九江：中介盯上棚戶區(qū)改造房“肥肉”

　　涉及“十大片區(qū)”的潯陽區(qū)舊城改造工作全面啟動以來，有關(guān)這十大棚戶區(qū)的“還房、買房、賣房”問題已成為人們茶余飯后熱議的話題。這一場轟動九江的改造工程，長遠(yuǎn)上是改善人居環(huán)境、繁榮城市經(jīng)濟(jì)的大項目；而短期內(nèi)，也會創(chuàng)造出一片房產(chǎn)買賣、租賃市場。房產(chǎn)中介，作為對市場最敏銳的群體之一，自然不會錯過這樣的機(jī)會。

　　拆遷房的價值：遠(yuǎn)不止是一棟房的錢

　　一棟要拆遷的房子值多少錢？如果不會算這筆賬，那就絕對不是一個好中介。“無論是買還是賣，中介始終是中間人，賺取的也就是其中的差價，所以一定要會算賬。”從事過5年房產(chǎn)中介的陳先生告訴記者：“中介一般沒有足夠的資金，所以不會直接參與房屋買賣，但中介能找到房源，只要和買賣雙方談好價格，就能從中賺取不少利益，所以算賬是關(guān)鍵。”

　　“一棟即將改造的房子，價格絕不僅僅是‘房屋面積乘以每平方米房屋價格’這么簡單！”陳先生向記者簡單分析說：如果拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，那么得到的補(bǔ)償款一般是：房屋面積乘以每平方米房屋價格+拆遷過渡費+搬家費+裝修補(bǔ)貼。而其中的“每平方米房屋價格”也不是簡單等于拆遷房所在地同類房屋的均價。“政府為了維護(hù)拆遷戶的利益，收房價往往不低。”陳先生說：“棚戶區(qū)的房子一般比較破舊，所以就算地段好，價格也不會太高。但政府為了彌補(bǔ)拆遷戶的損失，一般會適當(dāng)抬高價格。不過具體房價抬高的比例、過渡費、搬家費等補(bǔ)貼費用的多少，還要等政府的相關(guān)細(xì)則出臺后才知道。”

　　采訪中，記者就發(fā)現(xiàn)一位不會算這筆賬的拆遷戶。

　　市民王女士，有一棟60㎡的老房子，正好在此次拆遷范圍內(nèi)的黃土坡片區(qū)。因為房子老，王女士的態(tài)度一直是：能賣就賣。“從4月底開始，就有家房產(chǎn)中介一直問我房子賣不賣，但我開始有些猶豫，因為不知道要賣多少錢。”王女士回憶說：“但后來，中介一直跟我說‘老房子不值錢，而且還房款也不知道什么時候能拿到，所以還不如趁早賣了。有人想買老房子，等拆遷后換新房，所以只要你肯賣，我馬上就能幫你賣出去。’”在這家中介一番“死纏爛打”后，王女士以20萬元的價格將這棟房子賣出。

　　陳先生向記者分析：一棟60㎡的棚戶房，如果在非拆遷時期賣20萬元，確實不虧。但在這個時期就虧大了。因為拆遷過渡費、搬家費、裝修補(bǔ)貼以及每平方米的房價補(bǔ)貼，這些王女士都沒拿到，而這筆錢將進(jìn)入買她房子的人或中介手中。陳先生說，“按以往九江市拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)算，王女士這次虧了3萬元左右。”

　　同樣從事房產(chǎn)中介的王經(jīng)理告訴記者：“如果會運作，買了王女士房子的人可以賺到的遠(yuǎn)不只是這3萬元。”王經(jīng)理向記者分析：3萬元是按照貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞接嬎愕奶潛p額，如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式，經(jīng)過適當(dāng)?shù)倪\作，能賺得更多。這也就是為什么，盡管棚戶房的賣家很少，但仍有不少中介人還是會想盡辦法去尋找可能的機(jī)會。

　　采訪中，記者以賣房者的身份走訪了潯城多家房產(chǎn)中介公司。其中有五六家中介公司的業(yè)務(wù)員告訴記者：“只要價格合適，我下午就能幫你把房賣出去。”由此可見，棚戶區(qū)改造房存在巨大利潤空間，吸引不少人投資目光。

　　中介收房看“緣分”也看技巧

　　“知道自己房子要拆遷的居民，往往都會對自己手上的老房子進(jìn)行詳細(xì)的估價，一般不會輕易出手。”王經(jīng)理告訴記者：“我做中介有6年了，一般拆遷通知下達(dá)后，市民就會謹(jǐn)慎賣房，能收到這些房子，基本看緣分。”

　　雖然收房很難，但還有不少中介愿意嘗試。記者通過王女士聯(lián)系到了買她房子的中介業(yè)務(wù)員小吳。在幾次交流后，小吳告訴了我們一些竅門。

　　“如果是以往小范圍的拆遷，想在改造通知下達(dá)之后買拆遷房幾乎是不可能的。但這次有十個片區(qū)，1萬多戶居民，要找到一兩戶肯賣的還是可以做到的。”小吳告訴記者：“孤寡老人和一些對房價和拆遷政策不熟悉的人士最容易被‘忽悠’。”

　　小吳說：“賣我房子的王女士就屬于對房價和拆遷政策不熟悉的人群。他們一般家里不缺住房，并且想處理掉手上的老房子，只要你能‘忽悠’住他們，就有可能買到房子。”市民王女士賣掉的房子屬于她婚前個人財產(chǎn)，所以有一定房價意識的丈夫沒有過多過問，而其兒子又在外地工作，這也讓王女士在被中介“蠱惑”時找不到人商量，而最終做了個虧本生意。

　　當(dāng)然，又要家人不過問，又要房屋所有人缺乏基本的房價、政策意識，這確實需要很大的“緣分”。為此就有中介把眼光轉(zhuǎn)向了棚戶區(qū)的一些老人。

　　“有些老人只有這一套住房，等不起還房和安置；而且老人往往不喜歡挪窩，因為這會改變他們很多的生活習(xí)慣。所以向他們買房，成功率相對較高。”小吳的經(jīng)驗是：在與老人們商量時，告訴他們“可以及時拿到賣房款，這樣就可以馬上就近買房”，而且會幫他們推薦一些在拆遷房附近，價格又差不多的二手房。

　　小吳告訴記者：“因為棚戶房的利潤空間比二手房大，所以只要適當(dāng)讓利，我們在物色二手房時的選擇空間就更大，因此我們很容易在拆遷范圍內(nèi)找到合適的二手房。”小吳還說：“如果老人賣給我們棚戶房，又買了我們推薦的二手房，其實我們中介相當(dāng)于一次做了兩筆生意，這樣利潤空間就更大了。”