房地產(chǎn)投資信托（REITs）試點(diǎn)或率先落戶上海

借力上海“雙中心”獲批新政，上海金融創(chuàng)新——REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）試點(diǎn)大幕將啟。

　　上海政府主管該試點(diǎn)人士對(duì)本報(bào)獨(dú)家透露，上海已將一批國(guó)企商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目進(jìn)行初步打包，其規(guī)模初值50億左右。

　　旨在為地產(chǎn)公司提供除銀行外重要融資渠道的REITs，對(duì)于眼下繃緊資金鏈的房地產(chǎn)行業(yè)來說早企盼已久。國(guó)務(wù)院08年末在出臺(tái)“金融國(guó)九條”首度示意放行REITs后，天津、北京、深圳等地憑借其各自優(yōu)勢(shì)，前后均希望爭(zhēng)得試點(diǎn)資格。

　　“目前選擇的不動(dòng)產(chǎn)及物業(yè)，主要來自于浦東國(guó)資地產(chǎn)公司等旗下商業(yè)地產(chǎn)、高科技孵化樓甚至工業(yè)廠房，出租率均在80%以上。等待監(jiān)管層批下來，浦東將在現(xiàn)行法律框架，做成初步征求意見的方案，一切順利，三季度可進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)交易。”前述主管人士向本報(bào)記者透露。

　　房地產(chǎn)金融衍生品REITs的推出，正是讓地產(chǎn)商繼續(xù)持有項(xiàng)目所有權(quán)前提下，獲得資金繼續(xù)滾動(dòng)開發(fā)。“按目前的市場(chǎng)供需，5年內(nèi)全國(guó)REITs規(guī)模達(dá)到1萬(wàn)億不是不可能。”上海政府主管該試點(diǎn)人士表示。

　　央行證監(jiān)會(huì)各出方案

　　本報(bào)記者獲悉，目前主要有兩套方案可供選擇，由人民銀行牽頭REITs試點(diǎn)方案為債權(quán)類產(chǎn)品，主要在銀行市場(chǎng)間流通；而證監(jiān)會(huì)方案則是股權(quán)類產(chǎn)品，在證券交易所交易。

　　央行方案為信托、偏債券模式，只是把物業(yè)進(jìn)行金融證券化衍生，地產(chǎn)公司可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，而通過良好的租金收益保證投資者能夠還本付息。

　　證監(jiān)會(huì)方案，因需要房地產(chǎn)企業(yè)出讓物業(yè)所有權(quán)，所以做成標(biāo)準(zhǔn)的REITs會(huì)有困難，“目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不缺少開發(fā)持有型商業(yè)地產(chǎn)公司，而是缺乏具備持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)的公司，這些公司不大愿意放棄其對(duì)物業(yè)的持有權(quán)。”

　　“目前情況下，央行方案更為可行。”接近試點(diǎn)核心的人士告訴記者。

　　央行方案優(yōu)勢(shì)在于，發(fā)行REITs，可以避免被雙重征稅（即租金收益被征一次稅、打包證券化上市交易后再被征稅），如果選擇成熟商業(yè)物業(yè)，其目前租金收益率在5%左右，扣除約3%的“雙重征稅”，其收益率就不具備市場(chǎng)吸引力。

　　“目前證監(jiān)會(huì)也在修改他們的方案，但是市場(chǎng)更看好央行的方案。”前述人士告訴本報(bào)記者。

　　本報(bào)記者還獲悉，浦東REITs將在發(fā)行持有期限上進(jìn)行突破，傳統(tǒng)的信托投資品持有期限有長(zhǎng)達(dá)8年期、或10年期，浦東版REITs期限或有可能長(zhǎng)達(dá)15年、20年期限的長(zhǎng)跨度。

　　“這種長(zhǎng)期限的發(fā)行，可能適合保險(xiǎn)公司、銀行等實(shí)力雄厚的投資者。”上海政府人士透露。

　　“REITs的試點(diǎn)，看起來很遠(yuǎn)，其實(shí)離得很近。”上海政府人士表示。

　　“浦東的第一只REITs試點(diǎn)只許成功，不能流下后患。”前述主管部門人士透露，“考慮到風(fēng)險(xiǎn)，浦東試點(diǎn)打包的第一批物業(yè)，傾向于房租收益率比較高，且來自于浦東的大型國(guó)資房企公司。”

