二手房交易交“快證費(fèi)”可減少辦房產(chǎn)證時(shí)間

     “在東莞辦一張房產(chǎn)證，幾乎要跑斷腿。”近日，在東莞購(gòu)房的李小姐為辦理一張房產(chǎn)證，在銀行、開(kāi)發(fā)商及房管所間來(lái)回跑了不下十趟。房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作，一件看起來(lái)不太復(fù)雜的事，可為什么群眾總埋怨“辦證慢、辦證難”呢？

  東莞辦理房產(chǎn)證手續(xù)繁多，辦證難辦證慢現(xiàn)象一直存在。近日，記者咨詢了資深中介人員與律師，為購(gòu)房者解密辦理房產(chǎn)證的全過(guò)程，為購(gòu)房支招如何快速辦理房產(chǎn)證，及規(guī)避辦證環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

  在廣州深圳等一線城市購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商或銀行會(huì)為業(yè)主代辦房產(chǎn)證，證件辦下來(lái)后通知業(yè)主去拿房產(chǎn)證。在東莞，房產(chǎn)證完全由業(yè)主自行去辦理，其繁雜的過(guò)程耗時(shí)又費(fèi)力，讓人叫苦不迭，不少市民通過(guò)委托律師代辦的方式去辦理房產(chǎn)證。

  房屋確權(quán)后申請(qǐng)辦證

  在辦理房產(chǎn)證時(shí)，購(gòu)房者通常會(huì)聽(tīng)到“大確權(quán)”的說(shuō)法。記者采訪了解到，所謂“大確權(quán)”,指開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房竣工驗(yàn)收合格后30天內(nèi)必須辦理確權(quán)登記手續(xù)，并獲得《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書(shū)》。開(kāi)發(fā)商確權(quán)之后，業(yè)主才能進(jìn)行《房地產(chǎn)權(quán)證》的辦理。

  廣東沃金律師事務(wù)所王強(qiáng)文律師提醒購(gòu)房者，由于商品房竣工驗(yàn)收到確權(quán)這段時(shí)間存在不穩(wěn)定性因素，如房屋質(zhì)量不合格、開(kāi)發(fā)商證件不齊全等，都會(huì)延長(zhǎng)確權(quán)的時(shí)間，短則一個(gè)月，長(zhǎng)達(dá)一年的情況皆有。購(gòu)房者在打算申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí)，可以先從東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上查詢自己所購(gòu)買的樓盤是否已經(jīng)確權(quán)，在確認(rèn)已確權(quán)之后，購(gòu)房者再提出辦理房產(chǎn)證的申請(qǐng)，無(wú)疑會(huì)節(jié)省提出辦證申請(qǐng)后的等待時(shí)間。

  在確認(rèn)購(gòu)買單位所有的樓棟已經(jīng)完成大確權(quán)之后，購(gòu)房者可以從開(kāi)發(fā)商處獲取已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商蓋章的《房地產(chǎn)交易及權(quán)屬登記申請(qǐng)表》，并帶齊相關(guān)證件，就可以前往房管所申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。

  資料齊全15個(gè)工作日可出證

  購(gòu)房的付款方式主要有一次性付款和按揭購(gòu)房?jī)煞N，這也決定了辦理房產(chǎn)證時(shí)提供的資料，辦證時(shí)長(zhǎng)及繁雜程度有所不同。

  王強(qiáng)文律師告訴記者，無(wú)論是一次性付款還是按揭貸款的業(yè)主，房屋在大確權(quán)之后，購(gòu)房者在資料齊全的前提下，在房管所受理申請(qǐng)后，經(jīng)過(guò)繪制房產(chǎn)平面圖、初審核對(duì)相關(guān)資料，并交由市房地產(chǎn)交易所復(fù)審相關(guān)產(chǎn)權(quán)信息，由產(chǎn)權(quán)科審批繕證后，15個(gè)工作日內(nèi)可以出證。

  不過(guò)，按揭購(gòu)房者由于期間還需要向銀行辦理按揭貸款業(yè)務(wù)，不免要多耗費(fèi)一些時(shí)間。一般而言，在15個(gè)工作日的基礎(chǔ)上延長(zhǎng)一個(gè)月左右即可將房產(chǎn)證辦理下來(lái)。記者了解到，目前東莞許多業(yè)主委托給律師代辦房產(chǎn)證，代辦費(fèi)用的收取視辦證復(fù)雜程度、房屋面積大小及價(jià)格等情況不一，低則1000元左右，高約2000元。

  此外，購(gòu)房者越來(lái)越了解到房產(chǎn)證的辦理慢辦理難不僅與相關(guān)主管部門有關(guān)，還與開(kāi)發(fā)商相關(guān)證件是否齊全等有關(guān)，長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年房產(chǎn)證未辦下來(lái)的情況不是沒(méi)有。王律師建議購(gòu)房者最好選擇品牌開(kāi)發(fā)商，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)與開(kāi)發(fā)商約定房產(chǎn)證辦理時(shí)間以及違約責(zé)任，通過(guò)法律的手段維護(hù)購(gòu)房者的自身權(quán)益。

