專家摸底土地存量 國土部擬將規(guī)范二手地流轉(zhuǎn)

4萬億投資計劃給土地利用提出了“開源節(jié)流”的新課題。

　　近日有消息稱，一季度國土資源部核減建設(shè)用地逾3000公頃，“緊縮地根”意圖明顯。與此同時，國土資源部土地利用司的十余位專家“南下北上”調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前在土地二級市場仍有大量閑置土地亟待盤活。

　　上述調(diào)研參與者、國土資源部法律中心專家顧問楊重光教授在接受本報專訪時表示，在廣東東莞市考察期間發(fā)現(xiàn)，眾多出口加工型企業(yè)受累于全球金融危機，或倒閉或遷出，致使大量廠房及辦公用地閑置，這不但影響到“收租型”地方經(jīng)濟，更給產(chǎn)業(yè)和用地結(jié)構(gòu)調(diào)整設(shè)置了現(xiàn)實壁壘。

　　“這種閑置肯定會推動下一步政策的制定。”楊重光透露，自3月中旬就開始的這次南北調(diào)研“主要目的在于摸底土地存量。”

　　規(guī)范二級市場

　　隨著4萬億投資保增長計劃的逐一落實，用地指標(biāo)日漸趨緊已是不爭的事實。但像東莞這樣土地一經(jīng)拍賣、即便閑置也沒法再收回的局面，在全國各地則屢見不鮮。因而，在楊重光等專家看來，建立一個規(guī)范的“土地流轉(zhuǎn)二級市場”，將成為破解4萬億投資用地矛盾的關(guān)鍵。

　　“這個市場不是完全由政府主導(dǎo)交易，而是在土地權(quán)利人之間相互轉(zhuǎn)讓。”楊重光表示，土地流轉(zhuǎn)二級市場如果能夠搞活，將直接關(guān)系到地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整。因此他斷言：“將來這塊兒肯定要出政策”。

　　據(jù)了解，目前土地交易政策更多關(guān)注的是一級市場，土地二級流轉(zhuǎn)還未被納入統(tǒng)一的政策視野。這類交易大都是私下里進行。相比于工業(yè)用地，目前住宅、商業(yè)等經(jīng)營性用地二級地塊交易相對活躍，且以股權(quán)交易為主。

　　“從經(jīng)濟發(fā)展角度來講，土地二級市場的流轉(zhuǎn)將來一定要進行很好的研究，特別是在經(jīng)濟發(fā)達城市。”楊重光表示，就目前來看，要規(guī)范土地二級流轉(zhuǎn)，需要考慮的問題有很多。比如首先要摸清情況，“到底有多少二手地閑置在政府或企業(yè)手里”；其次，對于二手地的使用年限和價格參照要有清晰界定，“比如工業(yè)用地是50年使用權(quán)，如果轉(zhuǎn)讓時剩余時間不到50年了，是延長時間再轉(zhuǎn)讓，還是按照剩余年限計算價格，這需要政策有明確規(guī)定。”此外，對工業(yè)用地的使用年限是該按照既往的“建筑使用壽命50年”計算，還是該按照“工業(yè)生命周期”計算，目前在專家組中也有爭議。

　　“對土地二級流轉(zhuǎn)的政策制定應(yīng)該更加靈活，一切應(yīng)本著提高土地利用率的原則。”據(jù)楊重光在調(diào)研中了解，目前地方政府對于加快土地二級流轉(zhuǎn)的積極性很高，但這種意愿和時下的中央政策還不完全一致。

　　盤活閑置地

　　對于住宅用地的二級流轉(zhuǎn)，楊重光認(rèn)為更有必要建立統(tǒng)一的規(guī)范政策。“中央4萬億投資計劃里面，有相當(dāng)部分涉及棚戶區(qū)改造，這實際上也是一種土地置換。”

　　楊重光在深圳調(diào)研時還發(fā)現(xiàn)，由于2007年眾多房地產(chǎn)企業(yè)高價拿地，導(dǎo)致地價下降后無力入市，目前在深圳局部地區(qū)已經(jīng)形成相對的土地閑置。而對于這部分市場壓力的釋放，地方政府目前除了允許企業(yè)緩繳土地出讓金、延期開發(fā)外，似乎再想不到更好的辦法。在楊重光看來，鼓勵企業(yè)間“互通有無”的二級市場交易，或許不失為破解之法。

　　實際上，這一想法也曾被其他業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)同。本報記者此前在成都的一次房地產(chǎn)論壇上就曾聽到首創(chuàng)集團董事長劉曉光發(fā)表過類似見解。劉曉光表示，希望看到由地方政府出面，協(xié)調(diào)企業(yè)之間“換地”的局面出現(xiàn)。

　　但楊重光認(rèn)為，相比于目前工業(yè)用地在二級市場出現(xiàn)的閑置，住宅用地閑置對土地市場行情的影響還不是太嚴(yán)重。“這或許只是階段性的問題”。據(jù)他了解，今年一季度全國范圍用地指標(biāo)總體下降。房地產(chǎn)用地在北京、廣州、深圳等許多城市遭遇供大于求的尷尬。

　　“但供地減少不見得是壞事。”在楊重光看來，二級土地閑置雖然會影響到城市財政，但也有利于某種結(jié)構(gòu)調(diào)整的出現(xiàn)，“使大家冷靜下來認(rèn)真考慮土地怎么管理、怎么利用”。