北京社科院報(bào)告:建議政府降地價(jià) 抑制高房?jī)r(jià)

2010年，北京大量保障性住房將上市，這對(duì)價(jià)格過(guò)高的商品房銷(xiāo)售將起到釜底抽薪的作用，“屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)真正下降”。昨天，北京市社科院社會(huì)學(xué)研究所副所長(zhǎng)戴建中表示，目前北京的房?jī)r(jià)還處于增幅縮小階段，真實(shí)的房?jī)r(jià)其實(shí)仍在上漲。

　　昨天，北京市社科院發(fā)布《北京社會(huì)發(fā)展報(bào)告》、《北京文化發(fā)展報(bào)告》、《北京公共服務(wù)發(fā)展報(bào)告》、《北京城鄉(xiāng)發(fā)展報(bào)告》四本藍(lán)皮書(shū)，社科院對(duì)流動(dòng)人口、住房等問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)研究。

　　現(xiàn)狀 房?jī)r(jià)漲幅縮小銷(xiāo)量整體下降

　　去年1到9月的數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷(xiāo)售面積同比下降49.7%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降55.8%。9月份限價(jià)房集中入市后，某種程度上拉動(dòng)了住宅銷(xiāo)售量上升，但未根本改變商品住宅銷(xiāo)售量的整體下降。“截止到今年1月，數(shù)據(jù)顯示北京房?jī)r(jià)仍是同比上升，只是漲幅在縮小。”戴建中表示，房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺使得不少市民放棄入市，直接導(dǎo)致銷(xiāo)量下降。 【推薦閱讀：北京建委贊同房?jī)r(jià)一次性降到位 限價(jià)房暫不取消】

　　北京住房閑置超千萬(wàn)平方米

　　房?jī)r(jià)已超居民承受能力

　　世界銀行制定的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1。我國(guó)專(zhuān)家通常采用的房?jī)r(jià)與家庭年收入比合理標(biāo)準(zhǔn)是3∶1-6∶1。

　　2007年北京市城鎮(zhèn)戶(hù)均年可支配收入為65967元。當(dāng)年底平均房?jī)r(jià)是每平方米15162元，按照戶(hù)均100平米計(jì)算，則房?jī)r(jià)與收入之比為23∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3∶1-6∶1的標(biāo)準(zhǔn)，也高于國(guó)內(nèi)其他大中型城市。

　　住房閑置率已超三成

　　由于房?jī)r(jià)過(guò)高，有購(gòu)買(mǎi)能力的有效需求遠(yuǎn)低于供給，已造成現(xiàn)在北京市住房閑置約1044.1萬(wàn)平方米，閑置率達(dá)34.04%。

　　藍(lán)皮書(shū)還指出，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高的原因是多方面的，如政府部門(mén)、企業(yè)集團(tuán)購(gòu)房造成的需求剛性；配套設(shè)施建設(shè)和拆遷成本較高；投機(jī)炒作也大行其道，一些開(kāi)發(fā)商炒地皮、炒概念，囤積居奇，造成房屋售罄的假象；外地投機(jī)者在北京置地買(mǎi)房等。

　　趨勢(shì) 保障房明年井噴房?jī)r(jià)將真降

　　戴建中認(rèn)為，到2009年底北京可以竣工200萬(wàn)平方米、配售5萬(wàn)套保障房；到2010年以后，大量保障性住房將上市，屆時(shí)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大影響。戴建中認(rèn)為到那時(shí)才會(huì)出現(xiàn)真正的降價(jià)。

　　戴建中認(rèn)為，北京商品房?jī)r(jià)格由漲轉(zhuǎn)落將是市場(chǎng)規(guī)律加政府調(diào)控的必然結(jié)果，不是任何個(gè)人或利益集團(tuán)所能操控的。而房?jī)r(jià)回落到市場(chǎng)認(rèn)可的水平，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正良性運(yùn)轉(zhuǎn)，社會(huì)獲得三贏的局面：居民根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件改善了居住狀況、房地產(chǎn)商得到了略高于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率的收益、政府增加稅收。

　　探因 地價(jià)降低新區(qū)土地供應(yīng)加大

　　目前地價(jià)已降了不少。藍(lán)皮書(shū)指出，適當(dāng)降低土地出讓金對(duì)于抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)很必要。因?yàn)橥恋刭?gòu)置費(fèi)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中所占份額較大，約為35%左右。降低土地出讓金是政府讓利于民的重要舉措，有利于房地產(chǎn)業(yè)擺脫困境。

　　北京中心城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控的分析與對(duì)策研究指出，城市發(fā)展新區(qū)土地供應(yīng)力度（查看地圖）在加大，從成交土地總量的區(qū)域分布看，城市發(fā)展新區(qū)，包括房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)和亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)土地供應(yīng)量大幅增加，2008年前9個(gè)月，城市發(fā)展新區(qū)成交土地總量615.5萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.3倍。

