全國首個限價房被拒收樓 成政府有關(guān)部門心病

“木地板上翹、水龍頭生銹、墻壁漏水、墻體開裂……”以質(zhì)量問題存在安全隱患為由，全國首個限價房項目——廣州保利西子灣被多戶業(yè)主拒絕收樓，并于4月8日將開發(fā)商推上被告席。

　　在廣州房價最高的時候推出的全國首個限價房，從當(dāng)初的萬人搶購，到如今以各種理由遭人棄購、拒住，限價房成為了購房者、開發(fā)商，甚至是政府有關(guān)部門的心病。

　　限價房失去價格優(yōu)勢

　　2006年11月，保利地產(chǎn)在廣州白云區(qū)金沙洲競得一塊地皮。2008年初，我國首個限價房——廣州保利西子灣以一口價6500元／平方米，正式對外銷售。首批843套限價房吸引了8426人申請購買，經(jīng)過嚴格的抽簽有1400多位中簽者獲準選房，在開盤當(dāng)日就有700多套限價房被搶購一空。

　　當(dāng)去年12月底交樓時，不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)“貨不對版”，但當(dāng)時廣州保利西子灣也無法提供竣工驗收備案表。因此，很多業(yè)主認為不具備交樓條件，拒絕收樓，開發(fā)商還要承擔(dān)違約交樓的責(zé)任。

　　“不能因為是‘限價房’，房子的質(zhì)量也同樣要‘限品質(zhì)’對待。”該樓盤1棟的部分業(yè)主說起房子的質(zhì)量仍舊情緒激動。保利地產(chǎn)對外回應(yīng)說，西子灣的交樓手續(xù)完善，具備交樓條件，不存在延期交樓問題，只要業(yè)主提出整改意見，公司馬上跟進。

　　經(jīng)過4個月的整改，仍有部分業(yè)主認為房子質(zhì)量未達標(biāo)而拒收樓，也有一些業(yè)主怕折騰而選擇收樓。盡管如此，他們表示仍要繼續(xù)通過法律途徑維護自己的權(quán)益。

　　據(jù)業(yè)主的委托律師、廣東格林律師事務(wù)所張旭鋒律師介紹，目前部分限價房業(yè)主的主要訴求為：要求對房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行整改、修繕；要求保利賠償逾期交房違約金。

　　“事實上，造成這一結(jié)局很大程度是因為2008年房價的暴跌，限價房已經(jīng)失去了價格優(yōu)勢。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析，2006年建設(shè)限價房的時候，廣州房價處于上漲態(tài)勢。2007年10月，廣州保利西子灣所在的金沙洲房價已達到最高點——超過12000元／平方米。2008年底收樓時，房價回落至8000元／平方米。今年年初，房價已暴跌至6000元左右。

　　限價房存在制度缺陷？

　　據(jù)了解，限價房最初是政府為解決社會“夾心”人士的購房需求而設(shè)計的，在銷售對象上設(shè)置了嚴格的界限，在廣州有條件購買限價房的必須具有廣州市戶口、無房產(chǎn)、年收入不超過12萬元。

　　按照廣州限價房銷售政策，限價房交樓后5年內(nèi)不能流通，同時在5年到期后轉(zhuǎn)手，購樓者還需要彌補地價差額。補償額按轉(zhuǎn)手時評估價格與限價房開盤銷售時價格差額的70％征收。“也就是說，限價房基本上剝奪了房價升值給購房者帶來的收益。”該業(yè)內(nèi)人士透露，遭受了跌價損失，將來升值了，大頭還要給政府，房價低迷時期的限價房，不可避免地成為市場各方矛盾的沖突點。

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為，從表面來看，限價房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由，而實際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外。在樓市低迷的情況下，限價房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面，這才是矛盾根源。

　　不僅限價房，由于房價的暴跌造成購房者與開發(fā)商對簿公堂的案件，從去年下半年起明顯增多，特別是在房價下降幅度較大的廣州花都區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)等，這些案件大多涉及購房者拒絕收房。而在幾年前，當(dāng)?shù)胤ㄔ旱姆康禺a(chǎn)庭受理的案件，大多是開發(fā)商拖延交樓。

　　在全國樓市一片大好并持續(xù)上漲的形勢下，開發(fā)商大多按照限價房的銷售上限價格來測定土地競拍價格，因此在限價房的價格上，房地產(chǎn)商并沒有太多回旋的余地。

　　保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊接受媒體采訪時透露，被哄搶一空，無任何營銷費用的西子灣項目，利潤率是3％。“與此同時，開發(fā)商建設(shè)限價房以微利支持政府住房保障建設(shè)，產(chǎn)品不能順利賣出去，占壓了企業(yè)的資金，也讓企業(yè)陷入困境。”

　　廣州市今年不再推出限價房用地

　　據(jù)了解，廣州10個限價房項目的用地中，已經(jīng)推售產(chǎn)品的有5塊，動工但未上市的有兩塊，還有3塊分別位于花都、番禺和金沙洲的地塊尚未開發(fā)。目前，廣州批準預(yù)售5300多套限價房，但限價房樓盤最低認購率僅有51％，而廣州10個限價房項目總供應(yīng)量為3萬多套。

　　面對限價房困局，廣州目前已經(jīng)停止出讓限價房用地，并開始減少限價房供應(yīng)，然而北京、天津等不少城市的限價房仍在建設(shè)當(dāng)中。有專家認為，“限價房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段，也起到了一定的作用，現(xiàn)在重要的是政府應(yīng)該準確劃分政府職責(zé)和市場調(diào)節(jié)間的分界線。”

　　廣州市房管局房地產(chǎn)市場管理處處長陳大旺表示，廣州市政府今年將不再推出限價房用地，而已推出的限價房用地尚未動工的地塊可能被收回，并可能轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。除此之外，廣州還將擴大限價房申購對象，城市擴建改建中的拆遷戶和海外歸國高層次人才將有望可以申購限價房。

　　“除非房價回暖，高于限價房的價格，否則將依然無人問津，甚至?xí)l(fā)一些不必要的矛盾。”同樣處在限價房困局的另一開發(fā)商表示，市場經(jīng)濟條件下，任何人最終都要為自己的經(jīng)濟行為負責(zé)。“沒賣掉的限價房自然由開發(fā)商承擔(dān)損失，購房者也只能接受跌價的事實。”

　　廣州市房管局有關(guān)負責(zé)人認為，限價房作為一種新生事物，在探索過程中不可避免地出現(xiàn)問題，而且限價房目前出現(xiàn)的問題都可以通過調(diào)整銷售范圍、靈活掌握用地供應(yīng)規(guī)模來解決，因此廣州限價房的政策是一個比較穩(wěn)定的政策，仍將堅持限價房政策，調(diào)控樓市。

　　“政府保障群眾‘居有其所’，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán)。”廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗生認為，在樓價高漲的情況下，政府出臺限價房政策是及時、有效的，是有作為、負責(zé)任的表現(xiàn)。但是，在當(dāng)前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應(yīng)該加大保障性住房建設(shè)，把有限的資金投入到更需要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設(shè)。