謝國(guó)忠：泡沫不意味著暴跌 房?jī)r(jià)5年內(nèi)將掉一半

　　房地產(chǎn)圈從來不乏預(yù)言家和評(píng)論者，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的爭(zhēng)論從未停歇，看漲者有之，唱空者亦有。在唱空中國(guó)房地產(chǎn)的專家學(xué)者中，謝國(guó)忠無(wú)疑是最耀眼之一。

　　6月2日，謝國(guó)忠參加同濟(jì)大學(xué)MBA項(xiàng)目20周年慶典活動(dòng)上表示，世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫尤為嚴(yán)重。他預(yù)計(jì)，中國(guó)的房　　地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，最長(zhǎng)不會(huì)超過一年，這些都來源于致富欲望和超額貨幣。

　　不斷唱衰，屢屢落空

　　2004年10月，謝國(guó)忠發(fā)表《有史以來的最大房地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》一文，開啟了近十年的“唱空中國(guó)樓市之旅”。“十年如一日”地堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)存在“嚴(yán)重泡沫”，并于近兩年不斷給出房?jī)r(jià)跌幅。

　　但是，記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，謝國(guó)忠近十年間的20余次“涉房”言論鮮有應(yīng)驗(yàn)。官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)總是見漲，讓他的言論在現(xiàn)實(shí)面前不堪一擊。

　　“2012年中國(guó)樓市終將破滅”，這是謝國(guó)忠在2009年的預(yù)測(cè)。及至2010年，他先后8次表示“中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入熊市，未來五年大城市房?jī)r(jià)跌一半”，其中他稱“樓市泡沫破滅時(shí)，我會(huì)通知大家”。

　　謝國(guó)忠在2011年給出房?jī)r(jià)具體下跌幅度，“房?jī)r(jià)跌幅很快達(dá)到25%，未來兩到三年會(huì)繼續(xù)同樣跌幅”。同時(shí)，他預(yù)測(cè)2012年是中國(guó)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)。謝國(guó)忠在2012年曾先后預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)“會(huì)在未來5年內(nèi)跌50%”。

　　事實(shí)卻是，2009年以來的中國(guó)樓市幾乎不間斷地持續(xù)瘋長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全年70大中城市房?jī)r(jià)上漲1.5%。2010年的房?jī)r(jià)漲勢(shì)更迅猛，全年月均最高值為12.8%，最低值為6.4%。2011年略微下降，2012年再次反彈。

　　近日，一則“謝國(guó)忠：中國(guó)房地產(chǎn)泡沫未來數(shù)月內(nèi)破滅，最多不到一年”的消息大鬧地產(chǎn)界，同時(shí)，也將這位“屢敗屢戰(zhàn)”的預(yù)言家再一次推上風(fēng)口浪尖。

　　“從不理會(huì)別人的看法”

　　這位特立獨(dú)行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，并不顧及網(wǎng)友的“拍磚”，更不以同仁們熱血高亢的房地產(chǎn)論調(diào)作為指南。

　　“近年來，公眾對(duì)我有誤解。我總是在強(qiáng)調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，而泡沫并不意味著價(jià)格暴跌，相反，意味著‘炒一把’，但要及時(shí)抽身。”謝國(guó)忠日前接受記者專訪時(shí)表示，2012年是中國(guó)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)，2013年房?jī)r(jià)不會(huì)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，未來只會(huì)逐年下降。

　　他仍然堅(jiān)持認(rèn)為，“中國(guó)的房地產(chǎn)高點(diǎn)再也回不去了，未來5年內(nèi)會(huì)跌50%。但不是暴跌，而是逐年下跌一些。”

　　面對(duì)公眾對(duì)他預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)言論的質(zhì)疑，他告訴新京報(bào)記者，“沒有對(duì)與錯(cuò)，也沒有唱多唱衰，這都是輿論給我們戴的帽子。”

　　謝國(guó)忠曾因成功預(yù)言1997年亞洲金融危機(jī)而名聲大噪，也曾預(yù)測(cè)A股會(huì)在2008年從6000多點(diǎn)跌至2000點(diǎn)而備受關(guān)注，還于2009年預(yù)測(cè)世界在2012年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因?yàn)槎嗄陙沓諛鞘械难哉?，被網(wǎng)友戲稱為“空軍一號(hào)”、“末日博士”。

