房價(jià)數(shù)據(jù)“迷人眼” 機(jī)構(gòu)掘金各施十八般武藝

　　“我們這套克而瑞房價(jià)系統(tǒng)，歷時(shí)十年時(shí)間，最核心的是希望給消費(fèi)者提供專業(yè)的、客觀的、獨(dú)立第三方的參考。”易居中國聯(lián)席總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱表示。

　　依托強(qiáng)大的數(shù)據(jù)采集能力，克而瑞信息集團(tuán)正深耕房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)服務(wù)，力圖從服務(wù)B端(房地產(chǎn)企業(yè))往面向C端(置業(yè)者)跨越。實(shí)際上，不僅僅是克而瑞，房價(jià)數(shù)據(jù)信息的不透明讓眾多機(jī)構(gòu)嗅到了商機(jī)，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)時(shí)代的掘金潮正掀開蓋頭：一些機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注土地市場，一些主要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供定制服務(wù)，一些則力圖介入銀行抵押貸款領(lǐng)域……

　　業(yè)內(nèi)人士稱，眾多民間機(jī)構(gòu)的涌入有利于推進(jìn)房地產(chǎn)市場信息和數(shù)據(jù)的公開化、透明化，但要警惕一些機(jī)構(gòu)為了商業(yè)利益而有意偽造數(shù)據(jù)，從而加劇數(shù)據(jù)混亂。真正要做到獨(dú)立第三方，機(jī)構(gòu)自身需要設(shè)置完備的防火墻，而且其數(shù)據(jù)系統(tǒng)經(jīng)得起市場考驗(yàn)。

　　數(shù)據(jù)亂象引機(jī)構(gòu)掘金

　　“房價(jià)是房產(chǎn)的第一要素，房價(jià)、房源、資訊、交易將構(gòu)成互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的房產(chǎn)四大維度。”在易居中國董事局主席、總裁CEO周忻看來，中國房地產(chǎn)市場信息還很不透明。

　　周忻表示，整合房產(chǎn)數(shù)據(jù)特別是精準(zhǔn)到戶是一項(xiàng)巨大的工程，因?yàn)楦鞯鼗旧蠜]有一套完備的、關(guān)于住房地址、面積、價(jià)格等方面的數(shù)據(jù)，也沒有相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，一些地方樓盤規(guī)劃變更也沒有及時(shí)反饋出來。

　　21世紀(jì)中國不動產(chǎn)副董事長兼總裁盧航認(rèn)為，不少人覺得國內(nèi)房價(jià)比較神秘、模糊。因?yàn)閺恼块T的均價(jià)數(shù)據(jù)看不出房價(jià)未來走勢，而市場上的一些指數(shù)產(chǎn)品、房價(jià)產(chǎn)品缺乏權(quán)威性，導(dǎo)致市場對房價(jià)的認(rèn)識非?；靵y。

　　不少業(yè)內(nèi)人士稱，目前房價(jià)數(shù)據(jù)主要包括政府部門發(fā)布的房價(jià)均價(jià)數(shù)據(jù)、高校等研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的房價(jià)走勢預(yù)測數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、其他商業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告等。由于覆蓋樣本、統(tǒng)計(jì)口徑和計(jì)算方法等不同，各類數(shù)據(jù)之間會有較大差別。此外，部分機(jī)構(gòu)有意偽造數(shù)據(jù)以達(dá)到其商業(yè)目的；為避稅而造成實(shí)際成交價(jià)與備案價(jià)不統(tǒng)一；開發(fā)商報(bào)備的價(jià)格與實(shí)際售價(jià)不符等現(xiàn)象大量存在。上述這些情況都使得房價(jià)數(shù)據(jù)亂象叢生。

　　“目前，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價(jià)值評估主要依靠傳統(tǒng)人工方式，人為因素影響大、失真嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，差錯率幅度普遍超過20%，占已審核業(yè)務(wù)總量的52%。”從事數(shù)據(jù)研發(fā)的中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理郝文嘉說，不同的評估機(jī)構(gòu)會給出不同的評估價(jià)格，且可隨意更改，這也給銀行信貸帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　房價(jià)數(shù)據(jù)不透明的現(xiàn)象讓眾多機(jī)構(gòu)嗅到了商機(jī)，除了新房代理公司、二手房經(jīng)紀(jì)公司，一些專業(yè)化的數(shù)據(jù)公司開始涌現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士介紹，目前不少機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)研發(fā)都集中于B端服務(wù)，搜房等幾大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站均有自己的數(shù)據(jù)庫體系。

