“空置率”應(yīng)成為樓市調(diào)控重要指標(biāo)

　　近日，有一著名投資人稱，“在北京有五六千個(gè)手里有300套房的房東，這在中國(guó)任何房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中都找不到”。他這番言論立即在網(wǎng)絡(luò)上引起關(guān)注，輿論質(zhì)疑數(shù)據(jù)的真實(shí)性。至于北京有多少房屋空置，去年北京市公安局人口管理總隊(duì)曾進(jìn)行過(guò)調(diào)查。調(diào)查報(bào)告稱，北京全市房屋總量1320.5萬(wàn)套，標(biāo)注出租房屋139萬(wàn)戶，核對(duì)空置房屋381.2萬(wàn)戶。這一數(shù)據(jù)引起市場(chǎng)震驚的同時(shí)，更多的是懷疑，市場(chǎng)并不認(rèn)同北京有如此多的空置住房，大家懷疑這項(xiàng)調(diào)查可能濫用了“空置房”這一概念。調(diào)查人員解釋，對(duì)閑置住房的判斷標(biāo)準(zhǔn)是辦理入住手續(xù)后一直無(wú)人居住，或最近連續(xù)半年無(wú)人居住。雖然其中可能有一些特殊情況(出差等)造成誤差，但足以說(shuō)明北京的房屋空置率比較高，比例高達(dá)28.9%。事實(shí)上，雖然舊房很難判斷其空置率，但近幾年新建樓盤卻可以通過(guò)中介大體了解，一般而言，新建樓盤的投資率大都高于1/3。

　　空置房有多少，空置率有多高？近年來(lái)，這個(gè)關(guān)鍵性的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)，成了說(shuō)不清、道不明的謎團(tuán)。此前，住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)趙路興曾表示，在我國(guó)進(jìn)行住房“空置率”的調(diào)查并不難，只需要在全國(guó)重點(diǎn)城市、針對(duì)不同檔次的樓盤進(jìn)行抽樣調(diào)查，就可以得出結(jié)果，只是需要投入一筆錢而已。他同時(shí)也提醒：空置率太高當(dāng)然不正常，說(shuō)明投資和投機(jī)過(guò)多，但影響房?jī)r(jià)的因素很多，投資或投機(jī)行為與高房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系。

　　但在當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，空置率成為樓市調(diào)控必不可少的參考數(shù)據(jù)。假如任憑住房大量空置，且空置率數(shù)字成為無(wú)人知曉的謎，就會(huì)制造出剛性需求持續(xù)強(qiáng)勁的假象。而在民間游資缺乏其他投資渠道、房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期下，投資和投機(jī)性的房地產(chǎn)需求，幾乎是無(wú)止境的。如果放任房子變成投資品，就會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商囤房抬價(jià)、投機(jī)者購(gòu)房待漲的局面。

　　住房空置率是衡量樓市供求關(guān)系和投機(jī)程度的重要指標(biāo)。從某種意義上看，空置率數(shù)據(jù)比房?jī)r(jià)本身更應(yīng)受到重視。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著深刻的結(jié)構(gòu)性變化，能否摸清不斷變動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“家底”并保持相關(guān)信息的公開和權(quán)威，關(guān)系著房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和執(zhí)行效應(yīng)。2011年，全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海在全國(guó)兩會(huì)上就提出房產(chǎn)空置稅征收建議，一是對(duì)開發(fā)商征收的增量空置稅。對(duì)竣工驗(yàn)收后開始銷售的商品房，超出30%的空置部分應(yīng)征收空置稅。二是對(duì)擁有多套房屋居民征收的存量空置稅。存量住房可仿照一些國(guó)家通過(guò)水、電、氣、暖的使用情況來(lái)判斷，如平均實(shí)際使用量為應(yīng)用量的1/4、1/5，即可認(rèn)定為空置房。

　　事實(shí)上，靠稅收調(diào)控空置率的高低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重大意義：如果在空置率高的情況下價(jià)格上漲，證明樓市處于炒作中，就應(yīng)該增加炒作成本；而如果在空置率低的情況下價(jià)格上漲，則應(yīng)該增加供應(yīng)。假如基礎(chǔ)性信息缺失或失真，調(diào)控政策的“精確性”就會(huì)受到影響。只有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐，才能制定科學(xué)有效的政策，把多數(shù)投資投機(jī)性空置房趕進(jìn)市場(chǎng)，激活閑置的資源，再加上大批保障性住房的供給，房?jī)r(jià)才有可能真正理性回歸。