戴建中：科學(xué)研究不是拉抬房價(jià)造勢

“科學(xué)研究不像拉抬房價(jià)造勢，不能忽悠人。”北京市社科院社會(huì)學(xué)研究所副所長戴建中今天對房地產(chǎn)商任志強(qiáng)做出了回應(yīng)。

　　最近幾年，任何關(guān)于房地產(chǎn)的報(bào)告都會(huì)引發(fā)社會(huì)各界的關(guān)注。

　　3月31日，北京市社科院發(fā)布《北京藍(lán)皮書》系列四個(gè)發(fā)展報(bào)告，認(rèn)為北京市目前的房價(jià)仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場才會(huì)出現(xiàn)真正的降價(jià)。

　　就在《北京藍(lán)皮書》發(fā)布之后兩天，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客發(fā)表一篇近5000字的質(zhì)疑文章。文章寫到，“頗讓人懷疑北京社科院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報(bào)告出籠的用心是為了北京市的城建與發(fā)展，還是為了創(chuàng)造社會(huì)矛盾，更有損于‘專家’的稱號(hào)。”

　　今天，作為《北京藍(lán)皮書》之一、《北京社會(huì)發(fā)展報(bào)告（2008－2009）》的主編，戴建中也撰寫了一篇文章，回應(yīng)任志強(qiáng)的質(zhì)疑。

　　任志強(qiáng)的四點(diǎn)質(zhì)疑

　　住房是否是剛性需求？怎么計(jì)算房價(jià)的可支付能力？依據(jù)什么來計(jì)算房價(jià)收入比？能否僅用一手房價(jià)平均值來代替房價(jià)平均值？

　　在任志強(qiáng)的博客文章中，對《北京藍(lán)皮書》中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容做出了上述四點(diǎn)質(zhì)疑。

　　任志強(qiáng)的理由如下：

　　住房是天然的剛性需求，不然國家不需要建設(shè)保障性住房。

　　考察購房的可支付能力，國際上通用的數(shù)據(jù)是家庭收入中位數(shù)（中位數(shù)是指處在最中間的數(shù)值）。家庭收入與可支配收入之間并不一致，職工的住房公積金就沒有計(jì)入可支配收入部分。

　　應(yīng)該用國際慣用的住房面積中位數(shù)來計(jì)算房價(jià)收入比。2007年，中國住房面積中位數(shù)只有68平方米／戶，而《北京藍(lán)皮書》卻用了100平方米／戶來計(jì)算房價(jià)收入比。

　　不能僅用一手房市場的房價(jià)平均值來取代房價(jià)平均值。

　　“房價(jià)是由供求關(guān)系決定的，而這個(gè)供求關(guān)系并非只計(jì)算北京市的戶籍人口。供求關(guān)系的支付能力也要加上外來需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力。”任志強(qiáng)說，而這些外來家庭的支付能力大約也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計(jì)數(shù)。這樣市場所面對的消費(fèi)群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來購買能力等等就都成為了房價(jià)收入比中的一部分，也成為推高北京房價(jià)的重要原因。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，北京、上海等城市外來人口的收入形成了特殊的無法計(jì)算的購買力。房子不僅僅是為北京的供求對象準(zhǔn)備的，也完全不受北京戶籍家庭收入購買能力的約束。

　　“中國剛性需求不但存在且購買能力也具備條件。”任志強(qiáng)說，否則二、三月份的住宅銷量為什么會(huì)暴漲呢？

　　任志強(qiáng)表示，不要將政府政策調(diào)控的錯(cuò)誤推給市場，更不要都推給開發(fā)商，剛性需求靠開發(fā)商去吹是吹不出來的，開發(fā)商也不會(huì)買那么多的房子結(jié)婚用或改善居住用。住房市場銷售的增長已經(jīng)用事實(shí)給了《北京藍(lán)皮書》一個(gè)嘴巴，這些所謂的“專家”們該清醒清醒了。

　　住房是否有剛性需求

　　“我連續(xù)兩年在《社會(huì)發(fā)展報(bào)告》中指出，在買房問題上不存在‘剛性需求’”戴建中表示，如果需求是在一段時(shí)間里可滿足也可不滿足的，那還叫什么“剛性”？

　　從戴建中提供的數(shù)字看，2008年北京有近12萬對新人，但一共只賣出去94200套住宅，賣出的這些住宅也并不是全部賣給新婚夫婦。大家婚照結(jié)，房先不買。

　　“住房需求相對而言是彈性的。買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子，住宅消費(fèi)能力與房價(jià)找不到交匯點(diǎn)時(shí)，只能是有價(jià)無市”。戴建中說，一直要堅(jiān)持到房價(jià)理性回歸，個(gè)人能夠承受再買房。去年以來很多消費(fèi)者對樓市觀望，但沒有誰不買食品。

