī)r(jià)下跌空間也在逐步縮小，越來越多的購(gòu)房者選擇在當(dāng)前出手。“不過近期的房展會(huì)對(duì)于市場(chǎng)成交量的提升作用究竟有多大，目前還很難定論，因?yàn)槭袌?chǎng)會(huì)有一定的滯后效應(yīng)，預(yù)計(jì)4月中下旬將有分曉。但至少?gòu)姆空箷?huì)上的供需兩旺中，我們有理由相信在送走‘金三’之后迎來‘銀四’。”

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松則將此歸于地方趨勢(shì)。“2009 年以后全國(guó)樓市沒有統(tǒng)一大趨勢(shì)，只有地方小趨勢(shì)。09 年再也不像07、08年那樣全部漲或全部降了。地方趨勢(shì)取決于兩個(gè)因素。一是當(dāng)?shù)?7 年的升幅和08年的降幅，如果07年升幅大、08 年降幅小，以致于大家不買房，這個(gè)趨勢(shì)就不妙了。二是取決于供應(yīng)量，一些城市之前供應(yīng)量非常大，那么當(dāng)前一定是消化積壓的問題。明確了這一點(diǎn)，我們應(yīng)該看到，目前珠三角回暖并不意味著全國(guó)也跟著回暖，而且有些回暖是堅(jiān)實(shí)的，有些回暖則很不堅(jiān)實(shí)。”

　　4月有望價(jià)穩(wěn)量增

　　目前4月份已經(jīng)過半，從一線城市的表現(xiàn)看，近兩周出現(xiàn)了一些高位調(diào)整的情況，但成交量及價(jià)格的總體態(tài)勢(shì)仍是穩(wěn)定的。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)研究員回建強(qiáng)還指出，4月初一些地方供應(yīng)量有所收縮，同時(shí)成交量依然保持較高水平，這將有利于開發(fā)商消化庫(kù)存，價(jià)穩(wěn)量增的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)就有望保持。

　　不過，他也認(rèn)為，4月份的樓市成交量可能要略小于3月份，主要原因是剛性需求在2、3月份大量釋放，4月份剛性需求是否能夠繼續(xù)集中釋放存在懷疑。而且一些開發(fā)商在市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的情況下出現(xiàn)漲價(jià)行為，可能使部分改善型需求重新歸于觀望。此外，國(guó)際金融危機(jī)依然沒有好轉(zhuǎn)跡象，這將在一定程度上影響我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，進(jìn)而影響市場(chǎng)消費(fèi)信心。“從價(jià)格角度看，雖然3月份一些熱銷樓盤實(shí)施了小幅提價(jià)，但在庫(kù)存壓力和低價(jià)開盤營(yíng)銷的共同作用下，住房整體價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)上漲。并且如果成交量在外部因素作用下不能配合有效放大，價(jià)格有繼續(xù)走低的可能。”