海外市場美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇取決于房市去庫存時(shí)間

4月2日，國泰君安發(fā)布最新的宏觀策略研究報(bào)告《美國經(jīng)濟(jì)：即便見底又如何》。報(bào)告中認(rèn)為現(xiàn)在就認(rèn)為美國房地產(chǎn)市場見底還為時(shí)過早。

　　但有意思的是，本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在此前3月26日國泰君安債券策略研究報(bào)告《房市見底，通脹重燃》則認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底。

　　同一家券商的基于不同出發(fā)點(diǎn)的不同立論顯得自相矛盾，但卻給市場人士得以用更加全面的視角觀察美國房地產(chǎn)市場。

　　唱多派：銷售回暖預(yù)示拐點(diǎn)

　　2 月份美國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)喜人，新屋開工數(shù)環(huán)比上漲22.2%，新屋銷售33.7萬套，環(huán)比上漲4.66%，實(shí)際成交均價(jià)環(huán)比上漲5%；現(xiàn)房銷售月環(huán)比增長5.1%，實(shí)際成交均價(jià)環(huán)比上漲1.9%。

　　房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)暖，尤其是占市場份額80%以上的成屋銷售回暖及價(jià)格上揚(yáng)，使得市場普遍認(rèn)為美國房地產(chǎn)市場已接近底部。

　　“從歷史數(shù)據(jù)來看，新屋開工與新屋銷售密切相關(guān)，因而新屋開工的回升很可能預(yù)示著新屋銷售的回暖。”國泰君安債券策略分析師姜超表示。

　　他認(rèn)為，目前美國新屋開工和銷售均處于20 世紀(jì)70 年代以來的最低水平區(qū)間，加上房價(jià)已經(jīng)深幅調(diào)整，美國的房市存在隨時(shí)見底的可能。“我們認(rèn)為美國新屋銷售在年內(nèi)出現(xiàn)反彈將是大概率事件，其對(duì)市場的影響絕對(duì)不可低估。”

　　“而今美國救市政策已發(fā)揮至極，在零利率和印鈔機(jī)面前，銀行壞賬已不成問題，充分調(diào)整后的房市已經(jīng)見底，意味著經(jīng)濟(jì)在年內(nèi)也將見底。”姜超表示。

　　國泰君安債券策略小組認(rèn)為，美國目前的情形與日本相對(duì)，而與瑞典相似。瑞典在20世紀(jì)90年代初遭遇房價(jià)暴跌，而瑞典政府出手迅速，在1992年9月就宣布擔(dān)保所有銀行的資產(chǎn)，隨即成立瑞典銀行援助局SBSA。

　　同時(shí)，瑞典的新屋開工則在不到3 年時(shí)間內(nèi)從歷史最高峰調(diào)整到最低谷，為之后的持續(xù)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。

　　目前，美國房地產(chǎn)市場的情形與瑞典驚人一致，都是在不到3年間經(jīng)歷了充分的調(diào)整，新屋開工和銷售均降至歷史最低值。而從美國70年代以來的幾次房市調(diào)整來看，在新屋開工到達(dá)歷史底部后，出現(xiàn)V 型反轉(zhuǎn)的概率極大。

　　唱空派：銀行惜貸牽制復(fù)蘇

　　但國泰君安負(fù)責(zé)全球策略研究的SIGNAL in Noise以及專題研究小組則提出了與債券策略小組不同的觀點(diǎn)。

　　SIGNAL in Noise認(rèn)為，盡管新屋開工確實(shí)是超預(yù)期恢復(fù)，環(huán)比增長22%，但核心的獨(dú)居家庭住宅環(huán)比只是增長了1.1%。

　　“在2006 年開始的開工下跌趨勢(shì)中，我們看到很多次這樣的反彈。”SIGNAL in Noise分析師王晗說。

　　而國泰君安專題研究小組則從幾個(gè)方面闡述了其對(duì)美國房地產(chǎn)見底的質(zhì)疑。

　　首先，住宅建筑許可獲批數(shù)的上漲幅度遠(yuǎn)小于新屋開工量的增幅，新屋開工量的進(jìn)一步上漲缺乏動(dòng)力。

　　其次，觀察美國房市的另一有效指標(biāo)是喪失住房贖回權(quán)案例數(shù)量，這一指標(biāo)表明當(dāng)購房者以房屋作為抵押品進(jìn)行貸款時(shí)，如果不能如期還貸，放貸機(jī)構(gòu)將駁回購房者“贖回”房屋的權(quán)利，房屋所有權(quán)歸放貸機(jī)構(gòu)所有。而2007 年中期以來，這一數(shù)量一直未見明顯回落。

　　“只要這一數(shù)量居高不下，美國房價(jià)就有進(jìn)一步下降的動(dòng)力。”國泰君安分析師李迅雷認(rèn)為。

　　最后，在私人債務(wù)居高不下，失業(yè)率未有改善，經(jīng)濟(jì)前景仍不明朗的情況下，消費(fèi)者忙于修復(fù)自身的資產(chǎn)負(fù)債表，需求的進(jìn)一步提升仍舊缺乏動(dòng)力。

　　國泰君安同時(shí)指出，美國的救市政策已經(jīng)發(fā)揮到了極致，但是盡管政府可以拯救銀行的借貸能力，卻無法在短時(shí)間內(nèi)拯救銀行借貸的意愿。這也會(huì)對(duì)美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇起到牽制作用。

　　美國房地產(chǎn)市場乃至整體經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候可以復(fù)蘇？國泰君安提出了一個(gè)可供觀察的數(shù)據(jù)指標(biāo)：房地產(chǎn)去庫存時(shí)間。

　　將新房去庫存時(shí)間與滯后一年期的美國GDP 增速作比較，可以發(fā)現(xiàn)二者擬合度相當(dāng)高，只有2001 至2006 年二者走勢(shì)出現(xiàn)偏差，而這段時(shí)期剛好是美國政府為拉動(dòng)消費(fèi)大肆發(fā)展次級(jí)貸款，房地產(chǎn)市場異常繁榮。

　　依照這一指標(biāo)來判斷，新房去庫存化時(shí)間一直處于上升通道之中，直至2009 年2 月份環(huán)比減少0.7 個(gè)月，而同比仍上升2.5 個(gè)月；如果這一指標(biāo)從現(xiàn)在見頂，則美國經(jīng)濟(jì)將于2010 年年初見底