　　戴建中認(rèn)為，在住房問題上，每個(gè)人都需要住房，這是住房消費(fèi)需要，但需求是相對價(jià)格而言，并且一定是有限的，面對高價(jià)商品房，中低收入者的需求受到極大限制。

在戶均住宅面積上，任志強(qiáng)的數(shù)字與《北京藍(lán)皮書》差距很大。

　　任志強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)顯示，中國的住房面積中位數(shù)2007年只有68平方米／戶。戴建中對這個(gè)數(shù)據(jù)表示了懷疑。

　　按照《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2008》，2006年城市人均住宅建筑面積27.1平方米（2007年數(shù)據(jù)尚未公布）、農(nóng)村人均住房面積30.7平方米，2007年每個(gè)家庭戶平均3．17人。

　　這么算來，2006年我國城市住宅建筑面積約為85.907平方米／戶，農(nóng)村住房面積為97.319平方米／戶。

　　“房地產(chǎn)商照政府規(guī)定執(zhí)行90／70政策了嗎？”戴建中說，2007年連竣工的經(jīng)濟(jì)適用房平均每套都要106平方米，任先生能曬曬自己蓋的商品房又是多少平方米一套？

　　在戴建中看來，房價(jià)收入比反映的是當(dāng)下市場供給的有效性，拿100平方米為標(biāo)準(zhǔn)比任志強(qiáng)說的68平方米更有代表性。

　　北京市房價(jià)收入比是否23∶1

　　“房價(jià)收入比是有關(guān)住房市場和住房購買能力最全面的指標(biāo)。”戴建中說，按照聯(lián)合國人居署的有關(guān)文件，在房價(jià)收入比定義中使用的是“中位數(shù)”。但人居署也指出，在得不到中等價(jià)格的時(shí)候，解決方法就是使用平均價(jià)格。

　　由于中國統(tǒng)計(jì)部門一般不使用“中位數(shù)”而使用“平均數(shù)”的概念，因此聯(lián)合國人居署在中國項(xiàng)目中，是用“平均數(shù)”來定義房價(jià)收入比的。

　　《北京藍(lán)皮書》顯示，2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元，當(dāng)年底平均房價(jià)是每平方米15162元，按照戶均100平方米計(jì)算，則房價(jià)與收入之比為23∶1。

　　戴建中表示，幾年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位數(shù)”來做房價(jià)收入比的分母，由于中國貧富收入的極大差異，“中位數(shù)”會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于“平均數(shù)”，得出的房價(jià)收入比將更高。

　　對于任志強(qiáng)質(zhì)疑的“可支配收入”，戴建中認(rèn)為，一戶人家在沒有買房時(shí)，計(jì)算可支配收入要從總收入中減去每月繳納的住房公積金；在這戶人家買房時(shí)個(gè)人與單位的住房公積金又要發(fā)還給他，成為他可支配收入的一部分。

　　在《北京藍(lán)皮書》的文章里，戴建中認(rèn)為作者的計(jì)算既包括了第一種情況，也已包括了第二種情況中的住房公積金，而不是任志強(qiáng)所說“每個(gè)職工還有24％的住房公積金等收入未計(jì)入可支配收入部分”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2007年北京城鎮(zhèn)從業(yè)人員745.4萬人，而截至2008年年底，北京地區(qū)建立住房公積金單位的職工為429.24萬人，沒有住房公積金的至少占從業(yè)人員的40％。

　　“即便按任先生的說法，房價(jià)收入比由此從23∶1降到18.5∶1，離‘人人買得起住房’也是相差太遠(yuǎn)了。”戴建中說。

　　在戴建中看來，社會(huì)規(guī)律與經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可違抗，違反市場規(guī)律的高價(jià)，漲得越高，摔得越重。經(jīng)過這番房價(jià)的漲落，大家都懂了房市和股市一樣有陰晴圓缺。前幾年購房欲望高，是因?yàn)榉績r(jià)尚能接受，隨著房價(jià)的高企，買得起房的人越來越少，購買力透支情況也愈來愈嚴(yán)重。

　　“任志強(qiáng)先生‘只為富人蓋房’，但幾年下來，北京的富人市場也逐步飽和了。”戴建中說，北京市統(tǒng)計(jì)局2007年9月底的抽樣調(diào)查中，被調(diào)查戶未來五年有購房需求的為18.3％，僅有2．1％戶擬購房價(jià)在100萬元以上。

　　不僅僅是市場已經(jīng)對高房價(jià)做出了回應(yīng)，戴建中認(rèn)為，政府也已經(jīng)對房價(jià)有了明確態(tài)度，干預(yù)房價(jià)的政策是“保障低端、支持中端、適量高端”，著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　戴建中認(rèn)為，房價(jià)真正回落到市場認(rèn)可的水平，才能使社會(huì)獲得三贏局面：居民根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件改善居住狀況，房地產(chǎn)商得到略高于市場平均利潤率的收益，政府增加稅收。