高齡房面臨70年大限考驗 土地使用年限如何計算

近期，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》對住宅土地使用權(quán)70年大限到期后有償續(xù)期的表述引起廣泛關(guān)注。受此影響，在二手房市場，不少購房者開始對房齡格外關(guān)注，“高齡”房產(chǎn)是否還值得購買？土地使用年限到底如何計算？帶著這些購房者關(guān)心的問題，記者采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

　　高齡房產(chǎn)引發(fā)市場關(guān)注

　　21世紀不動產(chǎn)公司市場分析師孟奇告訴記者，近期不少客戶咨詢的問題集中在如果買了“高齡”房產(chǎn)，已經(jīng)過了三、四十年的使用期，入住沒多久就要面臨70年大限到期的問題，是不是得不償失？

　　據(jù)孟奇介紹，目前北京二手房市場中，“高齡”房產(chǎn)主要是可上市交易的已購公房，數(shù)量大約占總體量的10%，而每月的交易量占總成交量的20%以下。其中，房齡在10至20年的已購公房成交量最大，占到已購公房總成交量的55%，這些房子主要分布在朝陽、海淀以及四個老城區(qū)。雖然已購公房交易只是二手房市場中的非主流，但由于絕大部分公房所處地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施成熟且價格低于同片區(qū)內(nèi)的二手商品房，因而仍受到不少購房者的青睞。

　　孟奇認為，即便未來政策確定住宅70年到期要求有償續(xù)約，但預(yù)計也只是收取很少的費用或象征性的費用，不會給居民生活帶來很大負擔。

　　北京中原地產(chǎn)公司三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示，目前上世紀60、70年代的房產(chǎn)項目較少，占比約為1%至2%。房價因地域而有所不同，如朝陽的和平里小區(qū)老樓房單價約為每平方米1.4萬元，而年代距今略近一點的和平西苑小區(qū)單價約為每平方米1.6萬元。宮萍說，購買這類房產(chǎn)值與不值是相對的，關(guān)鍵在于消費者的自身需求。一般該類型房產(chǎn)位于城區(qū)中心，其優(yōu)勢的地理位置決定了其需求量，但由于這類房產(chǎn)年代比較久，一般出售的價格會略低于同地段較新的房產(chǎn)，因此，消費者要根據(jù)自己的實際需求來決定是否購買該類型房產(chǎn)。

　　多種方式計算土地使用年限

　　那么，二手房的土地使用年限具體應(yīng)該如何計算呢？北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟說，在“京國土房管市一字[2001]1180號關(guān)于調(diào)整《關(guān)于實施〈北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法〉的若干規(guī)定》的通知”里有明確的規(guī)定。已購公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的“產(chǎn)物”。取消福利分房后，已購公房和央產(chǎn)房也可上市進行交易，由于是成本價的房屋，因此買方在購買這類房屋時需要繳納一定的土地出讓金。根據(jù)其房屋權(quán)屬的特殊性，這類房屋的土地使用年限計算方法也分為兩種：

　　一是如已購公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。同一樓房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核減，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　常淑娟舉例子說，如某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1998年竣工，該樓第一套房屋首次進入二手房市場的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業(yè)主將這套房屋出售，那么購房者購買后的土地使用年限為70年-(2003年-2000年)=67年。

二是如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《轉(zhuǎn)讓合同》，以及下發(fā)的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準(一般是從竣工日期算起)。

　　常淑娟解釋說，如某磚混結(jié)構(gòu)的房屋1997年竣工，它的《國有土地使用證》下發(fā)時間為2000年，而該房屋所下發(fā)的《國有土地使用證》上標注的使用年限為“1997年至2067年”，也就是說，該房屋的土地使用年限從1997年開始算起。那么，如果這套房屋的業(yè)主于2004年出售該房產(chǎn)，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年，即這套房屋的最終土地使用年限仍是到2067年為止。

　　“商品房不管是一手還是二手，其土地使用年限都是從開發(fā)商取得國有土地許可的時間來核定其土地使用年限的；經(jīng)濟適用房按市場價出售時，和已購公房一樣，也是從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限。需要注意的是，已購公房和經(jīng)濟適用房，一經(jīng)上市出售，第一次過戶后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)便轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩啃再|(zhì)，這類房屋的土地使用年限和原來的計算方法一樣。”常淑娟補充說。

　　潛在風(fēng)險值得警惕

　　對于想要購買“高齡”房產(chǎn)的購房者，業(yè)內(nèi)人士提醒，一些潛在風(fēng)險值得警惕。

　　宮萍指出，一方面，購房者要注意房產(chǎn)項目的建筑折舊是否會在不久的將來影響到正常居住；另一方面，老項目基本沒有正規(guī)的物業(yè)管理，居民的日常維修很難及時到位，尤其是在治安方面也存在一定的風(fēng)險。

　　常淑娟提醒說，公房是福利分房體制下的產(chǎn)物，因此在購買此類房屋時還要注意它的歸屬，也就是它的原產(chǎn)權(quán)單位。如果原產(chǎn)權(quán)單位是中央在京企業(yè)，那么它應(yīng)該屬于央產(chǎn)房，央產(chǎn)房因為是國有資產(chǎn)，盡管在2001年政策已放開，允許上市，但購買時還是要多加留心，一定要確認此套房屋的上市手續(xù)是否齊全，有沒有拿到《中央在京單位已購公房上市批準表》，不然會影響交易的順利進行。

　　對于部分購買“高齡”房產(chǎn)者意欲等待拆遷獲得補償?shù)南敕?，宮萍特別強調(diào)，這類購房者是有一定的投資意識的，但是否會拆遷，何時拆遷，拆遷費用補償多少都是不確定的事情，因此，作為投資的購房者就要比自住人群承擔更大的風(fēng)險，需謹慎對待。

　　常淑娟還指出，法令規(guī)定已被列入拆遷公告范圍的房屋是不能上市買賣的，買這種房屋不可能合法過戶，更不可能獲得拆遷補償。另外有些房屋也是不能購買的，比如所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的等。