  近年來(lái)，東莞城區(qū)新房源越發(fā)緊缺，幾大成熟的居住片區(qū)二手房交易漸火熱。相比一手房的交易辦證流程，二手房顯得要復(fù)雜許多。記者了解到，在東莞，無(wú)抵押貸款的二手房交易從過(guò)戶、交稅、遞件到出房產(chǎn)證，短則耗時(shí)1個(gè)月，長(zhǎng)則花費(fèi)3個(gè)月。如果交易房屋存在抵押貸款，還需先解除抵押，再費(fèi)上個(gè)把月的時(shí)間必不可少。

  中介稱交“快證費(fèi)”可加快辦證時(shí)間

  二手房交易程序多通過(guò)中介公司完成，許多業(yè)主將房產(chǎn)證辦理也交由中介代辦。記者從中介處了解到，目前在東莞，無(wú)抵押貸款二手房交易從簽合同、遞件、過(guò)戶到出房產(chǎn)證，大多數(shù)都要花上2個(gè)月的時(shí)間。

  如果在交易流程中出現(xiàn)原物業(yè)無(wú)房產(chǎn)證、正在抵押貸款的情形，那二手房交易辦證的時(shí)間要視情形再花上個(gè)把月。記者了解到，在東莞的二手房買賣中，還存在一個(gè)“潛規(guī)則”，若要盡快辦出房產(chǎn)證，則需多交一筆“快證費(fèi)”，即在簽合同、繳交契稅、營(yíng)業(yè)稅還有登記費(fèi)用后，相應(yīng)“縮短”出房產(chǎn)證環(huán)節(jié)的時(shí)間。這個(gè)費(fèi)用視“情形”的不同，費(fèi)用大多收取1000-3000元不等。對(duì)此，王律師表示不知情，“一般而言辦理房產(chǎn)買賣手續(xù)要嚴(yán)格遵循先來(lái)先辦原則，只要證件準(zhǔn)備齊全，在規(guī)定工作日內(nèi)都可將房產(chǎn)證辦理下來(lái)，中介人員提到的加快辦證也許走了特殊渠道，也有可能是忽悠消費(fèi)者的行為。

  來(lái)自深圳的小投資客徐先生感慨東莞辦證速度緩慢。他在東莞的兩套房產(chǎn)，一套位于東城，還有一套在莞城，皆于2007年購(gòu)入，其中東城的一套房產(chǎn)在2011年已賣掉。據(jù)他回憶，當(dāng)年與客戶簽約出售這套房時(shí)，包括辦理過(guò)戶、繳稅、房管局出二手證，到收到買家在銀行的貸款，前后有4個(gè)月之久。

  了解房屋有無(wú)被抵押查封

  二手房交易流程復(fù)雜、辦理房產(chǎn)證慢已讓人糾結(jié)，若是期間某個(gè)環(huán)節(jié)出了紕漏導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證更是鬧心。王強(qiáng)文律師告訴記者，在他們受理的案件里，二手房交易辦理房產(chǎn)證容易出現(xiàn)幾種情形，如原業(yè)主想提價(jià)不配合過(guò)戶辦證、所購(gòu)房屋被查封等，耽擱出證的時(shí)間，甚至無(wú)法辦理。

  南城的邱小姐去年購(gòu)買的一套二手房已經(jīng)辦理過(guò)戶繳稅手續(xù)，卻因原業(yè)主的經(jīng)濟(jì)糾紛房屋被查封，導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。記者了解到，一般情況下，被抵押或查封了的房子都會(huì)在房管部門進(jìn)行登記，無(wú)法辦理過(guò)戶。

  此外，二手房購(gòu)買者應(yīng)多留個(gè)心眼兒。購(gòu)房者到有關(guān)部門去查實(shí)該房屋有沒(méi)有被抵押、被查封等信息，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。另一種常見(jiàn)的情況則為，買賣雙方已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同，原業(yè)主想提價(jià)不配合新業(yè)主過(guò)戶辦理房產(chǎn)證。王強(qiáng)文律師告訴記者，這屬于老業(yè)主惡意違約行為，他建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，與原業(yè)主簽訂相關(guān)違約責(zé)任協(xié)議，如一方違約將退還首付款或房屋等，通過(guò)法律的手段維護(hù)自身權(quán)益。

  律師支招

  想要順利快速辦理房產(chǎn)證，備齊所需要提供的資料是先決條件，以新房為例，購(gòu)房者辦證時(shí)需要準(zhǔn)備齊全以下材料。

  按揭購(gòu)房的購(gòu)房者，需要提供的資料有：房地產(chǎn)交易及權(quán)屬登記申請(qǐng)表(由開(kāi)發(fā)商和買受人簽名申請(qǐng))、廣東省東莞市房地產(chǎn)銷售(轉(zhuǎn)讓)辦證證明、中華人民共和國(guó)契稅完稅證、商品房買賣合同、購(gòu)買人身份證復(fù)印件(兩份)、東莞市房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表(抵押權(quán)人簽署意見(jiàn))

  對(duì)于一次性付款或是按揭已還清借款的購(gòu)房者，申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí)，需要提交的資料包括：房地產(chǎn)交易及權(quán)屬登記申請(qǐng)表(由開(kāi)發(fā)商和買受人簽名申請(qǐng))、商品房買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、完稅證明或廣東省東莞市房地產(chǎn)銷售辦證證明、中華人民共和國(guó)契稅完稅證，以及購(gòu)買人身份證復(fù)印件一份。