樓市或倒春寒 任志強(qiáng):高庫(kù)存影響拿地積極性

今年以來(lái)，主要城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售普遍出現(xiàn)“小陽(yáng)春”回暖行情，一季度商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊增。但另一方面，代表開(kāi)發(fā)商投資意愿的新開(kāi)工面積和土地成交量持續(xù)下跌，行業(yè)景氣指數(shù)連創(chuàng)新低；這反映出盡管去庫(kù)存化加速，但在目前市場(chǎng)膠著狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商拿地、動(dòng)工意愿并不強(qiáng)烈，觀望情緒嚴(yán)重。加上近期不利因素疊加，房地產(chǎn)或?qū)⒃庥?ldquo;倒春寒”。

　　交易轉(zhuǎn)暖開(kāi)工仍冷

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-3月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積11309萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%；其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.7%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降13.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7.8%。同期，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額5059億元，同比增長(zhǎng)23.1%。商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)24.7%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)20%和14.4%。

　　尤其是全國(guó)一線城市住宅市場(chǎng)交易量均開(kāi)始有了起色，回暖跡象明顯。截至2009年3月28日，北京二手房成交量已超過(guò)3.4萬(wàn)套，一季度同比增幅超過(guò)100%，交易量和增幅雙雙創(chuàng)歷史新高。同期，期房簽約量超過(guò)2.5萬(wàn)套，同比增加近八成。上海3月成交量約140萬(wàn)平方米，接近2007年11月樓市頂點(diǎn)時(shí)的成交量。廣州、福州、杭州、成都、長(zhǎng)沙、哈爾濱、重慶等地房產(chǎn)交易量同比都明顯增加。

　　盡管成交活躍，但從2008年初開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)回落，3月份更是連續(xù)第15個(gè)月出現(xiàn)下滑，僅為94.74，比2月份回落0.12點(diǎn)，這也是自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)披露以來(lái)的歷史最低點(diǎn)。這主要因?yàn)榇黹_(kāi)發(fā)商投資意愿的開(kāi)工率和土地購(gòu)置量仍持續(xù)走低。3月份，土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為92.20，比2月份回落0.07點(diǎn)；房屋施工面積分類(lèi)指數(shù)為93.50，比2月份回落1.36點(diǎn)。

　　華泰證券研究員張弛飛指出，商品房市場(chǎng)化程度較高，因此在供求失衡的情況下，開(kāi)發(fā)商收縮戰(zhàn)線、減少開(kāi)工量是應(yīng)對(duì)行業(yè)周期的一種正常經(jīng)營(yíng)行為。而開(kāi)工規(guī)模的縮小一方面減輕了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，另一方面也降低了未來(lái)的供給壓力。

　　另外，商品房建設(shè)周期長(zhǎng)，供給短期缺乏彈性。新房開(kāi)工率下降，也可能受商品房供給調(diào)整滯后因素影響。銀河證券分析師丁文認(rèn)為，這樣在需求下降，交易量萎縮時(shí)，商品房建設(shè)如果仍在以較快速度增長(zhǎng)，供過(guò)于求便會(huì)日益嚴(yán)重，從而對(duì)房?jī)r(jià)造成壓力。相反，在需求上升時(shí)，交易量增加，商品房建設(shè)卻在萎縮，則會(huì)使未來(lái)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)趨于上漲。

　　土地購(gòu)置面積持續(xù)下滑

　　盡管成交量近期回暖，開(kāi)發(fā)商拿地仍然非常謹(jǐn)慎。1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4742萬(wàn)平方米，同比下降40.1%，而去年同期則是增長(zhǎng)29.7%。這樣看來(lái)，整個(gè)土地一級(jí)市場(chǎng)交易的活躍度下降非常明顯，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放緩?fù)恋亻_(kāi)發(fā)進(jìn)度以應(yīng)對(duì)行業(yè)的景氣度下降態(tài)勢(shì)。1—3月，完成土地開(kāi)發(fā)面積5223萬(wàn)平方米，同比下降11.3%，而去年同期則是增長(zhǎng)11.0%。

　　開(kāi)發(fā)商減緩?fù)恋刭?gòu)置，也反映出土地庫(kù)存依然巨大，供大于求的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說(shuō)吧)指出，目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商手里待開(kāi)發(fā)的土地約有3.6億公頃，按照這幾年的開(kāi)發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右，才能消化得完這些庫(kù)存的土地。

　　張弛飛認(rèn)為，即使未來(lái)樓市成交量有望保持在較高水平，土地市場(chǎng)依然難走出低迷，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備仍然很大，在政府未放開(kāi)對(duì)閑置土地從緊管理措施的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠資金實(shí)力、也沒(méi)有必要繼續(xù)大量圈地。

