樓市回暖言過早 全年房?jī)r(jià)將在小幅振蕩中緩降

一季度出現(xiàn)的樓市“小陽(yáng)春”僅僅是技術(shù)性反彈，但并不意味著牛市重臨；

隨著政策逐漸放松和資金釋放，內(nèi)地樓市將比歐美國(guó)家提早找到支持位；

長(zhǎng)線投資者可在目前價(jià)位考慮入市，房地產(chǎn)投資在資產(chǎn)中的比例以50%~70%為合理。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)的‘小陽(yáng)春’只是技術(shù)性反彈，‘回暖’言之過早”，在昨日下午舉行的“中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)透析會(huì)”后，中原集團(tuán)主席施永青(施永青博客,施永青新聞,施永青說吧)在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，2009年還無法判斷樓市何時(shí)可見曙光，待2010年大局穩(wěn)定后，到2011年才可能看到市道的明顯變化。

“小陽(yáng)春”僅是技術(shù)性反彈

低迷已久的樓市在2009年第一季度出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的“小陽(yáng)春”局面，令行內(nèi)外喜稱“回暖”，也有擔(dān)憂者認(rèn)為會(huì)“乍暖還寒”。以中原地產(chǎn)為例，僅3月份在內(nèi)地達(dá)成的交易額為450億元左右。

但昨日施永青在點(diǎn)評(píng)2009年樓市時(shí)仍然表示，這種“量?jī)r(jià)齊升”僅僅是技術(shù)性反彈，產(chǎn)生的原因一是積累的購(gòu)買力開始在市場(chǎng)上呈現(xiàn)，二是相關(guān)政策開始產(chǎn)生效應(yīng)。

“這并不意味著牛市重臨”，施永青認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)未全面恢復(fù)，而以借貸拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)模式無以為繼，樓價(jià)不會(huì)重復(fù)以前的一路上升之勢(shì)，在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上還會(huì)遇到阻力。

目前長(zhǎng)線投資者可考慮入市

施永青指出，隨著目前政策逐漸放松和資金釋放，中國(guó)內(nèi)地的樓市將比歐美國(guó)家提早找到支持位，“中國(guó)的處境相對(duì)有利，中國(guó)的復(fù)蘇和再投資能力也更強(qiáng)”。

施永青認(rèn)為，金融投資風(fēng)險(xiǎn)大、容易失控；而房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更小，其投資程序皆為可控，因此目前房地產(chǎn)還是理財(cái)投資組合中的重要部分。

由于預(yù)計(jì)短期樓價(jià)不會(huì)一路上升，未來即使有調(diào)整，幅度也不大，因此施永青建議投資者可在目前的價(jià)格水平考慮長(zhǎng)線投資，房產(chǎn)在資產(chǎn)中的比例以50%~70%為合理。

2009年走勢(shì)預(yù)測(cè)

二季度：“五一”后外圍或有降價(jià)潮

◆預(yù)計(jì)“五一”一手樓大量放貨將造成一手樓成交量上升，而二手樓將處于被動(dòng)位置。

◆“五一”后外圍四區(qū)將會(huì)出現(xiàn)一波明顯的降價(jià)潮；中心六區(qū)內(nèi)尤其是老城區(qū)項(xiàng)目的降價(jià)空間相對(duì)較小。

◆6月份市場(chǎng)較樂觀，預(yù)計(jì)價(jià)格穩(wěn)定，成交較高，但部分買家會(huì)有觀望心態(tài)。

全年：均價(jià)將在小幅振蕩中緩降

◆廣州樓市剛性需求將經(jīng)過5個(gè)月左右的消耗期；預(yù)計(jì)下半年成交將減少，但樓價(jià)不一定會(huì)下跌。

◆月度成交量呈波浪式變化，預(yù)計(jì)十區(qū)全年成交量560萬~600萬平方米。

◆成交均價(jià)將在小幅振蕩中緩降，預(yù)計(jì)年底全市一手商品住宅成交均價(jià)約為7500~8000元/㎡。

2009年政策預(yù)測(cè)

◆金融政策：預(yù)計(jì)上半年將會(huì)兩度降息，幅度為每次27個(gè)基點(diǎn)。

◆交易環(huán)節(jié)：預(yù)計(jì)上半年將進(jìn)一步放寬二手房交易限制，并在年底前將降低交易稅費(fèi)。

◆購(gòu)房激勵(lì)：預(yù)計(jì)將減免個(gè)稅。

◆土地方面：預(yù)計(jì)將適度減少土地供應(yīng)和適度放寬開發(fā)時(shí)限。