　　展望 未來(lái)幾年城中村將成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)

　　藍(lán)皮書(shū)還對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，裝修精致的高檔住宅將成為中心城的主流，而開(kāi)發(fā)較為低端的住宅項(xiàng)目將逐漸在中心城消失。未來(lái)幾年內(nèi)，占據(jù)著北京城市黃金地段的城中村將成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一。今后住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，主要還是集中在規(guī)劃中的交通線(xiàn)路沿線(xiàn)和規(guī)劃新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)區(qū)域。

　　建言 流動(dòng)人口應(yīng)納入保障房體系

　　相比擁有北京戶(hù)籍的低收入者，流動(dòng)人口是更需要保障性住房的群體。昨天，北京市社科院發(fā)布的藍(lán)皮書(shū)，對(duì)流動(dòng)人口住房問(wèn)題也進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)研究，并提出流動(dòng)人口應(yīng)與戶(hù)籍人口統(tǒng)一納入公共住房體系。

　　北京2008年瞬間人口已達(dá)到2100萬(wàn)，其中戶(hù)籍人口1200萬(wàn)，外來(lái)常住人口800萬(wàn)，短期過(guò)境人口100萬(wàn)人。社科院認(rèn)為社會(huì)公共服務(wù)以戶(hù)籍為限排斥農(nóng)民工，不僅有失公允，且被發(fā)展實(shí)踐證實(shí)是不能奏效的。“規(guī)劃建設(shè)流動(dòng)人口公共住宅不是施舍性的投資，可以預(yù)見(jiàn)，因?yàn)辇嫶蠓€(wěn)定的需求和可持續(xù)的支付能力，也可以獲得可觀的回報(bào)，將流動(dòng)人口納入保障性住房體系正當(dāng)時(shí)。”藍(lán)皮書(shū)指出。

　　北京社科院：房?jī)r(jià)上漲超居民收入增幅 應(yīng)降地價(jià)

　　北京房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入的增加，目前仍在不停上漲。昨日，北京市社科院發(fā)布《2008-2009北京社會(huì)發(fā)展報(bào)告》中指出，同時(shí)，房?jī)r(jià)的月供已超過(guò)一般居民的接受限度。

　　房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2004年，北京住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià)4747元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15638元。2005年，商品房?jī)r(jià)格漲幅高達(dá)41.6%，居民收入漲幅僅為12.9%。即便去年受金融危機(jī)影響，房?jī)r(jià)漲幅依然達(dá)13.5%，居民收入增長(zhǎng)為12.4%。房?jī)r(jià)上漲，已遠(yuǎn)超居民收入的增加。

　　報(bào)告指出，當(dāng)上漲領(lǐng)頭羊上海、深圳等地的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降時(shí)，北京的房?jī)r(jià)仍逆勢(shì)而上。盡管一些樓盤(pán)在降價(jià)促銷(xiāo)，但整體房?jī)r(jià)仍在走高。2008年，全市房屋售價(jià)比2007年上漲9.5%。考慮到當(dāng)年限價(jià)房推出數(shù)量不少，對(duì)房?jī)r(jià)有所下拉。因此，純商品房?jī)r(jià)格上漲幅度實(shí)際上更高。

　　同時(shí)發(fā)布的《2008-2009北京城鄉(xiāng)發(fā)展報(bào)告》也指出，2007年底北京平均房?jī)r(jià)是每平方米15162元，按照戶(hù)均100平米計(jì)算，則當(dāng)年房?jī)r(jià)與收入之比約為23：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3-6.1：1的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，也高于國(guó)內(nèi)其他大中型城市。以自有資金計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率高達(dá)200%以上；以全部開(kāi)發(fā)資金計(jì)算，利潤(rùn)率在50%以上。

　　1/4受訪(fǎng)者去年收入減少

　　報(bào)告同時(shí)指出，調(diào)查顯示，將近七成受訪(fǎng)者認(rèn)為自己已受到國(guó)際金融危機(jī)影響，26%的人2008年收入有所減少。而78.4%的專(zhuān)家認(rèn)為，北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度會(huì)出現(xiàn)下滑，失業(yè)率將會(huì)上升。

　　住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

　　北京房?jī)r(jià)收入增幅比較

　　年份 價(jià)格 漲幅 收入 漲幅

　　2004年 4747元 15638元

　　2005年 6721元 41.6% 17653元 12.9%

　　2006年 8050元 19.8% 19978元 13.1%

　　2007年 11454元 42.3% 21989元 11.0%

　　2008年 13000元 13.5% 26901元 12.4%

　　- 算賬

　　三口之家 難扛月供四千

　　按2008年1月至11月北京住宅商品房均價(jià)13000元計(jì)算，一套70平方米的住房?jī)r(jià)格為91萬(wàn)，首付30%即27萬(wàn)元以后，享受目前70%房貸利息優(yōu)惠，20年內(nèi)應(yīng)分期還款約95萬(wàn)元，即每月約4000元。而市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的同一時(shí)期城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為22690元。