　　“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為至少在下半年前，國(guó)內(nèi)樓市還很難看到復(fù)蘇；近期房地產(chǎn)交易量的上升也不證明市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，穩(wěn)固的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然遙不可及。”高盛最近發(fā)布的報(bào)告稱。

　　去庫(kù)存化難度不小

　　銷(xiāo)售量加速、新房開(kāi)工量下降使得未來(lái)的庫(kù)存壓力有所減輕。房地產(chǎn)庫(kù)存的時(shí)間和每個(gè)月的成交量很有關(guān)系，如果按照目前的銷(xiāo)售勢(shì)頭，不少城市存量房消化速度大大提升。

　　摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄認(rèn)為，以深圳為例，深圳去年低谷時(shí)單月房地產(chǎn)成交量大概是20萬(wàn)平方米，那時(shí)庫(kù)存量大概有500多萬(wàn)平方米，單月成交20萬(wàn)，500萬(wàn)平方米需要25個(gè)月消化庫(kù)存，但最近幾個(gè)月深圳的成交量每個(gè)月是50萬(wàn)—60萬(wàn)平方米，按這個(gè)速度計(jì)算，10個(gè)月就可消化完庫(kù)存。

　　與龔方雄樂(lè)觀情緒相左的是，目前全國(guó)商品房空置面積仍然相當(dāng)大，庫(kù)存消化時(shí)間長(zhǎng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2008年年末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，達(dá)到1998年以來(lái)的歷史高點(diǎn)。“即使今年出現(xiàn)2007年那樣的樓盤(pán)旺市，全年房屋庫(kù)存也會(huì)有2.5億平方米，這意味著全國(guó)每年房屋銷(xiāo)量的1/3處于庫(kù)存狀態(tài)。”任志強(qiáng)說(shuō)。

　　截至今年3月31日，北京住宅存量約為13.55萬(wàn)套。其中，現(xiàn)房住宅存量約為4.05萬(wàn)套，占總量上升至約為30%，同比增加約1.65萬(wàn)套、增幅69%。期房住宅存量約為9.5萬(wàn)套，同比增幅為34%。而據(jù)國(guó)泰君安最近向上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢(shì)分析》顯示，上海2009年可售樓盤(pán)為165個(gè)，共計(jì)2237萬(wàn)平方米。到2009年底，上海有4288萬(wàn)平方米庫(kù)存商品房待消化，按照2008年月均130萬(wàn)平方米的消化速度，上海消化完全部庫(kù)存需要33個(gè)月。

　　任志強(qiáng)表示，這種高庫(kù)存狀態(tài)也使開(kāi)發(fā)商將主要精力放在庫(kù)存消化上，對(duì)開(kāi)發(fā)投資和再拿地的積極性都很低。

　　樓市或現(xiàn)“倒春寒”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增幅比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。不少房地產(chǎn)商表示，不確定性的市場(chǎng)和巨大庫(kù)存壓力是壓低房地產(chǎn)投資的主要因素。

　　萬(wàn)科總裁郁亮表示，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整并沒(méi)有結(jié)束，未來(lái)如何演變還有待觀察。而且房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了好多年的牛市，不太可能這么快結(jié)束調(diào)整。

　　另外，近期剛性需求的集中釋放不具有持續(xù)性。楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說(shuō)吧)表示，雖然今年前三月商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)了由負(fù)增長(zhǎng)變?yōu)檎鲩L(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但這種轉(zhuǎn)變很可能只是短期因素。“去年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的利好在今年將不會(huì)頻頻出現(xiàn)，市場(chǎng)在一季度集中的剛性需求釋放后又不會(huì)馬上爆發(fā)，部分開(kāi)發(fā)商看到一季度成交量的回升后可能不會(huì)繼續(xù)降價(jià)，這些因素都導(dǎo)致成交量在中期看來(lái)不可能全面回升。”楊紅旭說(shuō)。

　　一季度成交量的回升與前期房?jī)r(jià)下降有很大關(guān)系，而房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)回調(diào)，已經(jīng)令成交量增速放緩甚至下滑。據(jù)第一創(chuàng)業(yè)研究報(bào)告稱，4月前兩周，除上海和杭州外，北京、天津、南京、武漢、廈門(mén)、深圳等重點(diǎn)城市，商品房成交量已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下降。此外，4月是傳統(tǒng)意義上的淡季，因此有專(zhuān)家提出，多種不利因素疊加，交易量可能下跌，樓市可能出現(xiàn)“倒春寒”。