各國房產稅的細節(jié)比較 啟迪中國推進房產稅的改革

　　世界上多數(shù)實行市場經濟的國家都征收房產稅，因為這對房地產市場能起到一定的調節(jié)作用，也兼顧了社會公平，因此被視為市場經濟的“必需品”。仔細比較一些國家典型意義的房產稅征收制度，對中國推進房產稅改革很有啟迪。

　　目前美國的50個州都征收房產稅，各州和地方政府的稅率不同，大約平均在1%到3%之間。 房地產稅的立法幾乎都是由地方政府自主決定，是絕大多數(shù)地方政府的主要收入來源。一般由州憲法與州法律規(guī)定，也存在一定減免優(yōu)惠，并主要用于提供公共服務，例如消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等等。

　　美國的房地產稅與美國的公立免費教育通常緊密結合在一起，相當一部分的房地產稅用于公立中小學教育。通過這些公共服務的提供改善房地產周邊的居住環(huán)境和教育環(huán)境，使得當?shù)胤康禺a價格上漲，地方政府房地產稅收因此增加，形成良性循環(huán)。

　　在德國，用于出售的房地產，先要繳納評估價值1%至1.5%的不動產稅，房屋買賣時還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣房屋獲得盈利，則另外繳納15%的差價盈利稅。按德國法律，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至會因所構成的違法行為承擔刑事責任。

　　過去10年間，德國的名義房價每年僅上漲1%，扣除物價因素，德國的平均房價實際上在以每年1%的速度縮水。德國的自有自用住宅不需要交納不動產稅。自有房屋出租，除繳納不動產稅外，租金收入還要繳納個人所得稅，稅率為25%。

　　為打擊炒房客，韓國的財產稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而據(jù)報道在接下來的兩年內，韓國還有可能進一步調整房地產稅率。稅率將增加為：第二套房產為50%，第三套房產為60%。

　　為抑制房價過快上漲，韓國政府于2005年出臺了綜合不動產稅，征稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元的家庭，并根據(jù)房產總價值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。此外，韓國從1961年起還征收財產稅，對象是所有擁有土地、房產、船舶等實物財產的人，根據(jù)財產價值不同，所負擔的稅率也不同。如將財產稅和綜合不動產稅算在一起，擁有高檔房產的富裕階層就會承擔更重的賦稅。韓國政府還有更為嚴厲的房產轉讓所得稅，凡擁有2套和3套住宅的家庭若在購買房產兩年之內出售，分別要繳納50%和60%的房產轉讓所得稅。即使在購買房產兩年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需繳納6%至35%不等的房產轉讓所得稅。

　　日本對房地產等不動產課征不動產取得稅、固定資產稅、城市規(guī)劃稅、注冊執(zhí)照稅等，同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14%。

　　在日本房產稅框架中，有固定資產稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所得稅三大支柱。在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來說，買房子不僅意味著擁有房產本身，而且意味著獲得相應的土地所有權。即便購買的是公寓樓，也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分攤整棟樓占有的土地。因此，在日本，房產稅不僅涉及住房，而且涉及土地。

　　對土地、房屋的課稅依據(jù)是市場價值計征的，日本稱之為“適當?shù)臅r價”。日本一般每三年作一次基礎評估，估價當年稱為基準年度，該年度價格稱為基準年度價值。在其后的兩年中，如無重大變化，一般不重新估價。各種稅制均按納稅主體的情況而采取差別稅率的做法，兼顧了社會公平。此外，房產稅還發(fā)揮著調節(jié)房地產市場的功能，如近年來在房地產市場低迷的情況下，日本又推出了不少減稅措施，以刺激房地產消費

　　由于歷史和社會等多方面的原因，埃及的貧富差距懸殊。為平衡這種局面，埃及政府近年來加強了房地產稅收制度，力求“向低收入者傾斜”。埃及實行土地私有政策，從理論上說只要經濟條件允許，就可以盡可能多地購買土地，并自行建造房屋。埃及的房地產稅征收的對象為建筑和農業(yè)用地。自用建筑類房產稅為總價×80%×10%，房屋交易時交付。出租建筑類房產稅率為租金收入的20%至40%不等。

　　為減少低收入階層的房地產稅壓力，埃及政府對1977年9月9日后建造的非豪華型住房建筑免收原始稅和治安稅。與此同時，對已有房產者不再提供購房貸款，并且相應提高房地產征稅額度和手續(xù)費，其中購買2套住房的原始稅是1套的兩倍，3套則在2套基礎上再翻倍，以此類推。另外，由于土地私有，政府在調節(jié)住房分配時也從源頭——土地層面入手，對擁有多套房產者在購買土地時實施高價政策，而對于建造首套自用住房所需的土地實施調節(jié)價。