　　“我做判斷的依據(jù)是基于理性分析，并發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律本身。”謝國(guó)忠稱。

　　“我從不理會(huì)別人的看法，也從不辯論，沒有必要”，謝國(guó)忠說。

　　“我錯(cuò)的時(shí)候我會(huì)承認(rèn)”

　　我在2011年秋天寫文章預(yù)測(cè)2012年是拐點(diǎn)，事實(shí)上我是正確的。

　記者：你近日預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個(gè)月內(nèi)破裂，最長(zhǎng)不會(huì)超過一年。做出判斷的依據(jù)是什么？

　　謝國(guó)忠：我沒說過這番話，只是說中國(guó)房地產(chǎn)未來長(zhǎng)期會(huì)下滑。它是在貨幣超發(fā)和其他力量共同作用下上漲的，而政府還要控制貨幣超發(fā)，防止人民幣崩盤，所以，房地產(chǎn)長(zhǎng)期會(huì)下滑。但是，房地產(chǎn)不會(huì)暴跌。

　　記者：中國(guó)指數(shù)研究院6月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，百城房?jī)r(jià)連續(xù)12個(gè)月環(huán)比上漲，你卻說房?jī)r(jià)要下跌。

　　謝國(guó)忠：房?jī)r(jià)既不漲也不跌的理想狀態(tài)，是政府永遠(yuǎn)的愿望。其實(shí)，像北京、上海許多核心地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下跌，房子都賣不出去。

　　記者：你從2004年開始預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)，幾乎全是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌，卻從沒準(zhǔn)確過。

　　謝國(guó)忠：我始終強(qiáng)調(diào)泡沫。2004年10月份的時(shí)候，我說的是上海房?jī)r(jià)會(huì)在2005年6月大幅下滑，沒說全國(guó)。得出這一結(jié)論的原因是我看到在上海買房的以外國(guó)人為主，而當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)把美元利率提高了3%以上。房地產(chǎn)一般在大幅度加息的情況下就會(huì)暴跌。

　　實(shí)際上，在2005年5月，上海房地產(chǎn)價(jià)格見頂，至年底，房?jī)r(jià)下滑近一半。但是，官方統(tǒng)計(jì)時(shí)沒有這個(gè)數(shù)據(jù)。

　　記者：此后，上海以及全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲，你說的泡沫在哪里？

　　謝國(guó)忠：2007年年初，我曾說“上海房?jī)r(jià)要漲了”，這次是跟全國(guó)房?jī)r(jià)一起漲。政府控制著土地和銀行，而賣地正是政府融資的重要渠道，加上人民幣超發(fā)，房?jī)r(jià)肯定上漲。同時(shí)房地產(chǎn)本身具有投資價(jià)值，投機(jī)者不斷抬高房?jī)r(jià)，像“擊鼓傳花”游戲，樓市的泡沫便越吹越大。

　　記者：你覺得自己對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)，對(duì)的時(shí)候多，還是錯(cuò)的時(shí)候多？

　　謝國(guó)忠：我錯(cuò)的時(shí)候我會(huì)承認(rèn)，會(huì)寫在文章里，解釋自己什么時(shí)候錯(cuò)了，為什么錯(cuò)了。之前我原以為2013年是中國(guó)樓市的拐點(diǎn)，后來我在2011年的秋天寫文章預(yù)測(cè)2012年是拐點(diǎn)，事實(shí)上我是正確的。

　　“我覺得沒必要買房”

　　對(duì)泡沫正面的看法會(huì)去炒房，負(fù)面的看法，會(huì)以為房?jī)r(jià)會(huì)掉。

　　記者：有報(bào)道稱，你的一個(gè)同學(xué)在2004年讀過你的“泡沫即將破裂”后，沒有買房。之后房?jī)r(jià)一路上漲，后來這位同學(xué)見到你說“因?yàn)槟悖?0%的收益”，是真的嗎？

　　謝國(guó)忠：他沒有買房應(yīng)該是對(duì)我的誤解。我在2004年開始說中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，但泡沫并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)跌。他帶著情感色彩去看這個(gè)泡沫，正面的看法會(huì)去炒房，負(fù)面的看法，會(huì)以為房?jī)r(jià)會(huì)掉。我當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)上海房?jī)r(jià)2005年6月會(huì)跌，事實(shí)上當(dāng)年的房?jī)r(jià)跌了很多。我自己在2006年初就買了房自住。

