全國房價收入比一路攀高后 11年來首次下降

早報記者獲得的一份最新研究報告顯示，在2008年，一向被房地產(chǎn)專業(yè)人士視作樓市健康標準的全國房價收入比，出現(xiàn)了自1997年一路攀高后的首次下降，部分大型城市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫擠出效應(yīng)。

　　“房價收入比”是指一個地方每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。

　　通過對數(shù)十個經(jīng)濟發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價的考察，聯(lián)合國人居中心得出“合理的住房價格”的房價收入比應(yīng)該為3-6（世界銀行專家的說法為4-6）。即房價的“合理的價格水平”，應(yīng)該是相當于每戶居民3-6年的平均收入。

　　以目前的價格來看，即使與被公認高房價的中國香港地區(qū)相比，上海北京等城市房價收入比依然偏高，房價預(yù)計還有進一步調(diào)整的可能。

　　2007年出現(xiàn)嚴重失衡

　　某房地產(chǎn)研究院綜合研究部最新提供了一份名為《我國房價收入比研究：房價有所回落，一線城市依然偏高》的研究報告。

　　報告顯示，1997年至2003年，全國房價收入比保持一種較平穩(wěn)的運行態(tài)勢，在6.15左右；2003年至2007年，隨著房價增長速度超過人均可支配收入，房價收入比明顯上升，2007年達到7.44的歷史最高水平，出現(xiàn)較為嚴重的失衡。

　　一些大城市的狀況則更加嚴重，北京由9.55增加為13.09；上海由6.7增加為11.25；廣州由6.49增加為12.09；深圳由5.85增加為13.15；廈門由5.41增加為13.22；重慶由3.07增加為5.15；天津由4.41增加為9.34。

　　樓市應(yīng)保持去年態(tài)勢

　　2008年，雖然城鎮(zhèn)人均居住面積仍持續(xù)提高，但因房價趨于穩(wěn)定，房價收入比已出現(xiàn)明顯下調(diào)，為6.78。

　　值得注意的是，2008年，上海、武漢、重慶、深圳、杭州的房價收入比，在城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積上升的情況下仍然出現(xiàn)下降趨勢，主要是這些城市人均可支配收入依然快速上漲，但房價趨于穩(wěn)定。這造成了房價收入比的下降，由此說明我國房價泡沫正在逐步擠出。

　　央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年2月，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額33.06萬億元，同比增長24.17%，當月人民幣各項貸款增加1.07萬億元，同比多增8273億元。貨幣大規(guī)模投放引起的流動性增加，使中國股市特別是房地產(chǎn)股出現(xiàn)了較大的上漲行情，今年以來兩市地產(chǎn)指數(shù)平均上漲超過40%，大大緩和了房地產(chǎn)上市公司的資金壓力。

　　但是，這并不意味著房價已經(jīng)沒有下降空間。

　　報告顯示，在1997年中國香港房地產(chǎn)泡沫破裂時，房價收入比達到18.0的歷史高位，但此后一路下滑，至今尚未恢復。

　　目前，我國一線城市如北京、上海、深圳和廣州等城市近兩年的房價收入比保持在10以上，高的達14左右，即使與目前的中國香港相比，也處于偏高水平。如果房價繼續(xù)上漲，而沒有收入的上漲作為支撐，前景就不容樂觀，從這個角度來看，樓市還應(yīng)該繼續(xù)保持類似2008年的態(tài)勢，盡量將泡沫逐步擠出。