限價房竟成“限質(zhì)房”“調(diào)節(jié)器”遭遇新困局

4月8日，廣州市民薛志英和保利西子灣的開發(fā)商對簿公堂。作為全國第一個限價房項目———廣州保利西子灣的一名普通業(yè)主，薛志英在收樓時發(fā)現(xiàn)，自己期待已久的限價房存在諸多質(zhì)量問題，變成了“限質(zhì)房”，因此她拒絕收樓并通過法律訴訟向開發(fā)商索賠。而像薛志英這樣拒絕收樓的業(yè)主還有一百多位。

　　曾在樓價飆升時贏得市民一片掌聲的限價房，如今遭遇諸多尷尬。限價房究竟走入了怎樣的困境？這個“調(diào)節(jié)器”是否應該功成身退？

　　限價房身陷“質(zhì)量門”

　　保利西子灣位于廣州市金沙洲，2008年初首期推出了843套限價房，而申請購買者卻達到了8426人，申購比例接近10：1，其受歡迎程度可見一斑。薛志英通過搖珠幸運地購買了其中一套限價房，從此她就開始憧憬著歡天喜地的收樓場景。

　　2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子。然而薛志英卻怎么也開心不起來。因為她的新房存在諸多問題，甚至馬桶還被人使用過。為此她拒絕收樓。而這一天至少有約兩百戶業(yè)主拒絕收樓。

　　保利西子灣1棟業(yè)主吳燕回憶說“第一次看房就發(fā)現(xiàn)墻壁漏水，墻面上出現(xiàn)了一些浮皮，用手一撕就可以扯掉一大片，地板也出現(xiàn)浮皮，這讓我們很失望。而且當時保利西子灣也無法提供竣工驗收備案表，不具備交樓條件，因此我們拒絕收樓。”

　　在法庭上，保利地產(chǎn)律師則回應說，西子灣的交樓手續(xù)完善，具備交樓條件，也不存在延期交樓問題，依據(jù)是保利公司在2008年12月12日取得了一份白云區(qū)質(zhì)量監(jiān)督部門出具的“質(zhì)量監(jiān)督意見書”，該份材料足以證明樓盤達到了交樓條件。

　　不過，一百多戶業(yè)主并不認同保利公司的說法。薛志英認為，開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時間，即2008年12月15日取得合法的樓盤驗收文件，同時房子還存在開裂、地板翹起等影響入住的質(zhì)量問題，而且經(jīng)過4個月的整改，仍有部分業(yè)主認為房子質(zhì)量未達標。因此，保利公司應當承擔延遲交樓的違約責任并對此作出賠付。

　　據(jù)業(yè)主的委托律師、廣東格林律師事務(wù)所張旭鋒律師介紹，目前約有110戶業(yè)主進行訴訟，并有60多戶限價房業(yè)主要求仲裁。其主要訴求為：要求對房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行整改、修繕，達到入住條件；要求保利賠償逾期交房違約金。

　　事實上，遭遇類似糾紛的不只是保利西子灣。廣州最便宜的限價房項目，售價只有4000元/平方米的龍光峰景華庭也遭到一百多名業(yè)主拒收。這些業(yè)主認為房屋質(zhì)量問題嚴重因此拒絕收樓，并正在進行維權(quán)。

　　制度缺陷開始浮出水面

　　“從表面來看，限價房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由，而實際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為，“在樓市低迷的情況下，限價房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面，這才是矛盾根源。”

　　廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)也認為，質(zhì)量問題是導致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是2008年以來樓價的下降。據(jù)悉，在2006年建設(shè)限價房的時候，廣州房價處于上漲態(tài)勢。2008年初，市民申購限價房時，廣州樓價仍在萬元/平方米以上。然而2008年底收樓的時候，廣州房價回落至8000元/平方米左右，下降了近3000元/平方米。而限價房周邊的部分商品房價格也跌至每平方米六千多元，限價房失去了價格優(yōu)勢。面對失去價格優(yōu)勢且5年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓、5年后轉(zhuǎn)讓還要向政府補交土地收益價款的限價房，那些經(jīng)濟能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣，而質(zhì)量問題成為糾紛的導火索。

　　事實上，限價房遭遇的問題還不只是棄購、拒收的問題。樓市低迷，原本熱銷的限價房也正被一些業(yè)主棄購，那么賣不出去的限價房又該如何處理？拍賣出去的限價房用地又該如何處置？同時，已經(jīng)出售的限價房也面臨如何進行后續(xù)管理的問題。比如廣州限價房限制5年內(nèi)出租轉(zhuǎn)讓，但目前已經(jīng)有一些限價房出租的消息發(fā)布在焦點廣州房地產(chǎn)網(wǎng)保利西子灣業(yè)主論壇上。

　　面對限價房的困局，廣州市房管局房地產(chǎn)市場管理處處長陳大旺接受媒體采訪時表示，廣州市政府今年將不再推出限價房用地，而已推出的限價房用地尚未動工的地塊可能被收回，轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。此外，廣州還將擴大限價房申購對象，拆遷戶和海外歸國高層次人才將有望可以申購限價房，以此來消化存量和在建的限價房。

　　限價房難以調(diào)控樓市

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示：“限價房肩負的任務(wù)太重，既要壓住飆升的房價，又要照顧夾心人群的住房，可以說是不堪重負。經(jīng)過兩年來的實踐，現(xiàn)在看來，似乎限價房并不能讓‘夾心層’滿意，而且由于限價房供應規(guī)模小也難以調(diào)控樓市。”

　　“限價房遭遇這么多尷尬有一定必然性，這與其制度設(shè)計相關(guān)。雖然政府稱限價房為商品房，但其實際操作卻帶有很強的計劃指令性。”滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認為，限價房的價格是政府兩年前就已經(jīng)訂好的，難以適應瞬息萬變的市場，尤其是當市場下行的時候，商品房供過于求，失去價格優(yōu)勢而又帶有諸多限制的限價房必然首先被市場拋棄。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲也認為，在樓價高漲的情況下，政府出臺限價房政策是及時、有效的，是有作為、負責任的表現(xiàn)，但在當前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應該加大保障性住房建設(shè)，把有限的資金投入到更要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設(shè)。而且政府保障群眾“居有其所”，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán)。

　　“調(diào)控房價未必一定要使用限價房這個調(diào)控器。以深圳為例，深圳市從2007年10月的最高均價17350元/平方米調(diào)整至2008年12月均價10979元/平方米，完全是在市場的自發(fā)調(diào)節(jié)下實現(xiàn)的，并沒有受到限價房的影響。”深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認為，限價房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段，盡管也起到了一定的作用，但當下，重要的是政府應該準確劃分政府職責和市場調(diào)節(jié)間的分界線。