易憲容：房地產(chǎn)并未復(fù)蘇 個(gè)人房貸增長是關(guān)鍵

中國社科院金融研究所研究員易憲容日前在媒體上撰文披露樓市“小陽春”真相，他認(rèn)為個(gè)人住房按揭貸款增長是房地產(chǎn)能否復(fù)蘇的關(guān)鍵指標(biāo)。

　　最近，房地產(chǎn)市場上囂聲四起，即今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)所謂“小陽春”，即突然銷售萎縮的房地產(chǎn)又出現(xiàn)所謂的銷售旺季了。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，隨著房地產(chǎn)“小陽春”的到來，國內(nèi)房地產(chǎn)周期性的調(diào)整結(jié)束了，房地產(chǎn)市場不久又可能出現(xiàn)2007年的繁榮了。

　　現(xiàn)在我們要問的是，國內(nèi)房地產(chǎn)的“小陽春”真的到來了嗎？

　　我們可從實(shí)際的情況來看，看上去這幾個(gè)月銷售量在增長，但是，這種增長僅是相對于2008年的情況而言的。2008年房地產(chǎn)銷售同比下降達(dá)到20%以上（這是全國的數(shù)據(jù)），如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在2008年銷售量為零，現(xiàn)在銷售量增加到2-3套，那么這種銷售的增長看上去是突破性的。如果以平常心來看，這種銷售量的增長仍然是十分少的。以下我們可以用個(gè)人住房按揭貸款變化情況來佐證。

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)如果沒有個(gè)人住房按揭產(chǎn)品，那么房地產(chǎn)市場要得以發(fā)展與繁榮是不可能的?？纯?006年到今年2月份個(gè)人住房按揭貸款增長情況：

　　2006年末，購房貸款余額2.27萬億元，比年初增加3630億元，比上年末增長19.01%。其中，個(gè)人住房貸款余額為1.99萬億元，占購買住房余額的87.38%。

　　2007年末，購房貸款余額3.03萬億元，比年初增加7174億元，比上年末增長33.6%。其中，個(gè)人住房貸款余額為2.70萬億元，增長36%以上，占購買住房余額的89.1%。

　　2008年末，購房貸款余額2.98萬億元，比年初增加3572億元，比上年末負(fù)增長29.7%。其中個(gè)人住房貸款2008年為2808億元，不足2007年的40%。

　　2009年1-2月份個(gè)人住房按揭貸款532億元，同比是負(fù)增長。特別是2009年2月個(gè)人中長期貸款僅137億元，估計(jì)個(gè)人住房按揭貸款不足120億元。

　　由此可見，國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的變化及房地產(chǎn)興衰都與個(gè)人住房按揭貸款增減有關(guān)。房價(jià)快速上漲及銷售量快速增加都是與個(gè)人住房按揭增長成正相關(guān)的。

　　2009年1-2月份，盡管政府采取大力度（查看地圖）的個(gè)人住房按揭貸款信貸優(yōu)惠政策，但是個(gè)人住房按揭貸款不僅沒有增加，反之在2008年迅速下降的基礎(chǔ)上進(jìn)一步萎縮或減少。如果按照這兩個(gè)月個(gè)人住房按揭貸款增加額，2009年住房銷售萎縮只會進(jìn)一步加深而不會緩解。在這種情況下，房地產(chǎn)的“小陽春”從何而來？

　　還有，從目前房地產(chǎn)銷售量的增長情況來看，房地產(chǎn)銷售量的增長主要表現(xiàn)在二手房銷售增長、中小套型住房銷售增長、經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房銷售增長上。這種現(xiàn)象說明了什么呢？

　　一是早些時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)投資者已經(jīng)看到房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)價(jià)格向下全面調(diào)整，因此他們會借著這種房地產(chǎn)銷售價(jià)格的反彈以最快方式逃出，以免深度套牢。

　　二是住房銷售以中小套型為主而這些中小套型的住房銷售都是在價(jià)格下調(diào)的情況下增加銷售的。這說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場開始形成。那么，這種房地產(chǎn)市場銷售本質(zhì)上的變化將改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品格局及利益格局。而房價(jià)的調(diào)整深度決定房地產(chǎn)消費(fèi)釋放程度。

　　三是早些時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商一直在強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場歸市場，保障歸保障。但實(shí)際上這是不可能的，當(dāng)房地產(chǎn)保障部分快速增長時(shí)，特別是政府安居工程全面落實(shí)時(shí)，它對房地產(chǎn)的沖擊是不可小視的事情。這種沖擊將全面影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格向下調(diào)整。

　　從上述分析可看到，個(gè)人住房按揭貸款增長是房地產(chǎn)能否復(fù)蘇的關(guān)鍵指標(biāo)，如果個(gè)人住房按揭貸款不僅沒有增長反之下降，那么房地產(chǎn)“小陽春”從何而來？再加上全球經(jīng)濟(jì)衰退，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)還沒有走出下行的風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的情況下，房地產(chǎn)豈能出現(xiàn)所謂的復(fù)蘇？