任志強(qiáng)憤恨：“不讓我們?cè)趪鴥?nèi)投 就去國外投資”

　　5月27日晚間，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)憤恨地對(duì)記者說，“不讓我們?cè)趪鴥?nèi)投，我們就去國外投資。”

　　任志強(qiáng)的言論引來了富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力、洛杉磯市市長(zhǎng)安東尼奧·維拉萊戈薩等周圍人一陣會(huì)意的笑聲。在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)舉辦的“洛杉磯政府訪華代表團(tuán)歡迎晚宴”上，洛杉磯市市長(zhǎng)維拉萊戈薩說，歡迎中國企業(yè)在洛杉磯投資房地產(chǎn)。

　　然而，在國內(nèi)，如任志強(qiáng)等開發(fā)商正感受到來自行政調(diào)控下的種種壓力和障礙。

　　限價(jià)只是行政調(diào)控的一方面。記者獲悉，北京市對(duì)房企沖擊更大的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式即將到來。該方案正由北京市分管市長(zhǎng)主導(dǎo)制定之中，北京市國土局負(fù)責(zé)供地，北京市建委負(fù)責(zé)制定審核相應(yīng)的購買人群。

　　據(jù)知情人士透露，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”此前在北京只是小范圍試行，但今年作為房地產(chǎn)調(diào)控下的制度創(chuàng)新，作為一種政治表態(tài)，下半年極有可能大規(guī)模推出

　　制度創(chuàng)新

　　據(jù)接近北京市住建委人士透露，北京市的具體想法是，為了讓那些沒有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房的居民，能夠買得上納入限價(jià)房管理序列的商品房，為此而推開“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，并借此影響市場(chǎng)預(yù)期該限價(jià)房有別于傳統(tǒng)的保障房體系中的“兩限房”，具備完整的商品房產(chǎn)權(quán)；同時(shí)，該政策與以前的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”相比，將增加購房人群資格審核，二次入市規(guī)定等。“基本思路是針對(duì)那些無房的，有購買資格的，包括北京市戶口、外地有購買資格的無房戶。”知情人士稱。具體方案正在加緊研究之中，屆時(shí)可能是由北京市住建委、國土局等部門聯(lián)合下發(fā)，而不是以北京市政府的名義“限價(jià)房序列管理”概念的提出最早是在3月底京版國五條細(xì)則中：進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。與以往不同的是，這次限價(jià)房序列管理有可能是大規(guī)模進(jìn)行京版國五條中特別提及，2013年北京市住房用地供應(yīng)計(jì)劃為1650公頃，并首次明確中小套型的住宅用地為370公頃。如果300多公頃均作為“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地得以落實(shí)，該類型土地將占到全部供應(yīng)量的22.4%。

　　據(jù)相關(guān)消息稱，限價(jià)房序列管理的土地?cái)M在土地出讓前就確定入市價(jià)格，通過土地出讓、稅收政策優(yōu)惠等措施，保證其房?jī)r(jià)處于中低價(jià)位，而購買人資格以及二次入市是通過補(bǔ)繳稅費(fèi)還是土地出讓金的方式仍然在研究中。

　　對(duì)于目前土地已出讓或在建、在售的商品房而言，限價(jià)只在預(yù)售環(huán)節(jié)，而被納入限價(jià)房序列管理的項(xiàng)目，則將徹底喪失“定價(jià)權(quán)”，開發(fā)商只有競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)的權(quán)力。

　　開發(fā)商的擔(dān)憂

　　限價(jià)房序列管理土地能否順利上市，開發(fā)商的興趣是目前最大的未知數(shù)。

曾經(jīng)參與“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的中鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于該種類型土地鎖定了房?jī)r(jià)而競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，對(duì)于開發(fā)商而言，利潤(rùn)空間就被鎖定了。據(jù)他測(cè)算，這種類型土地凈利潤(rùn)也在3-4個(gè)點(diǎn)左右。

　　該人士稱，如果北京市真的大規(guī)模推行限價(jià)房序列用地，那么開發(fā)商比拼的就是控制成本的能力。“比如，商品房項(xiàng)目外墻會(huì)用石材等，限價(jià)房可能就刷刷乳膠漆就可以了。”而且，風(fēng)險(xiǎn)也很大。如果市場(chǎng)不好，限價(jià)房照樣賣不出去。

　　萬科一位高層也向記者表示，這類限價(jià)房，大品牌開發(fā)商可以不賺錢背負(fù)1到2個(gè)項(xiàng)目，但如果規(guī)模過大，則難以承受。“這種類型土地最終預(yù)計(jì)競(jìng)拍價(jià)也不會(huì)高。如果這樣，最終的地價(jià)能不能平衡政府的收儲(chǔ)成本以及貸款利息成本等？”

