萬億元房屋維修基金逐年縮水 “入不敷出”隱憂大

　　按照我國城市房屋維修資金歸集的大數(shù)計(jì)算，目前我國660座城市收繳的房屋維修資金已經(jīng)高達(dá)上萬億元，但這筆資金迄今為止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的銀行賬戶上，按照相應(yīng)的通脹比例計(jì)算，正在逐年縮水。在我國城市房屋進(jìn)入到15年的維修高峰期后，將逐漸面臨著維修資金“入不敷出”的巨大隱憂。專家呼吁，我國應(yīng)未雨綢繆，加快建設(shè)房屋維修資金保值增值的完善體系，以面對即將到來的資金使用潮。

　　萬億資金駐留“存款賬戶”

　　記者從廣西南寧、柳州、桂林和廣東省廣州市等地的住房保障部門采訪時(shí)了解到，自2009年我國實(shí)施物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法以來，各地累計(jì)繳納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金逐年遞增，但賬戶幾乎無一例外地停留在“活期賬戶”上，甚至連短期三個(gè)月的存款賬戶也都鮮有涉足。

　　南寧市住房保障部門的統(tǒng)計(jì)表明，如今已經(jīng)有20億元物業(yè)專項(xiàng)維修資金停留在賬面上；柳州、桂林等地的規(guī)模也基本如此，而且每年還按照住房交付使用的面積持續(xù)增加。

　　南寧市房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)際上也就是老百姓習(xí)慣所稱的房屋維修資金，這筆資金包括對電梯、車庫、小區(qū)道路、小區(qū)綠化帶、游泳池等公共設(shè)施的維修，但對房屋的維修所占比重最大，因此民間更習(xí)慣于稱為房屋維修資金。

　　房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人給記者算了這樣一筆賬：在我國的中型城市，一座建筑面積為30萬平方米的中型樓盤，業(yè)主如果按照每平方米50元的標(biāo)準(zhǔn)繳納房屋維修資金，一次性繳納的總額就超過1500萬元。按照我國2009年之后的中型城市平均發(fā)展此類樓盤為100個(gè)數(shù)量進(jìn)行計(jì)算，每座中型城市歸集的房屋維修資金就超過15億元。

　　然而，這部分資金幾乎無一例外地停留在當(dāng)?shù)劂y行的“活期賬戶”中。即便是金融體系較為發(fā)達(dá)的廣州，這筆資金也僅僅是允許停留在三個(gè)月的銀行短期賬戶中。

　　廣西銀監(jiān)局監(jiān)管部門一位姓歐的處長告訴記者，銀行將此類資金停放在活期對公賬戶的核心原因在于：支付利息低，但可調(diào)動(dòng)的額度很高，也就是習(xí)慣所說的高利用度的“睡眠資金”。

　　浙江大學(xué)博士楊天保作了這樣的預(yù)計(jì)：我國目前有660個(gè)城市，即便按照每個(gè)城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計(jì)算，總額超過6600億元，而北京、上海、廣州、南京、杭州等一線城市的房屋維修資金數(shù)量巨大，由此推斷，我國城市房屋維修資金肯定上萬億元。

　　跑不過通脹率抵不了維修費(fèi)

　　巨額的房屋維修資金簡單“沉睡”在存款賬戶的背后，不僅跑不過“通脹率額”，而且蘊(yùn)藏著維修費(fèi)用逐年增長，在繳存資金進(jìn)入15年之后的“使用高峰期”后，無法滿足長遠(yuǎn)需求的巨大隱憂。

　　按照南寧市管理辦法，未配置電梯的物業(yè)，業(yè)主一次性繳納的房屋維修資金為每平方米建筑面積繳存55元，配置電梯的物業(yè)繳存77元。按照一座30萬平方米的中型電梯小區(qū)計(jì)算，業(yè)主一次性繳納的房屋維修資金總額超過1500萬元。

　　但這筆資金甚至不足以滿足電梯進(jìn)入“中老年期”后的日常維修需要。在廣西為多家電梯提供維修服務(wù)的養(yǎng)護(hù)專業(yè)人士周杰告訴記者，30萬平方米的小區(qū)一般都要建設(shè)20個(gè)左右的高層，每座高層按照4個(gè)單元，每個(gè)單元配備2部電梯的保守計(jì)算，僅電梯數(shù)量就超過160座。