　　各施十八般武藝

　　扎堆B端使得數(shù)據(jù)研發(fā)機(jī)構(gòu)競爭加劇，也讓一些先行者看到了B端之外的機(jī)會。“讓老百姓在買房、賣房、租房、選房的時(shí)候有一個參考，就像大家買賣股票的時(shí)候有參考一樣，這是我們做克而瑞房價(jià)系統(tǒng)的一個目的。從此以后，克而瑞集團(tuán)不再是純粹為B端服務(wù)的公司，將開始面向C端，這是一個跨越。”周忻頗為自信地說，“相信我們的研究在改進(jìn)后會成為行業(yè)的標(biāo)桿”。

　　周忻的自信源于克而瑞長達(dá)十年的數(shù)據(jù)積累和研發(fā)能力積淀?？硕鸱績r(jià)系統(tǒng)分為“中國城市房地產(chǎn)價(jià)格288指數(shù)分析系統(tǒng)”和“房產(chǎn)價(jià)格分析系統(tǒng)”兩大模塊。前者應(yīng)用于宏觀區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格分析，旨在反映全國及各城市房地產(chǎn)市場長期走勢特點(diǎn)；后者應(yīng)用于微觀房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格分析，涵蓋新房、二手房及租房三大類房屋交易類型，可以精準(zhǔn)計(jì)算到系統(tǒng)中每一戶房屋的價(jià)格，可為交易雙方提供參考。

　　對于如何實(shí)現(xiàn)房價(jià)精準(zhǔn)到戶，丁祖昱介紹，根據(jù)市場因素、區(qū)域因素、項(xiàng)目因素、企業(yè)因素和其他因素五個方面，對120個因素做整體調(diào)整，然后計(jì)算出整體項(xiàng)目的市場價(jià)格，也就是參考均價(jià)。此后，再對每個小區(qū)中的在售樓層、戶型進(jìn)行系數(shù)重新確定，并給出每一套售價(jià)。“這樣在客戶上網(wǎng)后，除了可以查到小區(qū)的參考均價(jià)外，還可以查閱目前在售的每一套房價(jià)的參考價(jià)。”

　　“我們希望這套系統(tǒng)可以給政府提供參考，給企業(yè)定價(jià)決策提供依據(jù)，最核心的就是希望給消費(fèi)者提供一個專業(yè)的、客觀的、獨(dú)立第三方的參考。”丁祖昱說，從微觀上看，參考股票評價(jià)系統(tǒng)，給各樓盤標(biāo)注“強(qiáng)烈推薦、推薦、謹(jǐn)慎推薦或不推薦”的評級。

　　中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司則希望在房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)領(lǐng)域有所斬獲。其面向銀行客戶推出的“房地產(chǎn)抵押物價(jià)值評估與風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)”建立了實(shí)時(shí)動態(tài)的房地產(chǎn)抵押物評估方法，能夠基于不同時(shí)期房地產(chǎn)的批量價(jià)值評估實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并提出了房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀投資和微觀投資的收益率標(biāo)準(zhǔn)，希望通過降低金融機(jī)構(gòu)房產(chǎn)評估成本，提高評估效率和真實(shí)度來發(fā)展銀行客戶。郝文嘉介紹，這套系統(tǒng)已通過專家論證，前期也積累了一些客戶，有望在6月開始全面推廣。

　　助力樓市信息透明化

　　盡管要真正成為權(quán)威的第三方平臺還有很長的路要走，但眾多機(jī)構(gòu)的涌入無疑有利于推進(jìn)房產(chǎn)信息的公開化和透明化。

　　對于易居既做新房代理又制定樓盤評級，是否會影響房價(jià)系統(tǒng)的客觀性和中立性，周忻解釋說：“我們有三大平臺：易居的代理、克而瑞的房地產(chǎn)信息咨詢、數(shù)據(jù)庫互聯(lián)網(wǎng)，這套房價(jià)系統(tǒng)是完全歸屬克而瑞體系的。它完全是對C端(置業(yè)者)發(fā)布的體系，與提供給開發(fā)商的服務(wù)體系完全不一樣，這中間有防火墻。”

　　中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司則通過與中科院、社科院共建研究基地的合作形式，通過與權(quán)威研究機(jī)構(gòu)的合作來增強(qiáng)數(shù)據(jù)的科學(xué)性和權(quán)威性。

　　盧航認(rèn)為，權(quán)威的第三方產(chǎn)品對行業(yè)來說非常重要，它可以引導(dǎo)消費(fèi)者。不管是買新房還是二手房，如果對目前的市場具有一個比較準(zhǔn)確的認(rèn)識，會使市場比較平穩(wěn)；如果有一個比較公允的第三方指導(dǎo)價(jià)，交易雙方就不會由于對房子的判斷差距較大而喪失交易機(jī)會。

　　他表示，所有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都在做當(dāng)?shù)胤课萸闆r摸底調(diào)查，這其實(shí)是一種重復(fù)勞動行為，如果克而瑞房價(jià)系統(tǒng)能向所有經(jīng)紀(jì)公司開發(fā)，那么將切實(shí)提高市場效率。