承和·書香庭
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房地產(chǎn)業(yè)會不會成為銀行錢荒的受害者？
銀行資金短期錯配已經(jīng)帶來資本市場的恐慌，房地產(chǎn)板塊今天再次遭遇重挫，盤中，近30只地產(chǎn)股跌幅一度超過9%，盡管最終大多地產(chǎn)股實現(xiàn)了跌幅的收窄，但從整體來看，近日地產(chǎn)股依然在跌。而在24日，已經(jīng)有超過20只房地產(chǎn)股跌停。
眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個資本高度集中的行業(yè)，而銀行正是為其輸送血液的重要通道。銀行已經(jīng)開始鬧錢荒了，房地產(chǎn)業(yè)將會迎來怎樣的變動？這兩天，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必問的題目。
“現(xiàn)在的情況還不明朗，關(guān)鍵是要看各家銀行如何調(diào)整資金配置，房地產(chǎn)業(yè)的走向取決于此。”中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜說。
個人住房貸款速度放緩
銀行錢荒，最快的反應并非來自房地產(chǎn)企業(yè)，反倒是來自個人住房貸款業(yè)務。
24日開始，各地都開始出現(xiàn)部分銀行暫停個人住房貸款業(yè)務的消息。
巧合的是，中央國家機關(guān)住房資金管理中心也在24日暫停了部分公積金業(yè)務。按照其公示的內(nèi)容，這次的業(yè)務調(diào)整分4步走，6月24日至7月4日，暫停受理住房公積金提取和轉(zhuǎn)出業(yè)務；6月26日至7月4日，暫停受理住房公積金匯補繳業(yè)務；6月28日至7月4日，暫停受理住房公積金全部業(yè)務。7月5日，恢復辦理公積金的各項業(yè)務。
為什么要在這個節(jié)點暫停部分業(yè)務？中央國家機關(guān)住房資金管理中心給出的解釋是：為確保新系統(tǒng)平穩(wěn)上線運行。
在北京，目前公積金貸款已經(jīng)占到整體個人住房貸款量的四成，公積金中心提供的貸款數(shù)額總體看是一個巨大的數(shù)字。在銀行鬧錢荒的當口兒，中央國家機關(guān)住房資金管理中心暫停部分公積金業(yè)務讓很多人難免浮想聯(lián)翩。在北京，公積金分為市管和國管兩部分，國管的公積金業(yè)務已經(jīng)暫停，市管的業(yè)務有沒有變化？
“北京市市管的公積金業(yè)務并沒有暫停。”專門從事房地產(chǎn)貸款服務的偉嘉安捷公司企劃經(jīng)理吳昊告訴記者，但由于北京市公積金管理中心對新增公積金貸款申請增加了一項審核內(nèi)容，導致目前公積金的審批時間延長，不過業(yè)務還是正常進行。
據(jù)吳昊介紹，目前在個人住房貸款市場，確實出現(xiàn)了一些變化，但銀行并沒有暫停這項業(yè)務。
“銀行發(fā)放個人住房貸款業(yè)務的速度慢下來了。”吳昊說，現(xiàn)在各家銀行都處在年中盤點的節(jié)點上，對個人住房貸款的審核放款都在往后延，大概到7月中旬就會正常。從銀行自身來看，上半年的貸款額度基本已經(jīng)滿了，以往出現(xiàn)這種貸款資金缺口的時候，央行會釋放出一些額度出來，但今年央行卻改變了以往的做法，沒有松口，導致各家商業(yè)銀行出現(xiàn)貸款額度緊張的局面。
按照吳昊的說法，不僅個人住房貸款業(yè)務遇到問題，房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務同樣如此。而背后的原因是銀行貸款利潤的下降。
“這個變化并非出現(xiàn)在這兩天。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴中國青年報記者，在5月中旬的時候，各地對房地產(chǎn)貸款的審批已經(jīng)收緊。只不過大家的注意力都集中在房價行情，忽略了房地產(chǎn)資金狀況的變化。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，資金、土地歷來是兩大支柱。這些年來貨幣超發(fā)已經(jīng)為房地產(chǎn)業(yè)注入了太多太過豐盛的“血肉”。
在張大偉看來，這次央行不肯釋放更多的流動性，已經(jīng)表明貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)中趨緊。“銀行資金緊張，肯定會明顯影響購房者，因為大部分人買房都需要借助銀行貸款?，F(xiàn)在一些銀行已經(jīng)在提高個人住房貸款的要求。”
房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒃俅畏只?/strong>
個人住房貸款業(yè)務已經(jīng)受到銀行錢荒的波及，但有意思的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)似乎還未切實感到寒意。
國內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中層管理人員告訴記者，目前公司內(nèi)部還未就此事召開過會議，從公司高層的態(tài)度來看，似乎并不太在意銀行錢荒可能帶來的變化。
這似乎與業(yè)界的判斷有些偏差。在張大偉看來，銀行錢荒導致的貸款收緊，并不會僅僅對購房者造成影響，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)貸款肯定也會受到波及，而開發(fā)貸款則是房地產(chǎn)企業(yè)圈地蓋樓所需資金的關(guān)鍵。
“對我們公司來說，融資的渠道有很多，這些年，公司對直接融資進行了多種嘗試，效果不錯。”上述房地產(chǎn)企業(yè)中層管理人員說。
所謂直接融資，簡而言之就是不通過銀行進行資本的募集，其渠道有信托、私募基金、公司債等。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這幾年來努力嘗試直接融資，是因為有了切膚之痛。
這個痛正是2008年下半年的樓市蕭條。造成當年樓市蕭條的根本原因正是國家收緊信貸，而在那個時期，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源就是銀行。
