樓市成交現(xiàn)"井噴" 三大需求推動(dòng)市場(chǎng)集中成交

東方網(wǎng)4月16日消息：據(jù)勞動(dòng)報(bào)，剛性需求、改善性需求和投資性需求的輪番發(fā)力，共同促成了市場(chǎng)成交的集中放量。根據(jù)觀察，近期少部分的投資性需求已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)

　　2009年一季度，住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)“井噴”，市場(chǎng)活躍度超出預(yù)期，剛性需求、改善性需求和投資性需求的輪番發(fā)力，三大需求共同促成了市場(chǎng)成交的集中放量。根據(jù)觀察，此輪的市場(chǎng)回暖在前期剛性需求的基礎(chǔ)上，2、3月份的改善性需求顯現(xiàn)的結(jié)果，另外，近期少部分的投資性需求進(jìn)入也起到了重要的助推作用。

　　大部分城市成交超過(guò)07年平均水平

　　從3月全國(guó)主要城市市場(chǎng)成交表現(xiàn)來(lái)看，絕大部分城市成交量與07年月度平均成交量基本持平或有較大幅度的增長(zhǎng)，這表明市場(chǎng)成交量已經(jīng)階段性地恢復(fù)到了市場(chǎng)調(diào)整之前的水平。

　　從一季度成交總量來(lái)看，各大城市較去年同期均有超過(guò)50%以上的增幅，上海1季度成交量同比增幅相對(duì)較小，但也達(dá)到了35%。盡管1季度市場(chǎng)屬于淡季，但與08年4季度相比，各城市成交量仍有較大幅度的上升，表明本輪自去年10月份開始的反彈具有較好的持續(xù)性，其反彈力度（查看地圖）也在逐步增強(qiáng)。

　　成交量的“井噴”也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了良好的業(yè)績(jī)，根據(jù)幾大房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)布的銷售業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，今年1季度的銷售業(yè)績(jī)較去年同期均有較大幅度的增長(zhǎng)。富力地產(chǎn)4月1日宣布，該公司今年首季合同銷售額達(dá)61.5億元，較去年同期增長(zhǎng)80％，創(chuàng)下歷史最佳季度銷售業(yè)績(jī)。首季度合同銷售額較公司原來(lái)訂下47億元的目標(biāo)高出31％。

　　剛性、改善和投資需求輪番發(fā)力

　　自去年10月中央出臺(tái)救市政策以來(lái)，各地市場(chǎng)都出現(xiàn)了一波反彈，反彈自10月份開始持續(xù)至今。本輪反彈起始于剛性需求的集中釋放。在國(guó)家救市政策的刺激下，抑制近一年的剛性需求在去年底開始逐步釋放，從而引發(fā)了市場(chǎng)的持續(xù)反彈，這也是本次市場(chǎng)成交集中上升的最主要原因，剛性需求是此波成交中的主力。

　　以上海為例，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，商品住宅的成交量自05年至08年分別為1600萬(wàn)、1800萬(wàn)、2100萬(wàn)、900萬(wàn)平方米。與05年至07年成交最低的一年相比，出現(xiàn)了700萬(wàn)平方米的需求被抑制。按照我們得到的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，去年被抑制的700萬(wàn)需求以目前100-120萬(wàn)平方米/月的成交量，有可能維持6個(gè)月的釋放。同時(shí)我們認(rèn)為，要用動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)看待這個(gè)市場(chǎng)，一旦市場(chǎng)連續(xù)2-3個(gè)月內(nèi)急劇的放量，會(huì)刺激購(gòu)房者的購(gòu)買情緒，有望形成可持續(xù)反彈。

　　國(guó)家對(duì)購(gòu)買二套房的限制放松令改善性購(gòu)房需求在09年初開始發(fā)力，各城市均出現(xiàn)了改善型項(xiàng)目的持續(xù)熱銷的現(xiàn)象，當(dāng)前市場(chǎng)上改善性需求占購(gòu)房者比重已提升到了較高的水平。從當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)判斷，改善性需求也已成為推動(dòng)市場(chǎng)成交量上升的另一股重要力量。

　　投資性需求在08年市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)已經(jīng)基本絕跡。但隨著全球各國(guó)針對(duì)金融危機(jī)大量投放流動(dòng)性拯救經(jīng)濟(jì)，特別是美國(guó)大量投放貨幣，將導(dǎo)致全球性的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)驟增，同時(shí)在金融危機(jī)下投資資金缺乏低風(fēng)險(xiǎn)投資渠道，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸起色的情況下，處于資金避險(xiǎn)的考慮，少量流入樓市也在情理之中。