房產(chǎn)稅恐難影響房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　本周，最熱的新聞無(wú)疑是試行了一年多的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的消息。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)于政府房產(chǎn)稅推行的動(dòng)機(jī)，多有判斷為調(diào)控房?jī)r(jià)的眾多手段后續(xù)者。不過，我們要洞察這一變化，可能需要結(jié)合中央對(duì)于地方政府作風(fēng)轉(zhuǎn)變、禁建樓堂館所等一系列做法一起來(lái)看。中央政府對(duì)于地方財(cái)政依賴賣地收入作為主要來(lái)源的現(xiàn)象，已經(jīng)十分心憂。而房產(chǎn)稅則是最為重要的解法之一，所以這一策略，才會(huì)在試點(diǎn)之后急急擴(kuò)容。

　　如果我們放眼國(guó)內(nèi)地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的情況，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，發(fā)改委急于推動(dòng)這一策略，同時(shí)還因?yàn)樗跁r(shí)機(jī)點(diǎn)上。

　　一個(gè)城市的地產(chǎn)價(jià)格，與城市等級(jí)、人文地理?xiàng)l件和區(qū)域相關(guān)。而集中表現(xiàn)，就在于人口遷入的程度高低。而現(xiàn)在，像北京、上海、廣州等對(duì)流動(dòng)人口有高度吸引力的城市，現(xiàn)在差不多已經(jīng)無(wú)地可賣；而地產(chǎn)的二線城市，則已經(jīng)到了地產(chǎn)價(jià)格變盤的關(guān)鍵時(shí)刻。在此之前，把地方在土地上的財(cái)政收入由賣地轉(zhuǎn)向房產(chǎn)稅，可以得到各個(gè)地方政府的認(rèn)同。來(lái)自上海的數(shù)據(jù)表明，去年的房產(chǎn)稅收入達(dá)20億，雖然不及賣地收入動(dòng)則上百億的數(shù)額，但加上政府支出縮減，有可能使地方財(cái)政平衡，這是推動(dòng)新政的動(dòng)機(jī)。

　　不過，發(fā)改委著急推動(dòng)，但就直接面對(duì)社會(huì)矛盾的地方政府來(lái)說，要落實(shí)這一政策，卻面臨著巨大矛盾。很清楚的是，這一政策是標(biāo)準(zhǔn)的“關(guān)門打狗”策略：先是釋放公眾的住房需求，甚至推動(dòng)投資需求，而后把買房人當(dāng)豬殺，層層剝皮。因此相當(dāng)?shù)目赡苁?，地方政府又?huì)祭起“老房老辦法，新房新辦法”的老招，放過之前買房、囤房的各色人等，而專對(duì)新業(yè)主執(zhí)行房產(chǎn)稅的政策。地產(chǎn)業(yè)，又將迎來(lái)一次比較大的變局。

　　對(duì)于公眾來(lái)說，政府怎么弄它的財(cái)政平衡，與我們關(guān)系不大，而房?jī)r(jià)會(huì)怎么變，才是大家關(guān)心的。

　　簡(jiǎn)單地說，現(xiàn)下的房?jī)r(jià)，已經(jīng)與政策關(guān)系不大。倒反而是取決于人口。舉最為簡(jiǎn)單的例子，像北京、上海這樣的城市，如果有人得到了機(jī)會(huì)，比如去中央政府工作的機(jī)會(huì)，或者是去頂級(jí)外企的機(jī)會(huì)，恐怕是中國(guó)人整個(gè)家族都不會(huì)放棄的。因此這些城市的房?jī)r(jià)，取決于人們能承受它價(jià)格的上限。

　　而其它熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，其實(shí)都已經(jīng)岌岌可危。尤其是長(zhǎng)三角現(xiàn)在的熱點(diǎn)城市，它們所能提供的工作機(jī)會(huì)，與所在的區(qū)域關(guān)系不大。而整個(gè)長(zhǎng)三角的公共建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施，則都已經(jīng)平均化。所以住在哪里，其實(shí)就是人的觀念能不能及時(shí)轉(zhuǎn)變的問題。再去追高房?jī)r(jià)，是一件風(fēng)險(xiǎn)概率極高的事情。

　　其實(shí)“城鎮(zhèn)化”針對(duì)的就是這種現(xiàn)象。政府通過推動(dòng)公共建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，攤平地區(qū)的差異。讓工作機(jī)會(huì)帶來(lái)的人口流動(dòng)不再向城市集中，而轉(zhuǎn)向工作機(jī)會(huì)所在的更大范圍的城鎮(zhèn)，就會(huì)使很多矛盾迎刃而解。不但是房?jī)r(jià)，而且是交通、教育、社區(qū)改造等現(xiàn)代化因素，都向整個(gè)中國(guó)延展。

　　可以說，城鎮(zhèn)化這著棋，確實(shí)走在了要害上。而包括開發(fā)商在內(nèi)的公眾看清這一策略的關(guān)鍵，對(duì)于理解房?jī)r(jià)來(lái)說，至關(guān)重要。