　　某品牌開發(fā)商負(fù)責(zé)拿地的相關(guān)人士告訴記者，“這些地塊開發(fā)商是否感興趣，還是要看能否獲得合理的利潤(rùn)空間。”他抱怨稱，公司在房山的商品房項(xiàng)目，由于政府稅費(fèi)太高，還要配建廉租房和公共配套等，項(xiàng)目基本不掙錢。“我們現(xiàn)在測(cè)算的項(xiàng)目，只看契稅、營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅這四項(xiàng)，基本上是我們稅后凈利潤(rùn)的3倍。除了稅費(fèi)還配建了廉租房，政府回購價(jià)格連成本都不到，這部分又要賠幾個(gè)億。”

　　亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，企業(yè)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊是否能吸引房企競(jìng)奪，最主要的是在房?jī)r(jià)與地價(jià)之間，是否留給了房企一定的合理利潤(rùn)。針對(duì)這類型地塊，主管部門應(yīng)該給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策扶持，如減免稅費(fèi)、適當(dāng)降低自有資金比例、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供低息貸款等。另外，準(zhǔn)購人群的范圍，也是吸引房企拿地的原因之一，如果囊括人群基數(shù)較大，營銷成本低，也會(huì)提高開發(fā)商對(duì)于該類地塊的興趣。

土地財(cái)政下的“怪胎”？

　　中鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，限價(jià)房用地如果大規(guī)模推出，盡管開發(fā)商可能興趣不大，但可以起到平抑房?jī)r(jià)的作用。

　　北京中原研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，超過300公頃的住宅土地如果以這種方式出讓，對(duì)市場(chǎng)影響非常大，將直接限制區(qū)域價(jià)格上漲的空間，消化大量的需求，解決房?jī)r(jià)過快上漲的問題。

　　但郭毅認(rèn)為，如果北京土地出讓形式以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”為主，建設(shè)主管部門購房資格設(shè)定限制性的門檻，可介于保障性住房與普通商品房之間，既可解決“夾心層”的購房需求問題，又不會(huì)對(duì)整體樓市造成過大影響。中低價(jià)位商品住宅上市量的增加，市場(chǎng)占比的提高，必然可以實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)的目的。

　　但有不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，該類產(chǎn)品與兩限房一樣，均是土地財(cái)政下的保障“怪胎”。他認(rèn)為，這是政府選擇性調(diào)控的背景，即，競(jìng)地價(jià)保障自己的利益。“這一制度設(shè)計(jì)是將保障的責(zé)任交給市場(chǎng)來解決。”

　　北京某研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人擔(dān)心的是，該類產(chǎn)品如果是針對(duì)對(duì)價(jià)格敏感的“夾心層”，這部分人群會(huì)精確計(jì)算自己所付出的稅費(fèi)以及貸款利息等，將這些費(fèi)用與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期做比較。他們購買限價(jià)房產(chǎn)品一定是認(rèn)為房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)上漲。

　　某研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，用限價(jià)房序列管理的方式進(jìn)行調(diào)控，消耗了市場(chǎng)需求，卻沒有了市場(chǎng)。他認(rèn)為，如果以需求為核心來確定購買對(duì)象，這到底是保障還是市場(chǎng)？沒房的人不等于沒錢。另外，如果一刀切以收入為標(biāo)準(zhǔn)來確定購買對(duì)象，則容易造成劃線兩側(cè)的模糊地帶。他提出質(zhì)疑，我們到底有多大財(cái)力可以支撐用少量實(shí)物的方式來保障？另外，該人士還擔(dān)心，如果政府采用大量的限價(jià)房用地方式調(diào)控，一方面會(huì)擠壓商品住宅土地供應(yīng)，一方面會(huì)會(huì)促使開發(fā)商更多轉(zhuǎn)向非住宅市場(chǎng)，那么，最終會(huì)不會(huì)導(dǎo)致商品住宅項(xiàng)目的供應(yīng)越來越少？

　　上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前所謂的制度創(chuàng)新仍然是政績(jī)思路，即只關(guān)心土地財(cái)政的收益而不關(guān)心購買人群究竟是誰？此前，北京市兩限房就存在大量不符合標(biāo)準(zhǔn)卻能申請(qǐng)到的人群。如果北京市大量推出限價(jià)房序列管理的商品房用地，就應(yīng)對(duì)購買人群進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)、甄別，從而實(shí)現(xiàn)公平、合理的住房保障初衷。