　　按照電梯的使用周期計(jì)算，電梯在投入使用后就進(jìn)入到“維修保養(yǎng)期”，前面5年，每臺(tái)電梯每月維護(hù)費(fèi)超過600元，160臺(tái)電梯一年的維護(hù)費(fèi)就超過115萬元，加上電梯行駛的資格年審費(fèi)、更換電梯零件、電纜等等，160臺(tái)電梯一年下來大約要花的費(fèi)用就將近120萬元。如果進(jìn)入到第8年之后，每臺(tái)電梯每月的養(yǎng)護(hù)費(fèi)都要增長20%—50%，一年下來的花費(fèi)就將近200萬元。

　　周杰說：“從長遠(yuǎn)上看，1500萬元的房屋維修資金，甚至不夠抵入住15年后的日常電梯保養(yǎng)費(fèi)。”

　　15年，恰恰就是電梯房電梯的“生命大限”。這意味即便是業(yè)主都同意全額繳納房屋維修資金，進(jìn)入第8年之后，原有資金也無法滿足電梯維修費(fèi)用，更不用說配電房、地下車庫、游泳池等設(shè)施了。

　　廣西桂林市供電局的一位姓劉的副局長告訴記者“小區(qū)配電房同樣屬于‘集中維修’的模式，產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)業(yè)主，但配電房一般而言在使用10年之后，也會(huì)面臨著主要部件需要更換的問題，30萬建筑面積的小區(qū)，更換一次配電房主要零部件少則十多萬元，多則幾十萬元，這筆資金也同樣需要從房屋維修資金中列支。”

　　新加坡國際大學(xué)客座教授鄭偉軍用“跑不贏‘通脹率’抵不了‘維修費(fèi)’”來描述房屋維修資金的尷尬“對于普通業(yè)主而言，上萬億的資金都是停留在活期賬戶中，只能為銀行提供‘存貸比’服務(wù)，無法給出資方帶來相應(yīng)的收益，無論如何都是不公平的。”

　　“夢游資金”應(yīng)加速建構(gòu)“增值透明度”

　　常年從事社區(qū)金融問題研究的專家徐大克認(rèn)為，這筆巨額資金與其說是“睡眠資金”，不如稱為“夢游資金”更為妥當(dāng)，對于作為出資方的普通業(yè)主而言，這筆資金確實(shí)是“沉睡”在“活期賬戶”上，但銀行及基金公司等金融機(jī)構(gòu)卻通過各種方式，利用杠桿效應(yīng)充分調(diào)動(dòng)了這筆資金，也就是說，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“夢游”，而且創(chuàng)造了巨大的增值空間。

　　記者深入采訪時(shí)，多位專家學(xué)者表示，“夢游資金”的保值增值模式是顯而易見的，就目前而言，由于我國物業(yè)維修資金的管理模式還非常單一，應(yīng)加快物業(yè)維修資金的“市場步伐”，增強(qiáng)其“增值透明度”，提升管理水平。

　　首先是徹底“摸清家底”，對物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行全面調(diào)查，弄清物業(yè)專項(xiàng)維修資金的總體規(guī)模、每年增長幅度、使用情況等基本數(shù)據(jù)。這筆資金基本上房管部門比較清楚，也可以通過每年入住率進(jìn)行預(yù)測。

　　其次是從簡單的“監(jiān)管責(zé)任”向“保值增值責(zé)任”邁進(jìn)。在尊重業(yè)主選擇的基礎(chǔ)上，銀行、保險(xiǎn)等金融部門應(yīng)聯(lián)手，開發(fā)能夠確保物業(yè)維修資金保值增值的金融產(chǎn)品，變簡單的“睡眠資金”、“存款資金”為“增值資金”，將“夢游工作”的資金公開透明化。

　　第三是加快物業(yè)維修資金保存現(xiàn)狀的信息披露程度。允許業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)維修資金的狀況進(jìn)行核查、按年度披露房屋維修資金的狀況。

　　鄭偉軍說：“作為公眾資金，物業(yè)維修資金不可能簡單地落實(shí)到單一樓盤上，加上有大量老舊房屋因?yàn)楦鞣N原因沒有繳納維修資金，這需要以城市為單位進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，把有限的資金用到刀刃上，更需要盡快在摸清家底的情況下，建立全國統(tǒng)一的物業(yè)維修資金管理體系。”