原本會出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌被全球金融危機打亂，4萬億資金的入市解救了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但從那之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就明白，要想生存得好，必須尋找新的融資渠道。于是，房地產(chǎn)企業(yè)上市的步伐加快，融資的方式也開始多樣化。
就在前幾天，國內(nèi)一家在香港上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)透出風聲，將其原計劃的信貸規(guī)模擴大至75億港幣。在3月，這家公司計劃的這筆海外融資的規(guī)模還僅僅是30億港幣。據(jù)了解，這筆海外融資已經(jīng)獲得了超過10家銀行的超額認購。
據(jù)接近這家公司的消息人士透露，該公司這些年一直非常重視拓寬融資渠道，此次進行的這筆海外融資，算下來利率只有4.8%左右，而在國內(nèi)，銀行一年期貸款利率都要6%。這家大型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在對國內(nèi)資金的依賴度很低，所以即使此次銀行鬧錢荒，對其也沒有太大影響。
并不僅僅是這一家房地產(chǎn)企業(yè)如此，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)拓寬了融資渠道。今年6月初，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的報告稱，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。
由此帶來的是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行借款的下降。A股上市房企中華企業(yè)就是一個例子，2010年年末，該公司負債結(jié)構(gòu)中銀行借款占到了46.13%，而到了2012年年末，這個比例下降到了30.92%。2010年年末，該公司負債結(jié)構(gòu)中，信托融資占比為20.36%，2012年年末，這個數(shù)字達到27.02%。
這個說法在一家房地產(chǎn)信托公司得到印證。這家公司的工作人員告訴記者，表面看，銀行鬧錢荒會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成大的沖擊，但如果仔細研究數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn)，今年上半年銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款是非常充足的，而且由于樓市形勢好，開發(fā)商資金回籠快，融資利率一直在下降。
這位工作人員拿出的數(shù)據(jù)顯示，2012年一些大開發(fā)商進行信托融資，利率能達到15%，但到了今年利率就降到了8%左右，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)做好了資金準備。
“如果銀行錢荒只是短期變化，那么對許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就不會有實質(zhì)影響，但那些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能就會出現(xiàn)資金壓力，從而面臨被市場淘汰。”上述工作人員表示，但如果這種錢荒從現(xiàn)在開始長期化，那就不好判斷了，可能大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也終將面臨資金壓力。
要反思投資效率
對普通人來說，此次銀行錢荒帶來的切身感受并不明顯，但也有不少人由此期望房價會因此下降。
從通常的邏輯來看，銀行鬧錢荒會導致對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款收緊，貸款收緊會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，資金壓力最終會促使企業(yè)盡快出售手中的樓盤加快資金回籠。而要加快出售樓盤，一個重要的手段就是降價促銷。當降價出現(xiàn)的時候，會造成整體市場預期的變化，從而會有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加入降價促銷的隊伍。
這個結(jié)果會最終形成嗎？在張大偉看來，這并非不可能。“2008年、2011年樓市出現(xiàn)降價，原因都是銀行信貸收緊，這可以說是一個基本規(guī)律。銀行信貸收緊，就意味著，樓市上漲的通道變窄，甚至被堵上。”
而要出現(xiàn)這種狀況，還需要另一個重要因素。張大偉告訴中國青年報記者，中央此次對銀行流動性調(diào)整時，要改變銀行的盈利模式，同時要引導更多的資金進入實業(yè)。如果這個預期能夠?qū)崿F(xiàn)，更多的資金通過此次的調(diào)整進入實業(yè)，而不是留在房地產(chǎn)行業(yè)，那么房價上漲的可能性就會大幅減小。
但是，引導更多資金進入實業(yè)的預期目的能順利實現(xiàn)嗎？中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜告訴記者，4萬億的投資之后，很多銀行的貸款并沒有進入實業(yè)，而是進入了地方融資平臺。而這些地方債都是長期的債務，吸納了太多的資金，擠占了實業(yè)本應得到的資金。
不僅如此，這些地方融資平臺的項目甚至沒有實現(xiàn)基本的收入現(xiàn)金流。
“2009年之后，國家大量投資，難免出現(xiàn)魚龍混雜的現(xiàn)象。很多項目非常差，根本就沒有盈利能力，這其中就包含一些房地產(chǎn)項目，一些小城市搞了大量的住宅項目，這些項目市場難以消化。”汪利娜說，很多項目有問題，以致資金根本無法回流，這就造成了投資的低效甚至是無效。這些項目把地方融資平臺帶入高風險地帶，也將銀行拖下水。
在汪利娜看來，這次表現(xiàn)出來的銀行錢荒，其實并不是整體貨幣供應量的短缺，國家整體貨幣供應量對應經(jīng)濟社會發(fā)展水平來說是充足的，關(guān)鍵是銀行資金的錯配。如果短期內(nèi)銀行能夠解決資金錯配的問題，國家整體經(jīng)濟增長依然良好，這個事情也就過去了，大多房地產(chǎn)企業(yè)不會受到多大沖擊。
“透過這次錢荒，要反思的是，我們的投資該如何實現(xiàn)高效。”汪利娜告訴記者，從國家層面看，儲蓄率依然在增長，那就意味著投資還將保持增速，但是投資必須要有效率，要投到與民生相關(guān)的領域，而不能再去擠占實業(yè)的資金需求。
