房企全民營銷：購房者可買房 也可參與售房

　　“買房嗎？如果不想買，愿意幫我賣房嗎？”在某華南大型房企從事財務(wù)工作的小劉對她的朋友說。小劉所在的這家大型開發(fā)商已經(jīng)啟動了“全員營銷”戰(zhàn)略，每位員工都是售樓員，他們可以賣該公司在全國開發(fā)的任何一套房子（甚至還包括海外項目），賣出房子都可以拿到可觀提成。

　　小劉就職的這家房企目前在全國開發(fā)有數(shù)十個項目，多分布在二三線城市。“全員營銷”戰(zhàn)略啟動之后，像她這樣的非專職營銷人員只要能夠?qū)①彿空邘е潦蹣侵行牟⒂蓪Ｂ毷蹣菃T完成營銷，就可以獲得總房款千分之三的提成；如果是由自己獨自完成交易，這一比例還將提升至千分之四。除此之外，員工本人或親友購房，還將在購房款中直減1萬元抵充物業(yè)費；員工既本人購房又介紹來親友購房，還將在購房款中累計抵扣一定金額的物業(yè)費。

　　不僅是小劉這樣的員工，員工的朋友、業(yè)主的朋友，都可以成為開發(fā)商的售樓員，只要能夠促成交易，都可以獲得傭金。小劉表示，他們的老板可能出于這樣的考慮：目前公司在全國擁有近20萬業(yè)主、5萬員工，如果每位業(yè)主和員工都能挖掘各自的資源，就可以加快公司庫存的去化速度。而前述的提成比例還有進一步的操作空間。小劉介紹說，即使是近期暢銷的房源，也可以幫忙申請到百分之一的折扣，將這一折扣操作成傭金難度也不大。而那些并不暢銷的大戶型，能夠申請到的折扣可能更高。

　　“如果可以賣出去幾套房子，得到的傭金還是蠻可觀的，”本身也是“房奴”的小劉有些動心。不過，小劉對于這份兼職售樓員的工作并不太積極。“如果是自己的親朋好友，我情愿申請到的折扣能夠變成他們實實在在的優(yōu)惠，這年頭誰買套房子也不容易，如果是我個人獲得了這筆傭金，我會覺得不好意思。并且，銷售也不是我擅長的工作呀。”但小劉還是通過她的微博、微信、短信、電郵等方式發(fā)布了賣房的信息，因為她所在的部門從上到下每個人都在發(fā)布售樓信息，她擔心消極應(yīng)對會引發(fā)領(lǐng)導(dǎo)的不滿。

　　一位房地產(chǎn)營銷人士表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)每售出一套房產(chǎn)的營銷費用為總房價的3%以上，如果采取上述營銷方式，很顯然會推高整體的營銷費用水平。不過，與幾個百分點的營銷費用相比，庫存的房源占用的資金成本更為可觀，在銷售不暢的情況下，發(fā)動全體員工進行銷售在房地產(chǎn)行業(yè)的歷史上也曾經(jīng)出現(xiàn)。

　　然而，在號稱樓市成交回暖的當下出現(xiàn)“全員賣樓”的現(xiàn)象似乎有些出乎意料。“這只能說明現(xiàn)在的房子并不像開發(fā)商對外宣傳的那么好賣，特別是在二三線城市。

　　房地產(chǎn)銷售本來有專門部門和專業(yè)的代理公司進行，具備一定的專業(yè)性。而利用人情關(guān)系來推動銷售終歸不是常規(guī)的銷售方式，并且這一模式實際效果也有待觀察。”

　　除了產(chǎn)品銷售放緩，對于未來的擔憂也可能是開發(fā)商銷售加碼的另一原因。近期房產(chǎn)稅試點擴大一直都是房地產(chǎn)圈中熱議的話題，如果針對存量房的房產(chǎn)稅開征，市場上的二手房源可能出現(xiàn)大幅增長，二者必將對新房的銷售造成一定的影響。

　　而這家房企的“搶跑”行為并非個案，在今年新房銷售狀況良好的深圳，一個原本每年推出一期的暢銷樓盤宣布將明年的房源提前到今年下半年推出，這個已經(jīng)銷售了六期的項目此前從未有過這樣的先例。這一事件被一些深圳地產(chǎn)人士解讀為出于對未來市場的擔憂。有業(yè)內(nèi)人士對中國證券報記者表示，“在如今銷售尚可的時候 全員搶跑 ，表明這些強調(diào)快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商們負債率較高，這種先知先覺的搶跑只能說明他們可能感覺到了什么風聲。”