房地產(chǎn)藍(lán)皮書：2012是房地產(chǎn)行業(yè)最艱難一年

　　房價(jià)可能略有回落，但大幅降價(jià)可能性較小

　　24日，中國社會科學(xué)院在京發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.9》。報(bào)告對2012年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做了展望，指出2012年將是住房分配制度改革以來房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。

　　藍(lán)皮書預(yù)測，2012年我國房地產(chǎn)將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果、調(diào)控政策，但調(diào)控的難度會不斷增大。2012年將是住房分配制度改革以來房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年，行業(yè)的盈利可能進(jìn)一步下降，中小企業(yè)倒閉破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)會增大。

　　報(bào)告還稱，目前投資投機(jī)性需求進(jìn)退難舍，消費(fèi)性需求謹(jǐn)慎觀望。一方面，高房價(jià)持有的保值風(fēng)險(xiǎn)越來越大；另一方面，股市等其他投資渠道同樣前景不明，閑置資本很難尋找有效的替代投資渠道。所以，今年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)維持盤整態(tài)勢，房地產(chǎn)交易量會相對略有萎縮，房價(jià)可能略有回落，但是大幅降價(jià)的可能性較小。這樣判斷的理由，是大都市區(qū)開發(fā)企業(yè)多為大型企業(yè)集團(tuán)和財(cái)團(tuán)，融資壓力小，對交易量低迷的承受能力強(qiáng)，但土地購置成本普遍較高，房產(chǎn)降價(jià)空間小。此外，大都市區(qū)的移民人口多為高收入富裕家庭，房價(jià)調(diào)整對交易量的彈性很小。

　　房價(jià)調(diào)控影響自住性需求

　　房價(jià)調(diào)控的最終目的之一應(yīng)該是改善民生，保護(hù)自住性需求是體現(xiàn)住房市場民生特點(diǎn)的重要標(biāo)志。差別化信貸政策旨在引導(dǎo)商業(yè)銀行信貸投放向民生領(lǐng)域傾斜，重點(diǎn)支持首次購房需求。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，2011年隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸額度進(jìn)一步收緊，公積金貸款購房的利率也于2月初上調(diào)，首套房信貸門檻提高使首套自住購房成本增加。

　　藍(lán)皮書表示，自住性需求不可能被長期擠出市場，一時(shí)的擠壓反而會導(dǎo)致沉淀并逐步聚集，成為推動房價(jià)下一輪上漲的動力。自住性需求應(yīng)該受到國家相關(guān)政策的支持保障，需要注意政策變動對民生的影響，需要努力保持政策的基本穩(wěn)定和連續(xù)。

　　宏觀調(diào)控或放寬 調(diào)控難度在增大

　　藍(lán)皮書指出，2012年我國房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國內(nèi)外閑置資本仍然對房地產(chǎn)市場形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，穩(wěn)增長壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/p>

　　藍(lán)皮書表示，在各利益相關(guān)方影響下，2012年部分城市具體限購措施可能有所變化，如對首套住房定義、二套住房限購、非戶籍常住人口限購放寬，限購手段也可有從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。但對北京、上海等超大城市，考慮城市人口規(guī)模限制要求，針對外來人口的住房市場限購可能作為一種常態(tài)的制度存在。

　　藍(lán)皮書稱預(yù)計(jì)，今年政策對自住性購房需求的支持力度將逐漸加大，調(diào)控措施將進(jìn)一步體現(xiàn)差異化、精準(zhǔn)化。為改善民生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，對首套住房的金融支持力度將加大，對改善性住房需求限制也有可能逐漸松綁。

　　同時(shí)，藍(lán)皮書指出，政府與企業(yè)、中央與地方利益訴求客觀上存在差異，使調(diào)控政策執(zhí)行和實(shí)施難度增大。目前，一些地方政府正面臨經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收支壓力，渴望活躍房地產(chǎn)市場以解燃眉之急。房地產(chǎn)行業(yè)面臨贏利下滑、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，必然試圖尋求為調(diào)控政策松綁。差異化的利益訴求，導(dǎo)致調(diào)控政策的執(zhí)行和實(shí)施難度增大。

　　地方房價(jià)控制目標(biāo)與社會預(yù)期存在較大落差

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，地方政府房價(jià)控制目標(biāo)與社會預(yù)期存在較大落差。

　　據(jù)介紹，2011年1月“新國八條”出臺后，不僅各地對“房價(jià)”界定的標(biāo)準(zhǔn)不同，而且絕大多數(shù)城市政府將房價(jià)控制目標(biāo)設(shè)定為增幅不高于或低于GDP增幅與人均可支配收入增幅。這些控制房價(jià)的目標(biāo)與社會預(yù)期存在較大落差。比如，與“居民住房支付能力”掛鉤是“新國八條”要求制定房價(jià)控制目標(biāo)最主要的根據(jù)之一，但地方政府在制定控制目標(biāo)時(shí)，僅參考當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度，鮮有城市將居民住房支付能力作為參考。

　　藍(lán)皮書分析原因是：地方政府擔(dān)心完不成設(shè)定的目標(biāo)被問責(zé)，制定的控制目標(biāo)留有空間；各地互相參照制定控制目標(biāo)。更深層次的原因是，一些城市政府擔(dān)心房地產(chǎn)市場疲軟影響財(cái)政收入。

　　今年新房供給與上年持平或略降

　　藍(lán)皮書指出，2011年房地產(chǎn)新開工面積增幅大大下降，土地購置面積絕對量大幅下降，這將影響2012年新增房產(chǎn)供給，預(yù)計(jì)2012年新增房產(chǎn)供給可能與上年持平或略有下滑。

　　藍(lán)皮書同時(shí)指出，2012年房地產(chǎn)存量供給將進(jìn)一步積累，房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)增大，存量市場持有多套住房的投資投機(jī)客退出房市拋售房產(chǎn)動力增強(qiáng)，二手房供給也將逐步增大。

　　房產(chǎn)稅在今年很難出臺和推廣

　　藍(lán)皮書指出，房產(chǎn)調(diào)節(jié)稅在今年很難出臺和推廣。

　　藍(lán)皮書指出，繼上海、重慶征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，不排除在其他城市實(shí)施推廣。但考慮房產(chǎn)稅影響深遠(yuǎn)，所需的信息技術(shù)要求也較高，面向整體存量市場并以過度持有房產(chǎn)作為征稅對象的房產(chǎn)調(diào)節(jié)稅很難在2012年出臺和推廣。