京滬樓市反彈真相調查：6月后或再度低迷

今年庫存2.5億平方米 自住型需求難撐持續(xù)回暖

　　作為經濟的支柱型產業(yè),樓市的真正回暖,直接關系經濟復蘇的啟動。

　　本報記者根據北京、上海、深圳三地房地產交易管網數據統(tǒng)計,今年第一季度,京滬深三地新房交易量創(chuàng)新高,同比2008年同期新房交易量平均上漲了100%以上,北京和上海兩地交易量甚至達到了2007年同期水平。

　　這是否意味著樓市回暖？

　　中國房地產研究會副會長顧云昌(顧云昌博客)認為,當前京滬深等主要城市樓市交易量結構主要為中小戶型,為自住型需求,這些需求在樓市降價和政策利好刺激下釋放,樓市能否持續(xù)這種高漲的交易量值得懷疑。

　　“預計自住型需求還將持續(xù)1-2個月,樓市真正的分水嶺會在6月份前后出現(xiàn)。”易居(易居博客)中國房地產研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭(楊紅旭博客)則對本報記者表示,屆時,如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求接續(xù),則下半年樓市可能會重新低迷。

　　戶均69平米:自住型需求一枝獨秀

　　記者根據北京房地產交易管理網數據,今年1月份以來,北京新房交易量就呈現(xiàn)逐月快速增加的趨勢。

　　今年1月份,雖然有春節(jié)因素,北京房地產交易管理網暫停交易7天,但1月份新房交易套數達到了10511套。2月份,這一數據達到了19366套,環(huán)比1月份增長84.2%。3月份,北京新房交易數據達到了高峰值,為36774套,環(huán)比增長82%,同比增長94%。

　　上海的新房交易數據表現(xiàn)波動比較大。1月份新房成交為10783套,2月為35744套,3月為26577套。

　　不過,記者根據上海房地產交易管理網2月份的交易記錄發(fā)現(xiàn),實際上上海新房2月交易量受春節(jié)因素影響比較大。2月1日,上海新房交易量為21631套,為春節(jié)期間沒有完成過戶的買房者集中過戶。

　　同樣的春節(jié)因素,在北京反映在1月份。北京1月31日集中過戶為10511套。因此,除去春節(jié)因素影響,上海2月份新房交易量實際數字約為16000套。以這個數據作為對比,上海3月份新房交易量環(huán)比上漲了66%。

　　同樣,深圳的1-3月新房交易量呈現(xiàn)了逐月上升的趨勢。1月份為4448套,2月份為5429套,3月份為8504套。今年一季度,深圳商品房共成交168.76萬平方米,同比去年增加了239.42%。

　　“需要關注成交戶型面積,”我愛我家(我愛我家博客)控股公司副總裁胡景暉(胡景暉博客)分析說,今年一季度北京新房成交平均套型面積為69平方米左右。3月份北京新房成交量最大,而成交戶均套型面積則降到了64平方米。

　　而去年一季度北京新房戶均成交套型面積約為164平方米。對此,胡景暉分析說,今年一季度新房成交呈現(xiàn)兩個特點:一是政策性住房入市使整體成交套型面積下降;二是購買住房的多是自住型需求,而目前房價水平比較高的情況下,套型面積小和總價低的房屋受歡迎。

　　“今年一季度北京二手房交易量甚至比新房還高,3月份達到了2萬套,”胡景暉說,二手房交易領漲全盤,也說明了自住型需求占主流。

　　一份購房調查報告表明,今年一季度新房購買者人群中,有70%是自住需求,結婚住房需求居多。

　　上海一季度成交戶型面積約為68平方米,也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交戶型面積仍在92平方米左右。

　　據北京市統(tǒng)計局數據,今年3月中上旬,60-90平方米的小戶型仍舊是市場需求的主力。市場供銷比為4.2∶1,僅比上期擴大0.1。

　　“在大量新盤入市的情況下,小戶型需求仍很旺盛,供需比關系比較好,”胡景暉說。

　　根據北京、上海、深圳三地房地產交易管網數據統(tǒng)計,今年第一季度,京滬深三地新房交易量創(chuàng)新高,同比2008年同期新房交易量平均上漲了100%以上,北京和上海兩地交易量甚至達到了2007年同期水平。

今年庫存高達2.5億平方米

　　“成交量上升很大程度上是反彈,很難說是市場反轉的信號,”胡景暉分析說。

　　華遠地產(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)董事長任志強(任志強博客)說,對于房地產行業(yè)來說,庫存消化還遠遠沒有完成。

　　他分析,房地產庫存可以分為三類:待開發(fā)土地、在建房子、在銷售現(xiàn)房。目前,全國開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃,按照這幾年的開發(fā)量,每年需要竣工8億平方米左右,才能消化得完這些庫存的土地。

　　但是2008年全國房屋竣工量只有不到6億平方米,剩下的2億平方米房屋轉移到今年的話,需要竣工近10億平方米。目前全國房屋空置面積已經達到1.6億平方米。因此,即使今年出現(xiàn)2007年那樣的樓盤旺市,全年房屋庫存也會有2.5億平方米。