　　“北京市三口之家平均每月可支配收入為5672元，扣去4000元房貸月供，還有1700元。供3個(gè)人吃穿行用，夠還是不夠？”社會(huì)發(fā)展報(bào)告主編戴建中算賬舉例說(shuō)。

　　建議

　　政府降地價(jià) 抑制高房?jī)r(jià)

　　社會(huì)發(fā)展報(bào)告認(rèn)為，到2010年后，大量保障性住房的上市，不僅可以把“夾心層”住房要求從商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移出來(lái)，亦會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生“釜底抽薪的作用”，使房?jī)r(jià)大幅度降低。

　　此外，報(bào)告提出，土地購(gòu)置費(fèi)用約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的35%，為此，政府適當(dāng)降低土地出讓金，對(duì)抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)也很必要。

　　同時(shí)發(fā)布的北京城鄉(xiāng)發(fā)展報(bào)告則指出，北京流動(dòng)人口居住現(xiàn)狀比較惡劣。2006年北京戶(hù)籍人口人均住宅面積19.5平米，而流動(dòng)人口僅有5.6平米。報(bào)告建議，對(duì)在城市有固定工作、居住一定年限的低收入農(nóng)民工，政府應(yīng)提供低租金住房或租金補(bǔ)貼；放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)民工，應(yīng)與戶(hù)籍居民同等享受廉租房供應(yīng)，符合條件的應(yīng)允許其購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房和兩限房。

　　北京社科院報(bào)告稱(chēng)政府將干預(yù)房?jī)r(jià)促進(jìn)樓市消費(fèi)

　　現(xiàn)在京城市民最關(guān)注、意見(jiàn)最大的是北京居高不降的房?jī)r(jià)。北京社科院三十一日發(fā)布的《北京藍(lán)皮書(shū)？社會(huì)發(fā)展報(bào)告》披露，在今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭遇困難的大背景下，政府將加大干預(yù)房?jī)r(jià)，促進(jìn)市場(chǎng)消費(fèi)。

　　“北京的房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入的增加，房?jī)r(jià)的月供超過(guò)居民接受限度。”專(zhuān)家們?cè)谶@份剛問(wèn)世的《藍(lán)皮書(shū)》里算了一筆賬：按照一套七十平米的住房?jī)r(jià)格為九十一萬(wàn)元計(jì)算，銀行按揭首付二十七萬(wàn)后，二十年內(nèi)分期還款，每月需付約四千元。北京三口之家平均月收入是五千六百七十多元，扣除四千元房貸月供，只剩下一千七百元，又怎能供得起三口之家的吃、穿、行、用？

　　房?jī)r(jià)最近可能走低

　　市社科院認(rèn)為，無(wú)論從國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，還是從北京房地產(chǎn)近期走勢(shì)來(lái)看，北京商品房銷(xiāo)售均價(jià)仍將維持下跌態(tài)勢(shì)。

　　接下來(lái)的一到兩個(gè)月，由于限價(jià)房集中銷(xiāo)售，商品房銷(xiāo)售均價(jià)將會(huì)有比較大的降幅，可能會(huì)出現(xiàn)再降10%到20%的局面。也就是說(shuō)，商品房銷(xiāo)售均價(jià)有可能降到每平方米8000元左右。但社科院提醒，這個(gè)均價(jià)是用當(dāng)期的銷(xiāo)售額除以銷(xiāo)售面積得到的價(jià)格，不同于統(tǒng)計(jì)局所公布的房屋銷(xiāo)售價(jià)格，也不是某個(gè)區(qū)域某個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)，不應(yīng)機(jī)械套用。

　　之后，隨著限價(jià)房的銷(xiāo)售高峰期過(guò)去，房?jī)r(jià)將會(huì)在低位徘徊，但價(jià)格降幅不會(huì)很明顯。

　　下半年房?jī)r(jià)可能看漲

　　社科院認(rèn)為，到2009年下半年，如果國(guó)際金融危機(jī)不繼續(xù)惡化，中國(guó)一系列保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策切實(shí)有效，那么宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將逐步好轉(zhuǎn)，屆時(shí)北京的商品房銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì)重拾升勢(shì)，開(kāi)始新一輪的上漲行情。為此，市社科院認(rèn)為，這對(duì)有真實(shí)住房需求的購(gòu)房者而言，將是一個(gè)比較好的入市機(jī)會(huì)。

　　此外，雖然有部分家庭選擇放棄，但限價(jià)房仍然供不應(yīng)求，市建委表示限價(jià)房2009年不會(huì)降價(jià)。因此，獲得資格申請(qǐng)限價(jià)房的人現(xiàn)在可以考慮在合適的區(qū)域選擇自己中意的限價(jià)房。