北京春季房展開發(fā)商逆勢漲價 后市難言樂觀

4月8日，北京的最高氣溫達到了26度，比天氣更熱的是春季房展會首日現(xiàn)場——穿著短袖的購房人揮舞著手中的樓盤宣傳冊，一邊指點沙盤一邊煽著涼風。盡管現(xiàn)場火暴，但已持續(xù)五個月之久的樓市“小陽春”能繼續(xù)陽光普照嗎？不少業(yè)內人士表示后市仍難言樂觀。

　　開發(fā)商逆勢漲價

　　根據(jù)房展主辦方提供的數(shù)據(jù)，房展會首日，共成交437套，單套成交面積平均為98平方米，成交均價11800元/平米，這一數(shù)字高于去年秋展每平米10089元的意向成交均價。不難看出，隨著成交量回暖，已經有憋得太久的開發(fā)商隨行就市上調價格。

　　北京石景山區(qū)的遠洋沁山水首期開盤時均價不足12000元/平米，目前已經漲至13500元/平米，且在此次春展會開幕前就已銷售完畢。而靠近北京南二環(huán)的中信城去年秋展時推廣均價僅為16500元/平米，目前又調整回18500元/平米的價格水平。位于燕郊的上上城價格一度維持在3500元/平米的水平，此次春展價格調至4000元/平米。盡管有政府背景主導“春暖”活動，促使開發(fā)商打出了打折促銷的噱頭，但仍有明眼的購房人看出自己關注已久的項目暗提價明打折，“原本每平米15000元，調到18000元再打折，有什么意義”。

　　價格的反彈讓不少為了“揀便宜”而來的購房人更加拿不定主意，“接下來房價會怎么走”成為眾多購房者的疑問。一對拿了很多資料的老夫妻表示，自己并沒有拿定主意，這次是來看看價格，比較一下再決定是購買新房還是二手房。退休職工齊女士也告訴中國證券報記者，目前自己所住的房子是一套50平米的小兩居，有換房子的打算，但是目前偏高的價格還是讓她望而卻步。如果房價能稍微再降低一點，“能賣了原來的房子再添上十萬以內買到一套七八十平的中等戶型，就比較滿意了”。

　　漲價勢頭支撐不足

　　世界知名地產行仲量聯(lián)行8日發(fā)布的最新報告認為，目前房地產市場成交量回升主要依靠前期房地產項目降價拉動。但隨著3月份市場成交量的下降，這種銷量急劇攀升的勢頭便戛然而止。鑒于政府似乎并不打算實施新的救市舉措，眾多潛在購房者繼續(xù)持幣觀望。預計今后一段時期，除非房價大幅逆轉、市場行情好轉，否則其成交量將難以維系持續(xù)回升的態(tài)勢。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事張紅接受中國證券報記者采訪時表示，目前住房投資需求仍未有提升。值得關注的是，盡管北京住宅市場的總體銷量強勁增長，但絕大多數(shù)的豪華住宅項目成交極其清淡，眾多項目甚至“顆粒無收”。由于市場對豪華住宅項目的需求疲軟，迫使開發(fā)商繼續(xù)降價。2009年第一季度，北京豪華公寓的售價較上季度下跌6.9%，降至22151元/平方米；同期別墅的售價則下跌5.0%，降至19280元/平方米。

　　而北京房地產市場面臨的供求壓力也繼續(xù)存在。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2008年住宅新增供應總量(批準上市面積)達到1477.01萬平方米，是相對應當年895.61萬銷售面積的1.65倍；其中，住宅市場在2008年11月達到歷史最高1916.05萬平方米，住宅庫存壓力巨大。進入2008年12月以來住宅存量逐步被消化，截至3月31日，住宅可售量下降到1777.09萬平方米。但相對于2008年初的1357.48萬平方米，庫存壓力依然嚴峻。按照前六個月平均銷售量來算，目前庫存量還需要19個月的時間才能消化完畢。

　　《北京市2009年住房建設計劃》中顯示：2009年，北京市計劃新建住房2830萬平方米。其中，新建廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、限價商品住房等保障性住房新增供應將達到850萬平方米。加上2008年未消化的(新增供應-銷售)125.86萬平方米，2009年保障性住房供應面積將近1000萬平方米，使得商品房的庫存壓力進一步增加。在此背景下房地產行業(yè)后市仍難言樂觀。

　　針對目前的“小陽春”市場，SOHO中國(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)董事長潘石屹表示源于“市場的力量”，2008年以來囤積的剛性需求在政策利好和降價刺激下大大釋放。而中原地產研究中心則表示認為現(xiàn)在市場回暖為時過早，市場后續(xù)需求增長必將放緩：在目前的經濟和市場環(huán)境下，各地的房地產市場正在逐步由內需來主導，即當?shù)氐淖宰『透纳菩缘膭傂孕枨笳诔蔀橹问袌龅闹袌粤α?。投機性泡沫已經逐步被擠出，來自國內外的投資性需求在經濟形勢動蕩或不確定的多重因素影響下，將會更加審慎，短期內將暫時偃旗息鼓，很難興風作浪。因此，在買方市場的格局下，在與賣方市場的不斷角力中，理性的內需將緩慢釋放。除了前面提到的庫存及新增供應壓力外，嚴峻的經濟形勢和低迷的房地產開發(fā)態(tài)勢都不利于市場長期“春意盎然”。