網(wǎng)上樓盤評估價差距太大 同一套房估價相差近60萬

　　據(jù)報道，買房前，不想被中介或開發(fā)商忽悠的購房者會選擇先打聽樓盤行情、貨比三家，以免買虧?，F(xiàn)在越來越多的房產(chǎn)網(wǎng)站可以提供估價服務(wù)，輸入房源就可以查到大致的參考價，甚至已經(jīng)能精確到每一棟樓的每一套房。只是不同網(wǎng)站的評估價往往相差懸殊。

　　指導價不是評估價

　　作為買家，可以查查看中的小區(qū)現(xiàn)在的市場價大概是多少，也可以和其他幾個"備選"樓盤橫向比較；作為賣家，賣房前也可以輸入自家地址，看看房子大概能賣多少錢，做到心中有譜，不怕買家胡亂砍價。

　　房價系統(tǒng)首頁就是一個碩大的搜索框，輸入想要了解的一二手房名稱后，就會顯示出該樓盤的參考售價和參考租金，以及小區(qū)介紹、主力戶型、物業(yè)費等相關(guān)信息。再點擊具體的樓棟或房型，就可以精確到每一套房。網(wǎng)站會給出這套房的參考總價和參考單價，以及近一年來小區(qū)的價格走勢變化，及已掛牌房源的價格參考等。

　　對于新盤，系統(tǒng)會給出一個指導價，這個指導價是結(jié)合其拿地、成本、附近近似房源售價、區(qū)位、配套等多種因素綜合推算出來的，與樓盤實際售價會有差別。如果項目售價高出指導價10%及以上，系統(tǒng)會"判定"這個樓盤性價比不高，將其列入"不推薦"行列；反之，則將向購房者推薦甚至"強烈推薦"某樓盤。如寶山某樓盤，6月項目售價為21800元/平方米，"指導價"為26476元/平方米，相差高達14%，系統(tǒng)就將其列為"強烈推薦"范疇。

　　這個"指導價"究竟是怎么得來的？依據(jù)是什么，是否中立客觀？一業(yè)內(nèi)人士表示，這是通過一個復雜的數(shù)學模型計算而出的，除了通過已有的數(shù)據(jù)庫外，還會加入大量的"附加條件"，比如這個樓盤現(xiàn)在距軌交車站的遠近，未來一公里內(nèi)是否會有軌交輻射、周邊商業(yè)醫(yī)療教育配套等，都有不同程度的"加減分"。二手房則會結(jié)合朝向、景觀等更多因素綜合考慮。

　　不過她一再強調(diào)，給出的僅僅是價格分析，而不是對房價的評估。

　　不同網(wǎng)站估價懸殊

　　給每套房子測算價格,無論是專業(yè)的估價網(wǎng)站,還是傳統(tǒng)門戶網(wǎng)站都有"房價評估"的內(nèi)容。

　　記者日前在三個網(wǎng)站測算同樣幾套房源，結(jié)果卻大相徑庭。

　　以一棟"5樓一套109平方米的二手房為例，在一家網(wǎng)站測算的參考單價是35931元/平方米，參考總價是369萬元。

　　在"房價網(wǎng)"，輸入房源樓棟、面積、樓層大樓總高等基本信息后，記者還被要求選擇幾梯幾戶、層高、房屋朝向、裝修情況(毛坯、普通、精裝、豪華)和裝修年限、小區(qū)綠化覆蓋率、物業(yè)管理費、治安水平等林林總總十多項內(nèi)容。僅"車位"一欄就有自有車位(無、買、租)、小區(qū)車位飽和度和臨時停車位停車費等多個選項，選擇不同選項都會影響到最后的評估價。還是這套房，房價網(wǎng)給出的評估單價為37600元，總價409萬元。

　　某老牌的二手房網(wǎng)站也已有了房價評估功能，同樣在輸入房源基本信息后，會被要求選填贈送面積(花園、地下室)、景觀概況、自有車位、小區(qū)配套甚至離小區(qū)出口遠近(遠、近、適中)等，最后的評估單價38991元，總價425萬元。

　　同一套房，三個網(wǎng)站評估結(jié)果相差近60萬元。記者隨后又輸入一棟6樓某套兩房，結(jié)果三個網(wǎng)站的評估價格分別為428萬元、349萬元和386萬元，上下更是相差近80萬元。

　　估價真實會侵犯"業(yè)主"隱私？

　　相差如此之大，如何保證參考價的真實性？

　　"電腦的好處就是可以進行大量復雜機械的計算，缺點就是很難做出應(yīng)變。"該業(yè)內(nèi)人士說，房價系統(tǒng)會定期更新參考價格。"新房隨時更新，二手房數(shù)據(jù)月度更新。""我們會通過人工介入審核修正，來保證數(shù)據(jù)的真實客觀。"房價網(wǎng)副總裁蔣曉春表示，所謂人工審核包括自己打電話到中介問，甚至現(xiàn)場實地查看。"也有一部分數(shù)據(jù)來自于客戶的反饋，以保證房源的真實性。"

　　評估價不真實自然沒有參考價值，可是太真實也會引起爭議，這種精確到每套房子的"估價"是否會侵犯業(yè)主的隱私？

　　"我們的房價評估系統(tǒng)，就事論事只涉及房子，而沒有任何房子內(nèi)住戶的信息。"蔣曉春說，而且從實際操作情況來看，根據(jù)反饋，使用房價評估系統(tǒng)較多的還是賣方。"他們通過評估自己房子的價格來掂量大概可以賣出多少錢。"

　　雖然今年5月新房市場未如預期那樣出現(xiàn)"紅五月"火爆行情。但從供應(yīng)量看，134萬平方米的量創(chuàng)造了今年的新高，使得目前市場出現(xiàn)供大于求的供需格局，而新盤繼續(xù)維持漲價的勢頭，這也進一步加速了客戶追漲入市的節(jié)奏。在供需兩旺下，6月樓市將延續(xù)上升的趨勢，成交量有望突破百萬平方米，出現(xiàn)"紅六月"行情。

　　業(yè)界分析，利用淡季來進行樓盤促銷是開發(fā)商以往的一貫作風。然而與以往不同的是，今年在剛需旺盛的勢頭下，5月以來改善型客戶加快了入市步伐，使得今年6月新房市場的需求量維持較高的活躍度，而房企也將繼續(xù)保持5月的推盤節(jié)奏。