北京住宅期房庫存壓頂 地產商決戰(zhàn)5月

對于地產商而言，決戰(zhàn)的日子轉眼就到，2009年的5月，或將是能否扭轉銷售頹勢的關鍵一月，于是，看到了回暖起色的地產商們，開始厲兵秣馬，儲糧備戰(zhàn)。

　　與牛市之年不同，這一次北京的地產商們選擇了盡快消化“庫存”而不是“提價”——盡管一些在3月熱銷的樓盤向上調整了價格，但仍低于區(qū)域均價，更有開發(fā)商直接降價之舉，當進入2009年房地產固定資產投資下降還在繼續(xù)之時，消化庫存已經成為了地產商們不約而同的選擇。

　　“惜售”的年代剛剛過去一年，但在地產商們的追憶中，已經變得十分久遠。

　　清空庫存

　　“賣完這900多套就沒事了。”遠洋地產(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)銷售部總經理肖勁對《中國經營報(blog)》記者說。此時恰逢遠洋·沁山水 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)的第三次銷售，半年之內“清盤”，這足以讓肖勁長出了一口氣，“賣完了最好。”他說，此前，遠洋地產已經做了最壞的準備。

　　記者了解到，遠洋·沁山水總計2000多套房，在弱勢的2009年一季度開盤銷售，執(zhí)行層感受到壓力很大。肖勁告訴記者，當時很多人建議推遲開盤的日期，但集團的意思很明確，哪怕是賣不出太高的價格，也要把“庫存”消化掉，于是才有了該項目從11000元/平方米開盤的低價，以及清空“庫存”回籠了30億元現(xiàn)金。

　　“以前這么大規(guī)模的項目，沒有這么賣的，一定是分多期，然后慢慢把價格漲上去，能賣六七次，多的甚至十次，最后前后單價相差五六千元是很正常的，但現(xiàn)在沒辦法，都是被這一年的市場給逼的，三次開盤，清空了省心。”肖勁說。

　　這種“清空庫存”的心態(tài)，進入4月以來就更為明顯，住宅期房成交量基本上以環(huán)比平均10%的幅度增長，遠洋·沁山水也絕非個案，孫宏斌掌控的融創(chuàng)地產旗下的禧福會項目以及保利地產(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(22.75,0.72,3.27%)旗下的百合花園、西山林語等項目，也都基本上采用了類似的“消化庫存”的思路，單次開盤拿出銷售的房源明顯增多，價格不再是第一位的因素，“跑庫存”成為首要訴求。

　　中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰告訴記者，恰是開發(fā)企業(yè)的如此心態(tài)，才造就了3月以來樓市成交量的上漲，即是所謂的“小陽春”所在，但他認為，這種“清空庫存”的心態(tài)，反過來又說明了地產企業(yè)對5月以后的樓市走勢如何，也是心中沒底。

　　“現(xiàn)在賣得快當然好，我們現(xiàn)在也就差1~2棟樓就清盤了，那樣壓力會小很多。”融創(chuàng)地產分管銷售的副總樓艷清告訴記者，他們十分期望禧福會早點賣完，因為他們公司在北京的西北旺一帶的一個新項目馬上就要啟動了。舊的不去，新的不來。

　　價格杠桿

　　北京市建委的一位官員告訴記者，按照他們的統(tǒng)計，截至4月8日，北京市住宅期房“庫存”仍然高達92444套，有這些“庫存”壓頂，開發(fā)商若想消化庫存，“低價”仍是主旋律。

　　“降價才是硬道理。”北京馳皓房地產經紀公司總經理施盛輝告訴記者。讓他堅定這一看法的是金泰城·麗灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)這個位于北京西二環(huán)沿線、金融街(9.76,0.35,3.72%)延長線上的住宅項目。記者了解到，該樓盤已經直接把部分房源的銷售價格從原來的21000元/平方米，下調至14800元/平方米，降幅在6000元/平方米上下，已經接近2007年中期的價格水平。

　　2009年4月9日上午，記者來到該項目，其在售的為10、11、18號樓，借適當調價的方式，清理庫存的思路十分明顯。

　　盡管熱銷帶動了向上調價，但卻仍低于區(qū)域均價。遠洋·沁山水在第三次開盤當日，以14500元/平方米的價格“清盤”，合同金額11億元，而其14500元/平方米的單價，但仍低于區(qū)域價格，而位于金泰城同區(qū)域的中信城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)，也將售價提高至20000元/平方米以上，保利百合花園、錦上國際公寓等項目亦是如此。該區(qū)域價格雖然“有下有上”，但均低于2007年~2008年上半年的高位水平。

　　而經記者走訪，保利百合花園等項目提價之后的銷售價格，也遠低于形成于2007~2008年上半年的區(qū)域均價，而肖勁則向記者坦言，遠洋地產另一個大項目遠洋易方所在的北京東南四環(huán)區(qū)域，“價格跌的比較厲害”。

　　5月“決戰(zhàn)”

　　針對目前樓市的現(xiàn)狀，國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長張文魁告訴記者，現(xiàn)在房地產企業(yè)的心態(tài)，與去年下半年尤其是四季度制造業(yè)企業(yè)的心態(tài)十分類似。“進入2009年開始，房地產企業(yè)開始壓縮產能，具體表現(xiàn)是房地產固定資產投資額連續(xù)下降，實際上是地產企業(yè)摸不準未來，所以才壓縮產能，清空庫存，這是一種最保險的辦法。”他說。

　　“5月的銷售挺關鍵的，但5月市場會怎么走，我們現(xiàn)在心里也沒底。”樓艷清表示。肖勁則慶幸除了沁山水全部清盤，另外一個大項目遠洋易方所有可預售的房源都已清盤，后期項目剛剛啟動準備工作，庫存壓力驟然減少許多。

　　李文杰認為，雖然3、4月份樓市有一輪熱銷，但其后還將有一次調整的過程，因為這次熱銷屬于剛性需求被壓抑過久之后的釋放，如果開發(fā)商就此大規(guī)模提價，達到或者接近區(qū)域內2007~2008年上半年的價格水平，那么市場將會重新陷入觀望，這恰是5月成為樓市的關鍵一月所在，因為受到壓抑的剛性需求，從3月到5月，應該可以基本釋放完畢。此后，才是正常狀態(tài)之下樓市走勢的“市場選擇”。

　　“我們將加大在北京、三亞及環(huán)渤海區(qū)域的土地儲備和擴張速度，因此要向萬科學習，加快資金周轉，逆市擴張。本次麗灣的特價房優(yōu)惠是一次非常態(tài)的價格調整，將價格一次降到位，以打破市場觀望情緒，促進實際成交。”直接降價的金泰地產市場部經理周小燕(blog)，向記者解釋為何趕在5月之前迅速降價的原因所在。