　　記者：泡沫意味著“炒一把”？

　　謝國(guó)忠：最終你會(huì)明白，泡沫就是炒一把的概念。但你要知道，炒一把之后，在何時(shí)撤出來。

　　記者：2006年之后，你又買房了嗎？

　　謝國(guó)忠：沒有。當(dāng)時(shí)買房是自住用的。買房干嗎呢，投資價(jià)值不高，流通性不高，投資股市更好。中國(guó)房子未來要賺錢很困難，因?yàn)槿丝陂_始下滑。炒房能賺錢的時(shí)候，就讓你炒。等賺不了錢的時(shí)候，又會(huì)有空房稅。

　　記者：你對(duì)現(xiàn)在觀望的買房者有什么建議嗎？

　　謝國(guó)忠：我覺得沒必要買房。如果是自住的話，目前租房從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，是最適合的一條路。

　　記者：如果是投資的話，目前的時(shí)機(jī)合適嗎？

　　謝國(guó)忠：如果是投資的話，投資回報(bào)率高于5%才可以投。投資的時(shí)候，只有在市場(chǎng)大幅下跌的時(shí)候，才有投資價(jià)值。這種時(shí)候多是在出現(xiàn)危機(jī)、動(dòng)亂、恐慌的時(shí)候，那才是購(gòu)買的最佳時(shí)機(jī)。人這一輩子，創(chuàng)造財(cái)富只有這個(gè)手段。

　　“政府解決泡沫很容易”

　　房地產(chǎn)泡沫崩盤之后，資金分配更合理，別的地方用錢效率會(huì)更高。

　　記者：政府有調(diào)控措施出臺(tái)，你認(rèn)為有利于擊破泡沫嗎？

　　謝國(guó)忠：每次調(diào)控，落實(shí)執(zhí)行都有一個(gè)延后。比如今年3月底出臺(tái)的二手房征收20%個(gè)稅，投機(jī)者一夜之間都離婚了。有了時(shí)間差，購(gòu)房者可再炒一陣。

　　記者：但是調(diào)控后確實(shí)有一段時(shí)期房?jī)r(jià)下跌了。

　　謝國(guó)忠：2008年房?jī)r(jià)跌了那么多，我都沒說跌，因?yàn)檫@只是暫時(shí)的。市場(chǎng)的過程被利用了而已，這跟調(diào)控沒關(guān)系。

　　記者：跟什么有關(guān)系？

　　謝國(guó)忠：政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)一直跌，也不會(huì)讓房?jī)r(jià)一直漲。政府既要講究政府內(nèi)部的和諧，又要講究政府與人民之間的和諧。這也是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與世界其他國(guó)家不同之處，其他國(guó)家主要是基于市場(chǎng)的力量，可以像股市那樣漲跌甚至崩盤。

　　記者：房地產(chǎn)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，如果價(jià)格崩盤的話，會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成何種影響？

　　謝國(guó)忠：我所強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)價(jià)格崩盤，而不是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)崩盤。房子還會(huì)繼續(xù)建，只是價(jià)格不同而已。如果房地產(chǎn)泡沫崩盤，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說是好事，會(huì)明顯提升經(jīng)濟(jì)效率。崩盤后，資金分配更合理，別的地方用錢效率會(huì)更高。

　　記者：你之前屢次提起的房地產(chǎn)泡沫崩盤是指房地產(chǎn)價(jià)格崩盤？

　　謝國(guó)忠：價(jià)格也不是一下子崩盤，會(huì)慢慢地往下掉。政府解決泡沫很容易，兩件事情做一件就行：一個(gè)是央行要加息，中國(guó)的利息那么低，尤其是跟通脹相比；第二點(diǎn)，對(duì)空房征稅。

　　“房?jī)r(jià)五年內(nèi)掉一半”

　　這是政策的利益最大化和市場(chǎng)的力量進(jìn)行博弈的結(jié)果。

　　記者：2013年及以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)是？

　　謝國(guó)忠：那種高點(diǎn)是回不去了。

　　記者：房地產(chǎn)的高點(diǎn)是在哪一年？

　　謝國(guó)忠：2011年上半年是高點(diǎn)。2009年開始連續(xù)大幅上漲，2011年年中達(dá)到最高值。

　　記者：此后政府出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控措施打壓房?jī)r(jià)，所以，2011年底，中國(guó)房?jī)r(jià)開始遭遇寒冬？