　　本報(bào)記者獲悉，在首批打包的資產(chǎn)中，摒棄了民營(yíng)、外資的物業(yè)，相關(guān)主管人士透露，這是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)形勢(shì)不容樂觀，擔(dān)心會(huì)有被高價(jià)套現(xiàn)跑路的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在房地產(chǎn)投資中，商業(yè)地產(chǎn)以開發(fā)持有、出租受益的主要模式發(fā)展。但動(dòng)輒十幾、二十億的投資沉淀了開發(fā)商巨量資金，“中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不復(fù)雜，其資產(chǎn)沒有衍生金融品市場(chǎng)，這些巨量的物業(yè)就沒有金融市場(chǎng)價(jià)值。”摩根士丹利中國(guó)策略師婁剛告訴本報(bào)記者。

　　各地仍在爭(zhēng)搶試點(diǎn)

　　在國(guó)務(wù)院此前釋放REITs試點(diǎn)信號(hào)后，各地亦快馬加鞭。

　　2008年12月3日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“金融國(guó)九條”，REITs首次以國(guó)務(wù)院層面提出，10天后國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布細(xì)化的“金融30條”，明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資管道”。

　　到了09年2月。上海發(fā)改委公布《上海市2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃》，“爭(zhēng)取開展房地產(chǎn)信托投資基金上市試點(diǎn)”，甚至被作為“著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式”的目標(biāo)。

　　同樣，天津?yàn)I海新區(qū)，目前其REITs試點(diǎn)工作也在快馬加鞭。據(jù)市場(chǎng)此前傳出聲音，天津主要也擬將工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等高端收租型物業(yè)打包，到資本市場(chǎng)融資，以收租收益和其它投資收益實(shí)現(xiàn)股東分紅。

　　3月23日，北京市發(fā)改委副主任、金融辦主任霍學(xué)文也表示，北京將支持在京設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金。通過設(shè)立股權(quán)投資基金、信托計(jì)劃及在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具等方式拓寬融資渠道，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　本報(bào)記者也幾經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受困經(jīng)濟(jì)危機(jī)，地產(chǎn)不振，許多地方政府已經(jīng)開始打“儲(chǔ)地為王”主意。對(duì)于長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政的地方政府來說，率先爭(zhēng)取試點(diǎn)，這或許是地產(chǎn)告別“走夜路自吹口哨壯膽”潛規(guī)則的一個(gè)機(jī)會(huì)。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，在各地的試點(diǎn)訴求之中，浦東具備了特別條件。

　　在全國(guó)布局來看，上海浦東已經(jīng)聚了約28家基金管理公司、4家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，對(duì)于REITs的推出來說是一個(gè)良好的機(jī)構(gòu)投資者環(huán)境，另外還有上交所、中國(guó)金融期貨交易所等機(jī)構(gòu)的交易平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，除此之外還有10萬(wàn)金融行業(yè)人才優(yōu)勢(shì)。

　　“最重要是浦東歷經(jīng)19年發(fā)展之后，區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了一些成熟的地產(chǎn)開發(fā)公司，陸家嘴金融城許多成熟的商業(yè)物業(yè)都具備打包的條件。”上海政府主管試點(diǎn)人士表示。

　　以上海國(guó)資地產(chǎn)巨頭陸家嘴集團(tuán)為例，目前陸家嘴集團(tuán)旗下物業(yè)，第一類金融類寫字樓有10幢左右，第二類是為陸家嘴金融城配商業(yè)項(xiàng)目，有九六廣場(chǎng)、1885文化中心和世紀(jì)大都會(huì)等；第三類是為生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)、跨國(guó)公司中國(guó)研發(fā)中心等提供的都市研發(fā)樓，2010年將達(dá)到30萬(wàn)平方米左右；此外還有會(huì)展中心等。這些都是具備很好租金收益的項(xiàng)目。

　　董事長(zhǎng)楊小明亦告訴記者，陸家嘴集團(tuán)自2004年從一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型。

　　動(dòng)用上市公司物業(yè)資源參與REITs試點(diǎn)，目前還要過制度關(guān)。本報(bào)記者獲悉，這需要征得證監(jiān)會(huì)特別批準(zhǔn)。這也是為何證監(jiān)會(huì)版本也受矚目。

　　“房地產(chǎn)信托投資基金是融資的方式，作為一種金融產(chǎn)品，對(duì)于任何的房地產(chǎn)公司都是可以考慮的方向之一。”楊小明告訴本報(bào)記者。

　　在美國(guó)較為成熟的REITs市場(chǎng)，目前美國(guó)大約有300個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3,000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。

　　“擬三季度推出，并不是因?yàn)槲覀兣袛喾康禺a(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，而是根據(jù)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)推算。”上海政府人士表示，“我們希望浦東的REITS試點(diǎn)，能成為浦東金融產(chǎn)品創(chuàng)新的標(biāo)桿，其理念能被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。”