地方政府消極對待房產稅：不如多賣幾套房劃算

　　南京是否被納入到第二批房產稅試點城市？

　　“未得到上面消息”，5月29日，江蘇省財政廳稅政處官員對本報記者表示。研究提出稅收政策調整方案、稅收政策的協(xié)調銜接審核以及組織起草地方性稅收法規(guī)規(guī)章草案等，是財政系統(tǒng)中稅政處室的核心職能工作之一。

　　省內是否有城市要跟進房產稅試點，江蘇省秉持了一直以來的低調與謹慎。

　　“如同營改增一樣，江蘇早就對房產稅進行了深入研究，但不到最穩(wěn)健的時刻不會輕易嘗試。坦率地說，我是知道一些情況，但得遵守紀律，現(xiàn)在不便多說”，南京大學一位教授告訴本報。

　　多方打聽獲悉，最有可能作為試點的，目前江蘇省內只有南京，但目前尚無明晰的實施時間表。

　　地方不積極

　　“前段時間網(wǎng)絡上一個所謂南京征收房產稅的版本文件被到處轉載，經(jīng)查，是偽造的，”江蘇省地稅局和南京市地稅局辦公室官員告訴記者，“我們第一時間和各業(yè)務處室聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)沒有這回事，于是就發(fā)了一個通告來澄清。”

　　實際上，地方政府對推進房產稅并不積極。“一方面是體制因素，因為目前稅制仍是大集中制，是否要開征一個新稅種的權力在中央。”另一方面，開征房產稅顯然對地方樓市會帶來一些負面影響。

　　“這個道理很簡單，打個比方，原來買個房子要100萬，如果有房產稅就意味著多交一點稅，雖然要依法納稅，但對正常人來說消費中能省即省”，南京市政府辦公廳一位副處長對本報表示。

　　導致地方政府不積極的另一個原因是，目前的試點城市上海和重慶不太愿意“分享改革經(jīng)驗”，且從試點的實踐看，效果不一，而市場和學術界更推崇“上海模式”。

　　“如果南京要跟進房產稅，從區(qū)域經(jīng)濟角度看，我認為學習借鑒上海模式的可能性極大”，南京大學不動產研究中心主任高波教授向本報分析。高擔任教育部哲學社會科學研究重大課題攻關項目《我國城市住房制度改革研究》的首席專家，住房制度的金融和稅制研究是該課題的重要內容之一。

　　高波認為，房產稅的開征要經(jīng)過民意的充分討論，有可能要改變過去政府單方面出臺稅制的慣例。這也意味著，房產稅可能會成為中國稅制改革的一個轉折點，即通過全國人大立法的方式。而通過對國際慣例的研究對比，已開征房產稅的國家均普遍執(zhí)行“寬稅基、簡稅種、低稅率”的原則。

　　所以，從地方政府角度而言，即使作為房產稅第二批的試點，其所能得到的直接稅收并不大。在此前上海和重慶的試點公布的有限數(shù)據(jù)便是證明。江蘇省財政廳科研所的一位分析人士告訴記者，“測算下來，即使房產稅直接作為地方稅種，以南京而言，這個比例很小，還不如在現(xiàn)有的市場條件下多賣出幾套房子劃算。”

　　執(zhí)行難題

　　此外，對可能試點的地方而言，因為不同于已有試點城市，考慮到其所在的區(qū)域經(jīng)濟和性質，對何種性質的房屋征收也是一個矛盾。

　　“對增量下手，不利于非北上廣渝等城市房地產市場的自然成長，對存量下手，又會影響到實際需求，與住房的民生呼聲背道，都不是地方政府愿意看到的。”

　　新版“國五條”中涉稅政策適用范圍主要是存量房交易，而存量房按房產的用途又可分為住房和非住房兩類，但住房根據(jù)其面積、容積率、單價等條件又分為普通住房和非普通住房兩種類型，而這兩類在交易時執(zhí)行的稅收政策又有著很大的區(qū)別。

　　以南京市區(qū)有一套不足五年的40平米住房以80萬元轉讓(其他稅費暫不考慮的前提下)為例，就會出現(xiàn)兩種不同的結果：

　　一是稅務機關無法準確核算其交易房產原值，根據(jù)江蘇省執(zhí)行標準，以實際成交價格為計稅依據(jù)，按1%征收率征收個人所得稅，其計算公式為：800000×1%=8000元。

　　二是納稅人能夠提供原購房合同、發(fā)票等有效憑證，從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，其差額作為應納稅所得額，按20%稅率計算。假設房屋原值為40萬元，在無其他扣除稅費的情況下，其應納個人所得稅計算公式為：(800000-400000)×20%=80000元。

　　兩者相差72000元，應納稅額10倍，若核實交易房屋原值為70萬元，第一種情況應納稅稅額不變，而第二種情況的應納稅額則降為2萬元，也就是說交易房屋原值越大，其差距越小。

　　盡管第一種情況僅在特殊情況下才可采取，并非普遍管理規(guī)定，但顯示出房地產信息的不平衡仍是常態(tài)。