　　謝國(guó)忠：對(duì)，政府常用行政手段調(diào)控。

　　記者：你曾指出，投機(jī)者就像“冷水中的大閘蟹”，應(yīng)該何時(shí)從房地產(chǎn)市場(chǎng)安全撤退？

　　謝國(guó)忠：2012年是拐點(diǎn)，2011年中期的高點(diǎn)再也回不去了。最近的這股房地產(chǎn)熱潮，是房地產(chǎn)開發(fā)商要營(yíng)造房?jī)r(jià)不斷“創(chuàng)新高”的氛圍。事實(shí)上的交易量、價(jià)格都不像以前那么高了。

　　記者：事實(shí)證明你是對(duì)的嗎？

　　謝國(guó)忠：至少到現(xiàn)在為止，我認(rèn)為我是對(duì)的。

　　我當(dāng)時(shí)也在文章中指出，2012年房?jī)r(jià)下跌之后會(huì)出現(xiàn)反彈。2012年下半年的房?jī)r(jià)確實(shí)下跌了，只是沒有像香港房地產(chǎn)那樣暴跌。盡管后來出現(xiàn)“反彈”，但這并不是樓市的春天又回來了。有人在2012年房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈的時(shí)候，就認(rèn)為我說的不對(duì)。

　　記者：去年12月底，你指出未來五年大城市的房?jī)r(jià)會(huì)跌50%，做出判斷的依據(jù)是什么？

　　謝國(guó)忠：房?jī)r(jià)五年之內(nèi)掉一半是正常的。這不是崩盤，崩盤是指一下子就跌了那么多。這是政策的利益最大化和市場(chǎng)的力量進(jìn)行博弈的結(jié)果。房?jī)r(jià)慢慢掉是因?yàn)檎凶陨砝?。如果是正常?jīng)濟(jì)體的話，一年就可以掉50%。目前有些地方已經(jīng)開始下跌，像浙江一些城市房?jī)r(jià)跌很多，溫州就是。上海以前很多炒得很兇的地方現(xiàn)在也下跌了50%。

　　記者：那么，到2017年，你會(huì)正視自己的預(yù)測(cè)結(jié)果嗎？

　　謝國(guó)忠：當(dāng)然可以。預(yù)測(cè)結(jié)果的對(duì)與錯(cuò)，關(guān)鍵要看判斷的理由是否合理，如果將來事實(shí)證明不正確，我會(huì)寫文章做出解釋。事實(shí)上，目前一些中小城市的房?jī)r(jià)下跌幅度接近50%了。

　　不知自己被戲稱“空軍一號(hào)”

　　我從不看別人對(duì)我的評(píng)價(jià)。實(shí)際上，預(yù)測(cè)沒有對(duì)與錯(cuò)之分。

　　記者：你多年來一直“唱空”房地產(chǎn)，可事實(shí)上總是不準(zhǔn)，為什么？

　　謝國(guó)忠：我不是唱空中國(guó)房地產(chǎn)，而是根據(jù)其特有的規(guī)律預(yù)測(cè)。就像2008年預(yù)測(cè)股市崩盤一樣，不是因?yàn)槲铱此ブ袊?guó)股市，而是股市確實(shí)該下跌。

　　記者：有人把你歸為“唱空派”，稱你為“空軍一號(hào)”，認(rèn)同嗎？

　　謝國(guó)忠：我都不知道這個(gè)稱號(hào)，因?yàn)槲覐牟豢磩e人對(duì)我的評(píng)價(jià)。預(yù)測(cè)實(shí)際上沒有對(duì)與錯(cuò)之分，也沒有唱多和唱衰，這都是輿論給我們戴的帽子。

　　記者：2006年從摩根士丹利辭職之后，你一直以“獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家”的身份活躍在學(xué)界，你怎么看待“獨(dú)立”？

　　謝國(guó)忠：獨(dú)立，即不依附于任何機(jī)構(gòu)與單位。“學(xué)而優(yōu)則仕”是中國(guó)學(xué)者的常態(tài)，所以，這類學(xué)者常常是主觀的，通常只會(huì)支持由權(quán)力帶來的觀點(diǎn)，朝一邊倒。

