樓市“小陽(yáng)春”還能暖多久？

樓市的暖意已從2008年底持續(xù)至牛年第一季度：一手房成交量普漲，一些城市甚至出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”局面。暖意還傳至二手房市場(chǎng)，中介“惜售”現(xiàn)象又現(xiàn)。這股“小陽(yáng)春”還能暖多久？

　　牛年首季樓市呈現(xiàn)暖意

　　經(jīng)歷了一貫平淡的春節(jié)期后，全國(guó)樓市在2月初起普遍出現(xiàn)成交大幅反彈的“小陽(yáng)春”行情。在中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有24個(gè)城市2月住宅成交面積環(huán)比上升，有10個(gè)城市環(huán)比增幅超過(guò)50%。另一方面，根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.2%，環(huán)比下降0.2%。

　　進(jìn)入3月，“暖意”更盛。3月中旬，在素有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱(chēng)的2009“上海之春”房展上，看房人大增。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，3月份最后一周(3月23日至29日)，上海全市商品住宅成交面積為41.27萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲11%；商品住宅的成交均價(jià)為13934元/平方米，環(huán)比前周上漲8%。這是上海商品住宅成交量在3月份連續(xù)第三周保持10%以上的漲幅，此前兩周(3月9日至15日、3月16日至22日)上海商品住宅成交量環(huán)比分別上漲33%和17%。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄觀察到，世貿(mào)濱江花園、古北國(guó)際花園等上海中高檔樓盤(pán)在3月份的價(jià)格與高位相比跌去了20%以上。降價(jià)換來(lái)了成交量大幅上升：古北國(guó)際花園在3月份賣(mài)掉90多套，幾乎相當(dāng)于過(guò)去一年的總和。另一方面，一些開(kāi)發(fā)商則悄悄提價(jià)。比如，位于上海中環(huán)線旁的“中環(huán)一號(hào)”將每平方米均價(jià)從9500元以下上調(diào)至11000元左右。不少樓盤(pán)的售樓處出現(xiàn)了久違的排隊(duì)現(xiàn)象。

　　二手房市場(chǎng)也隨之復(fù)蘇。記者向中介打聽(tīng)上海七寶區(qū)域的一套二手房，3月中旬得到的報(bào)價(jià)是90萬(wàn)元并表示“有商量余地”，但到3月下旬就改為92萬(wàn)元。這位中介說(shuō)，“現(xiàn)在房子有一套賣(mài)一套，價(jià)格自然要上去”。

剛性需求釋放觀望氛圍仍濃

　　專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，一季度全國(guó)房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來(lái)凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟分析，比如從今年2月份上海樓市的成交結(jié)構(gòu)看，配套商品房成交占了三成，單價(jià)在1萬(wàn)元以下的商品房占66.7%，單價(jià)在7000元以下的商品房占44.7%；此外，各地成交住宅中小戶型都占很大比例，“這表明，當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求還是自住需求”。

　　不過(guò)，值得注意的是，樓市“復(fù)蘇”表現(xiàn)也離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商的苦心“造勢(shì)”。比如，根據(jù)易居中國(guó)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月9日至15日上海推出的18個(gè)樓盤(pán)中，有12個(gè)推出的房源面積在0.64萬(wàn)至1.9萬(wàn)平方米之間，遠(yuǎn)低于“每批次預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米”的規(guī)定，具有“少量多批”的推盤(pán)特征。業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商“多次開(kāi)盤(pán)、小幅提價(jià)”，正是為了制造搶購(gòu)氣氛，令一些剛性需求“恐慌”入市，“少量多批開(kāi)盤(pán)、小幅提價(jià)某種程度上可視為技術(shù)性促銷(xiāo)手段”。

　　與此同時(shí)，懷疑和觀望情緒依然在公眾中彌漫。截至3月31日下午6時(shí)許，新華網(wǎng)進(jìn)行的網(wǎng)調(diào)顯示，有82.55%的網(wǎng)友對(duì)“您認(rèn)為現(xiàn)在樓市是否回暖”的回答是“不是”；對(duì)“您認(rèn)為現(xiàn)在是入市買(mǎi)房的時(shí)機(jī)嗎”這一問(wèn)題，有88.34%的網(wǎng)友選擇回答“不是，房?jī)r(jià)未見(jiàn)底，我還要再等等”。

　　后勁存疑可能小幅調(diào)整

　　回顧牛年首季樓市，上漲趨勢(shì)顯著，但增長(zhǎng)后勁有待觀察。以上海為例，佑威·樓市通系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份上海商品住宅成交量連續(xù)3周保持上漲，但環(huán)比上漲幅度逐月走低，從33%下降到17%、11%。

　　一時(shí)“回暖”也無(wú)法使樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫(kù)存商品住宅約3800萬(wàn)平方米，消化這些庫(kù)存平均需要9個(gè)月時(shí)間。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，上海住房日成交量最高在1200套左右，最低在300套左右，合理的日成交量應(yīng)在五六百套左右，眼下動(dòng)輒七八百套甚至上千套的日成交量，持續(xù)力并不強(qiáng)，且還有企業(yè)累計(jì)登記等因素影響。當(dāng)剛性需求釋放完畢，改善性需求又沒(méi)有及時(shí)入市，這輪階段性的增長(zhǎng)可能就會(huì)中斷，“目前的情況，只能說(shuō)不算差，開(kāi)發(fā)商不要被短期的數(shù)據(jù)打亂了步驟”。

　　專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，樓市像以往那樣驟升驟降已幾不可能，但仍將保持“箱底震蕩”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，交易量將趨于穩(wěn)定，而價(jià)格也難大起大落。