　　這意味著全國每年房屋銷量的1/3房屋處于庫存狀態(tài),而這種高庫存狀態(tài)也使開發(fā)商將主要精力放在庫存消化上,對開發(fā)投資和再拿地的積極性都很低。

　　北京統(tǒng)計局的數據也表明,今年1-2月份北京市房地產投資64.6億元,同比下降29.4%,其中投資上億元的大項目下降尤其厲害,去年是32個,今年降低到14個。1-2月,北京市商品房新開工面積210.8萬平方米,同比下降39.6%,其中住宅新開工85.1萬平方米,下降62.7%。

　　在高庫存的壓力下,開發(fā)商紛紛降價促銷。根據北京統(tǒng)計局數據,今年1-2月份北京四環(huán)內期房價格下降了1355元/平方米,成交均價為14226元/平方米。

　　據 國泰君安(行情 股吧)日前給上海政協(xié)遞交的《上海房地產趨勢分析》,上海2009年可售樓盤為165個,共計2237萬平方米。到2009年底,上海有4288萬平方米庫存商品房待消化,按照2008年月均130萬平方米的消化速度,上海消化完全部庫存需要33個月。

　　任志強也表示,目前房地產企業(yè)仍在減少開工量,沒有看到企業(yè)信心復蘇的跡象。今年一季度,全國土地平均流標量為40%。

　　據任了解,1-2月份,全國約有6個城市采取了直接給予人頭補貼的辦法消化本地樓市庫存。另有12個城市實行了基礎設施配套費減免、稅費減免和購房入戶等方式幫助開發(fā)商減輕庫存。

　　“有的地方政府推出了用地申購的辦法,”任志強說,房地產與地方的土地財政息息相關,房地產高庫存如果不消化,也意味著地方土地財政難以持續(xù)。為此,有的地方政府改變了土地招拍掛的做法,在推地上采取“申購”的做法,防止土地流標的情況再延續(xù)。

　　反彈恐難持續(xù)

　　“分析第一季度的交易結構,投資型和改善性需求沒有釋放出來,”顧云昌對本報記者說,第一季度主要交易房屋戶型面積都比較小,而這些購房需求是在2008年下半年以來積蓄下的,也就是說,目前釋放出來的自住型需求,是2008年下半年和2009年一季度的購房需求。

　　在中央和地方的刺激政策下,首次置業(yè)的需求大量釋放,但是這種需求的購買力有多大,能否持續(xù)？

　　楊紅旭認為,華東地區(qū)購房需求反彈開始時間較短,自住型需求還能持續(xù)一段時間,預計上海、江蘇等華東地區(qū)樓市反彈還降持續(xù)1-2個月的時間。

　　顧云昌對記者說,深圳等珠三角地區(qū)樓市調整時間開始比較早,調整幅度也很大。本輪經濟復蘇也將從珠三角開始,樓市的全面反彈也會從珠三角開始。

　　而從京滬深三地的一季度交易數據對比來看,珠三角地區(qū)整體交易量仍舊比較小,環(huán)比增幅也不大,沒有出現(xiàn)北京、上海兩地那樣突飛猛進般的反彈。

　　中國社科院城市環(huán)境研究中心研究員楊重光近日也做了相關方面調查的情況,他認為,珠三角地區(qū)經濟復蘇還沒有出現(xiàn),房地產市場也不會出現(xiàn)全面的反彈。

　　東亞銀行中國區(qū)副行長林志民對本報記者說,樓市交易量的復蘇與今年的信貸投放政策放寬有關。從東亞銀行情況來看,3月份房貸比2月份翻了一倍。其中個人按揭貸款占了9成。

　　但是,目前的信貸政策僅是對首套自住型住房給予7折利率的優(yōu)惠,二套房貸優(yōu)惠貸款政策沒有最終出來。由此使占市場2/3的改善性需求和投資型需求難以釋放出來。

　　“一個完整的購買市場是由這三方面需求共同構成的,單獨依靠某一方面的需求是不健全的,也是難以持續(xù)的,”胡景暉說。

　　此外,現(xiàn)在的房價也是一個阻礙因素。

　　3月31日,北京社科院發(fā)布研究報告稱,目前國際上能夠接受的房價與收入比是3∶1到6∶1。而北京目前房價是15162元/平方米,為收入的23倍,遠遠高于國際標準。

　　北京社科院的研究報告認為,在房價沒有降到居民收入可承受的水平前,談不上剛性需求釋放。

　　而受市場刺激,北京開發(fā)商紛紛選擇4月份推新盤,在大量新盤的堆壓下,北京房價和交易量可能會持續(xù)下降。

　　陽光100(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)董事長易小迪(易小迪博客)在“透視中國樓市迷局”論壇上表示,當前全國主要城市的交易量的確出現(xiàn)了反彈,但是這是建立在房價降低的基礎上的。如果是反彈,則會是房價和交易量雙雙出現(xiàn)上漲,目前僅是價跌量漲,應該是理性回歸,并不是市場反彈。

　　“30-40歲的中產家庭購買100平方米以上的房屋應該是市場購買主力,”胡景暉說,如何將改善性需求和投資型需求刺激出來,將是下一步政府政策制定考慮的重點。