“地王”頻現(xiàn)誘導房價上漲 土地出讓方式亟待變革

　　5月以來，上海、廣州等一線城市的“地王”紀錄屢被刷新，房企也一反常態(tài)，拿地異常積極。專家表示，這反映出房企對市場預期較為樂觀，但土地價格最終會傳導到房價，如果再次形成上漲預期，調(diào)控效果將前功盡棄。當前，穩(wěn)定地價刻不容緩，現(xiàn)行土地出讓方式也亟待變革。

　　開發(fā)商預期樂觀一線城市“地王”頻現(xiàn)

　　剛剛過去的5月，一線城市的土地成交市場非?；钴S。在廣州，一個月之內(nèi)就拍出三塊“地王”。5月6日，佳兆業(yè)以18億加配建7萬平方米保障性住房的代價，拍得廣州白云區(qū)總面積14萬平方米的土地，刨除保障性住房后的商品房部分，折合樓面地價2.6萬元/平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價才不到2.5萬元/平方米。

　　5月23日，在廣州白云區(qū)沙太路梅花園宅地的拍賣中，又是佳兆業(yè)地產(chǎn)，以約8億元、配建19600平方米保障房的價格競得。同日，在擊敗恒大等知名開發(fā)商后，越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元、配建42000平方米保障房的價格，競得海珠區(qū)一臨江地塊，剔除保證房后的樓面地價，達到3.5萬元/平方米。

　　在上海，5月29日，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元的總價競得上海長寧區(qū)一地塊，折合樓板價29229元/平方米，溢價率56.96%。僅5月份，上海即出現(xiàn)了多達7次年內(nèi)溢價率、區(qū)域、樓板價等各類“地王”，其中世博A片區(qū)6幅商辦地塊于5月初出讓時，更是出現(xiàn)了單日兩度刷新單價“地王”的現(xiàn)象。

　　其他一二線城市也不同程度地出現(xiàn)了土地市場成交活躍的情況。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至5月30日，全國主要的13個一二線城市合計土地出讓金高達3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達到了125%。

　　在分析原因時，新城控股副總裁譚為民認為，5月開發(fā)商頻頻出手拿地，主要是對未來市場的預期較為樂觀，尤其是看到各地“國五條”調(diào)控地方細則避重就輕后，更堅定了對市場的信心。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，近半年來，樓市熱銷使得房企手中資金寬裕，同時庫存的快速下降也使得房企有購地補充的需求。最主要的是地方政府在5月集中供地，而且部分是優(yōu)質(zhì)地塊，也引起了開發(fā)商的激烈拼搶。

　　“地王”傳導效應有所顯現(xiàn)業(yè)內(nèi)擔心房價大幅上漲

　　業(yè)內(nèi)人士普遍擔心，“面粉”價格漲了，“面包”的價格自然也會漲，地價與房價的關(guān)系也是如此。記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然近期“地王”的傳導作用尚未全面顯現(xiàn)，但一些地區(qū)的房價已經(jīng)重新“抬頭”，且“地王”對市場預期和購房心態(tài)造成了較大影響，進一步增加了房價上漲的壓力。

　　今年前4個月，廣州房價漲幅領(lǐng)跑一線城市，廣州市國土房管局公布的4月房價同比去年上漲18.6%。而記者探訪剛剛誕生了地王地塊的周邊樓盤，這些樓盤都存在不同程度的提價。

　　目前上海世博A片區(qū)地塊最高樓板價達4萬元/平方米。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部對位于浦東世博，三林等板塊的各家門店調(diào)查顯示，5月該區(qū)域的二手房成交量較4月同期有小幅度的下滑，下降幅度在10%-20%間，但是二手房價格相對穩(wěn)定，仍然保持著三月份以來的高位，“有價無市”現(xiàn)象有進一步擴大的趨勢。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，性價比高的優(yōu)質(zhì)房源極度稀缺，是促使世博板塊5月二手房市場出現(xiàn)“有價無市”的主要因素，“地王”的短期拉動效應也被削弱。但長期來看，一旦市場購買需求釋放，房價仍有可能被大幅拉升。

　　采訪中，上海一些購房者擔心，如果今后出讓的土地價格仍然保持上漲，房價上漲的預期將無法改變，那么目前執(zhí)行的限房價政策，最終可能只是使房價在統(tǒng)計數(shù)字上保持不漲，而實際上房價依然在漲。

　　專家呼吁調(diào)控土地價格和出讓方式迫在眉睫

　　針對“地王”頻現(xiàn)的情況，專家學者提出兩方面的建議。第一，警惕土地財政“抬頭”，調(diào)控土地出讓價格迫在眉睫。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟等專家呼吁，中央政府應該加強對地方土地出讓的監(jiān)管，合理制定價格，防止普通購房者成為天價土地的最終受害者。

　　不少學者指出，地方政府對土地財政的依賴，成為土地價格上漲的內(nèi)在動力，更為房價上漲提供動能。據(jù)統(tǒng)計，今年前五個月，北京與上海的土地出讓金均已超過了500億元，其中北京為617.9億元，上海為515億元，而在2012年同期，兩地出讓金總額均在120億-130億元左右。

　　暨南大學管理學院教授胡剛認為，比起部分地區(qū)的房價泡沫，地價泡沫可能更大。如果開發(fā)商通過一兩個地塊的高溢價，增加市場緊張氣氛，提升周邊區(qū)域商品房價格，政府作為賣方則樂見“地王”，并從中賺得巨額利潤。因此，要加強監(jiān)督，防止土地拍賣演變成開發(fā)商和政府合演的托市戲碼。

　　第二，增加土地供應，改革土地出讓方式。復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認為，在中國快速城鎮(zhèn)化、大量農(nóng)業(yè)人口進入城市的條件下，對城市住宅用地的需求，將長期處于比較緊張的狀態(tài)，需要對城市土地出讓制度進行改革和完善。

　　一些學者還建議，由“限房價、競地價”向“限地價、競房價”轉(zhuǎn)變，即限定土地的價格后，讓開發(fā)商來競房價，最終以價低者得地。2011年8月，北京推出了全國首個“限地價、競房價”的土地“北京市門頭溝永定鎮(zhèn)居住用地”。最終由中鐵房地產(chǎn)集團有限公司競得，中國鐵建梧桐苑開盤后，房價一直穩(wěn)定在13600元/平方米。