　　記者：面臨質(zhì)疑時(shí)，你會(huì)回應(yīng)嗎？

　　謝國(guó)忠：我不會(huì)跟這些人辯論的。市場(chǎng)上有那么多的觀點(diǎn)，如果你去辯論的話，沒有那么多的時(shí)間和精力。

　　記者：你會(huì)怎么辦？

　　謝國(guó)忠：盡管有質(zhì)疑，但事實(shí)上市場(chǎng)對(duì)我還是很認(rèn)可的。此前，我曾是摩根士丹利的董事總經(jīng)理及亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析家，我從2000年到2006年連續(xù)6年獲得華爾街《機(jī)構(gòu)投資者》行業(yè)第一名，并入選該雜志亞洲最佳經(jīng)濟(jì)學(xué)家。在我之前，華爾街從未給予過個(gè)人這么高的獎(jiǎng)項(xiàng)，在我之后也沒有過。所以，我怎么會(huì)跟亂七八糟的人去爭(zhēng)論呢？

　　記者：完全置之不理嗎？

　　謝國(guó)忠：基本如此。

　　記者：今年3月份政府出臺(tái)“國(guó)五條”，一些學(xué)者認(rèn)為“房?jī)r(jià)會(huì)暴跌”，你怎么看？

　　謝國(guó)忠：國(guó)內(nèi)這些專家學(xué)者多是為了造名聲。有吸引眼球的，有的為了迎合老百姓的心理。這些人跟我沒關(guān)系。

　　記者：大多專家和學(xué)者都看漲中國(guó)房?jī)r(jià)的時(shí)候，你卻堅(jiān)持看跌，你會(huì)受到他們的影響嗎？

　　謝國(guó)忠：不會(huì)。但是，因?yàn)?ldquo;羊群心態(tài)”的存在，會(huì)觀察這些人的觀點(diǎn)，最終還是自己做出獨(dú)立判斷。

　　記者：這種堅(jiān)持，你會(huì)覺得孤獨(dú)嗎？

　　謝國(guó)忠：我不孤獨(dú)，我有很多朋友。

　　那些想嘩眾取寵，靠語(yǔ)言吸引眼球的人，是做不好研究的。

　　謝國(guó)忠唱衰言論一覽

　　2013年 6月2日——“房地產(chǎn)泡沫未來數(shù)月內(nèi)破滅，最多不到一年。”

　　2013年 3月28日——“房地產(chǎn)一定會(huì)慢慢下滑。”

　　2012年 12月5日——“未來五年內(nèi)房?jī)r(jià)跌一半。”

　　2012年 2月1日——“今年房?jī)r(jià)可能會(huì)跌25%，未來三年內(nèi)跌幅可能達(dá)到50%”

　　2011年

　　12月21日——“中國(guó)房?jī)r(jià)跌幅可能很快達(dá)到25%，未來兩到三年，可能還要繼續(xù)同樣跌幅。”

　　11月11日——“中國(guó)房地產(chǎn)要爆了。”

　　2011年 11月9日——“房?jī)r(jià)調(diào)整至少需要3年，房?jī)r(jià)降一半仍屬理性。每平米價(jià)格降到城市兩個(gè)月平均工資之下才合理。”

　　2010年

　　12月9日——“房地產(chǎn)進(jìn)入熊市，大城市房地產(chǎn)價(jià)格可能要降一半。”

　　11月5日——“中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)見頂，下跌是漸進(jìn)式的。每年掉7%，掉個(gè)20年，一直掉80%。”

　　10月10日——“中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入熊市，將持續(xù)五年。”

　　10月2日——“未來五年大城市房?jī)r(jià)平均跌一半。”

　　9月30日——“泡沫過后中國(guó)部分房?jī)r(jià)會(huì)跌9成。”

　　4月28日——“樓市泡沫即將破滅時(shí)，會(huì)通知大家。保姆都去買房了，房子沒理由不跌。”

　　4月22日——“打壓樓市不足以遏制泡沫。”

　　2010年 2月20日——“樓價(jià)持續(xù)上漲或致市場(chǎng)崩潰，引發(fā)嚴(yán)重后果。”

　　2009年

　　12月10日——“2012年股市、樓市泡沫終將破滅。”

　　12月4日——“下輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)在2012年。”

　　11月16日——“房地產(chǎn)泡沫非常大。”

　　2月1日——“2009年樓價(jià)仍有下調(diào)空間。”